TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 31/10: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV
Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã xem xét, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội và ý kiến các cơ quan của Quốc hội, ý kiến của các chuyên gia, đối tượng chịu tác động, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo Cơ quan chủ trì thẩm tra, Cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan liên quan nghiên cứu tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật, tổ chức một số cuộc hội thảo tham vấn ý kiến các chuyên gia, nhà quản lý, các đối tượng chịu sự tác động của dự án Luật để có thêm cơ sở lý luận và thực tiễn hoàn thiện dự thảo Luật.
Tiếp đó, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội tiến hành thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự kiến xem xét thông qua dự án luật tại kỳ họp này.
Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 82 điều (bỏ 12 điều, bổ sung 02 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5). Đây là dự án Luật điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, liên quan đến nhiều luật, dự thảo luật đang trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Luật sư Đặng Thành Chung - Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội
Phóng viên: Thưa luật sư, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV sẽ xem xét thông qua dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Qua theo dõi thông tin về dự thảo luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý, luật sư có đánh giá như thế nào về những điểm mới được bổ sung, sửa đổi lần này?
Luật sư Đặng Thành Chung - Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Những điểm mới trong dự thảo luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được sửa đổi, bổ sung dựa trên cách tiếp cận thị trường, tôn trọng các quy luật của thị trường; gắn được với thực tiễn, góp phần hoàn thiện sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, làm minh bạch thị trường và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua nhà. Một vài điểm mới trong dự thảo đáng chú ý như:
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Quy định này vừa bảo vệ lợi ích cho khách hàng khi được tiếp cận đầy đủ các thông tin pháp lý của dự án, vừa làm minh bạch thị trường, vừa là công cụ giúp nhà nước xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản trên phạm vi cả nước, kiểm soát thông tin, tình hình thị trường để điều tiết và có những chính sách phù hợp, ngăn ngừa các vi phạm.
Dự thảo bổ sung quy định các loại hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Các quy định này sẽ tháo gỡ được vướng mắc pháp lý đối với bất động sản du lịch, các công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú như officetel, shophouse.
Quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản nhưng không phải là kinh doanh bất động sản, để phù hợp với thực tiễn.
Ngoài ra, dự thảo luật còn có những điểm mới như quy định về đặt cọc, thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai; về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; … cần được cơ quan soạn thảo, các chuyên gia thận trọng cân nhắc, xem xét để đảm bảo khi trở thành quy định có hiệu lực sẽ không trở thành rào cản, trở thành rủi ro cho các bên tham gia giao dịch bất động sản, dẫn đến phát sinh các tranh chấp.
Phóng viên: Đối với nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 23, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 02 phương án về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc. Vậy, quan điểm của Luật sư như thế nào về các phương án được đề xuất?
Luật sư Đặng Thành Chung - Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Các đại biểu quan tâm và có nhiều ý kiến về đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai vì hiện nay xảy ra rất nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái phép qua hình thức ký hợp đồng đặt cọc hoặc chiếm dụng vốn trong thời gian dài vì dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý để ký kết hợp đồng mua bán, thâm chí có những trường hợp vẽ dự án để lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Do đó, quy định chặt chẽ về đặt cọc sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, hạn chế và ngăn ngừa xảy ra các tình trạng như trên.
Hai phương án mà UBTVQH đề xuất là:
Phương án 1: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".
Phương án 2: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản".
Hai phương án đều được đề xuất với ý nghĩa riêng. Nếu như phương án 1 nhằm hạn chế rủi ro của người mua nhà, đối tượng yếu thế khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, thì phương án 2 tạo điều kiện để chủ đầu tư có thêm phương thức huy động vốn đúng quy định trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng. Nhưng mỗi phương án cũng tồn tại những hạn chế nhất định, với phương án 1, chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng, dẫn đến việc quyết định các hình thức huy động vốn trái phép; phương án 2 nếu không kiểm soát được tiến độ, chậm tiến độ hoặc kéo dài không thời hạn tiến độ thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.
Do đó, tôi nghĩ cơ quan lập pháp, các chuyên gia tham gia vào quá trình soạn thảo, thẩm tra và đóng góp ý kiến nên cân nhắc tính tối ưu và sự hài hòa giữa 2 phương án, tạo cơ hội cho chủ đầu tư nhưng cũng phải đảm bảo quyền lợi cho khách hàng đồng thời phương án cuối cùng được lựa chọn phải được quy định chi tiết về nội dung, điều kiện, phương thức thực hiện, có tính khả thi, phù hợp với thực tiễn.
Phóng viên: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều nội dung liên quan đến một số dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Theo đại biểu, về mặt kỹ thuật soạn thảo văn bản, dự thảo luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý đã đảm bảo tính thống nhất, tránh chồng chéo trong hệ thống pháp luật hay chưa?
Luật sư Đặng Thành Chung - Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Dự thảo Luật có nhiều nội dung phức tạp, tác động trực tiếp đến nhiều đối tượng (người dân, doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, …), có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến như Luật đất đai (sửa đổi), Luật nhà ở (sửa đổi). Do đó, việc soạn thảo để ban hành Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải đảm bảo tính thống nhất, tránh chồng chéo trong hệ thống pháp luật. Dự thảo luật hiện tại đã chú trọng đến vấn đề này và vẫn đang trong quá trình tiếp tục hoàn thiện.
Khi quy định một số nội dung tại dự thảo luật về giải thích từ ngữ, đưa ra các khái niệm như “bất động sản”, “dự án bất động sản”, “chuyển nhượng dự án bất động sản” hay các quy định về chuyển nhượng dự án, quy định xây dựng, quy định cấp giấy chứng nhận; quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà ở; … cần phải được đối chiếu với các thuật ngữ pháp lý, quy định tương ứng tại các văn bản luật khác, để tránh xung đột, khó áp dụng quy định.
Để tránh chồng chéo, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).
Phóng viên: Theo Chương trình kỳ họp, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào chiều 27/11. Luật sư có kỳ vọng gì khi dự thảo Luật được biểu quyết thông qua tại kỳ họp này?
Luật sư Đặng Thành Chung - Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội: Với dự án Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, tôi kỳ vọng dự án luật sẽ tiếp cận được thị trường, phù hợp với các quy luật của thị trường; gắn được với thực tiễn, giải quyết những điểm đang vướng mắc, khó khăn và tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất với hệ thống các văn bản pháp luật liên quan; đảm bảo được quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản; góp phần nâng cao sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và thúc đẩy thị trường bất động sản tại Việt Nam phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, công khai, minh bạch.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư!