TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 26/10: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Quốc hội thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6
Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ngay sau kỳ họp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo Thường trực Ủy ban Pháp luật chủ trì phối hợp với Cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan tổng hợp, nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, tổ chức các cuộc làm việc, giám sát, khảo sát thực tế tại một số địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, hiệp hội có liên quan, tổ chức một số cuộc hội thảo, tọa đàm, lấy ý kiến các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý để có thêm thông tin và cơ sở thực tiễn phục vụ công tác giải trình, tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật. Sau khi tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật có 198 điều.
Đây là dự án Luật lớn, có nhiều nội dung phức tạp, tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, chính sách an sinh xã hội và kinh tế vĩ mô của quốc gia, liên quan đến nhiều luật, dự thảo luật đang trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Khi tham gia thảo luận tại Hội trường, một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm là quy định tại Điều 57 dự thảo Luật về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (thường gọi là "chung cư mini").
Báo cáo một số vấn đề lớn giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu rõ, nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, nhất là các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.
Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 529/BC-CP ngày 10/10/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 dự thảo Luật chặt chẽ hơn. Theo đó, đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Đại biểu Nguyễn Quốc Luận - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái
Quan tâm tới nội dung này, đại biểu Nguyễn Quốc Luận - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái bày tỏ ủng hộ việc bổ sung, hoàn thiện các chính sách để phát triển loại hình nhà ở này. Qua đó, huy động được các nguồn lực xã hội, nhất là của người dân tham gia phát triển nhà ở, vừa tạo điều kiện để một bộ phận công nhân lao động, người nghèo, người thu nhập thấp, học sinh, sinh viên khu vực đô thị có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và các điều kiện đơn giản, linh hoạt. Thực tế ngay tại các nước phát triển hiện vẫn duy trì loại hình nhà ở này.
Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Quốc Luận cho rằng, quy định tại dự thảo Luật về nội dung này còn chưa đầy đủ, chưa phù hợp với thực tiễn và khó khả thi. Bởi lẽ, đã là cá nhân thì không thể đáp ứng đầy đủ điều kiện chủ đầu tư dự án nhà ở là phải có tư cách pháp nhân, có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở. Hoặc nếu quản lý, sử dụng theo mô hình quản lý nhà chung cư thì phải có Ban quản trị, phải có Quỹ bảo trì.
Từ phân tích trên, đại biểu đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định tại điều này theo hướng Nhà nước tập trung quản lý, kiểm soát được quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng tiêu chuẩn chất lượng, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng, chống cháy nổ. Quá trình giao dịch, quản lý, sử dụng không phát sinh tranh chấp; đồng thời, đơn giản hóa các điều kiện, thủ tục hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất và có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở này. Trong trường hợp dự thảo Luật chưa thể nghiên cứu bổ sung đầy đủ các quy định, đại biểu cho rằng có thể đưa ra các quy định cơ bản mang tính nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành về phát triển loại hình nhà ở này, nhất là vấn đề liên quan đến bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận quản lý sử dụng.
Đại biểu Nguyễn Duy Thanh - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau
Bên cạnh đó, đại biểu Nguyễn Duy Thanh - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau nhận thấy, trên thực tế, "chung cư mini" là loại hình nhà ở phổ biến cho các hộ gia đình trẻ, sinh viên, người đi làm tại các thành phố lớn bởi diện tích vừa phải, giá bán phù hợp với túi tiền, vị trí tại các trung tâm thành phố lớn; tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, học hành. Hiện nay "chung cư mini" đã góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở, mưu sinh của hàng triệu người dân. Song, loại hình này đang cho thấy rủi ro rất lớn đối với người dân và xã hội, nguyên nhân là do những kẽ hở trong luật và quản lý của các cơ quan chức năng.
Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất loại hình "chung cư mini" dưới tên nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ của cá nhân. Theo đại biểu, điều này có nghĩa, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất vài trăm mét vuông có thể xây dựng "chung cư mini" để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đại biểu lo ngại, nếu chính sách này được thông qua sẽ dẫn đến việc "chung cư mini" phát triển rầm rộ. Không chỉ an toàn phòng cháy, chữa cháy, việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật xã hội như trường học, y tế, hành chính, dịch vụ cho các hộ gia đình "chung cư mini" sẽ đè nặng tại các đô thị lớn.
Cho rằng cần phải đặt tính mạng người dân lên trên hết, cần phải coi trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt của người dân, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo phải đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật, điều kiện để hình thành. Đặc biệt là tiêu chuẩn kỹ thuật để "chung cư mini" đáp ứng tiêu chuẩn Việt Nam về phòng cháy, chữa cháy và an toàn động đất, đáp ứng quy hoạch dân cư, giao thông, trường học trên địa bàn. Cùng với đó, các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương cần thanh tra, kiểm tra, xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu "chung cư mini" có nhiều tầng, nhiều căn hộ, nhằm đảm bảo trật tự đô thị và an toàn đời sống cho người dân.
Đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội
Trao đổi bên hành lang Quốc hội về nội dung này, đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cho rằng, trong các luật hiện nay, không có luật nào quy định về chung cư mini, mà do thực tế người có đất sử dụng đất xây nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê nên tự gọi như vậy. Đây là một "lỗ hổng", chưa chặt chẽ trong luật pháp. Tuy nhiên, "chung cư mini" vẫn phải theo quy chuẩn chung cư nói chung".
Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng cần điều chỉnh lại quy định này, việc điều chỉnh phải giải quyết được hai vấn đề, đó là nhà cá nhân xây nhiều tầng phải xem xét có được cấp phép, có thiết kế chưa? Thiết kế có đảm bảo quy chuẩn nhà ở không? Nếu sau rà soát không đảm bảo quy chuẩn, bản thân chủ đầu tư đó phải sửa chữa để có nơi thoát hiểm, nơi vui chơi, sinh hoạt công cộng. Trách nhiệm đầu tiên để xảy ra chung cư mini không đúng, đủ điều kiện, quy chuẩn là các chủ đầu tư. Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong quản lý phê duyệt không đúng, không chắc chắn cũng cần phải xử lý về mặt hành chính.
Đại biểu Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp không phải là tập trung phát triển "chung cư mini" mà phải có kế sách để người thu nhập thấp có nhiều tiền hơn, từ đó có thể mua nhà hoặc mua nhà trả góp. Không nên tính đến việc làm nhà thật nhỏ, thấp, bé và mất an toàn để bán cho người thu nhập thấp vì như vậy sẽ đặt đời sống của những người này dưới mức tối thiểu. Đối với người thu nhập thấp chưa đủ tiền, cần xây dựng nhà đủ tiêu chuẩn cho thuê với mức giá thấp để có thể tiếp cận chỗ ở dễ dàng hơn.
Về giải pháp dài hạn về chính sách, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, Điều 57 dự thảo Luật lần này đưa quy định cá nhân xây dựng nhà ở 2 tầng trở lên với mục tiêu bán, bán trả góp hay thuê, mua buộc phải lập dự án xây dựng nhà chung cư. Từ đó, cơ quan Nhà nước phải phê duyệt quy chuẩn về kết cấu; phòng, chống cháy nổ; môi trường sinh thái và không gian công cộng của người dân về đó khi đó mới được xây dựng. Bên cạnh đó, nếu xây dựng 2 tầng trở lên, nhưng dành một số rất nhỏ, người dân mới được tự xây dựng, nhưng vẫn phải có thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ./.