Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5
Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 05 ngày 18/01/2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Luật này với 16 chương và 260 điều thay thế Luật Đất đai năm 2013 nhằm tiếp tục thể chế hóa quy định của Hiến pháp năm 2013; Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Luật đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và quy định mới về quản lý nhà nước về đất đai và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 có rất nhiều quy định dành quyền và trách nhiệm cho Chính phủ ban hành văn bản quy định và hướng dẫn chi tiết để đảm bảo hiệu quả trong tổ chức triển khai thi hành.
Ngày 05/3/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 222/QĐ-TTg phân công các Bộ, ngành chuẩn bị nội dung quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều thi hành Luật Đất đai là một trong những Nghị định quan trọng nhằm thể hiện các chủ trương trên.
Đề xuất cho phép nhà đầu tư tạm trừ chi phí lấn biển theo Dự toán chi phí lấn biển được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Quan tâm tới quy định về hoạt động lấn biển tại Điều 81 dự thảo Nghị định, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 81 :"... Nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển được tạm khấu trừ chi phí lấn biển theo Dự toán chi phí lấn biển theo phương án lấn biển đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này. Trường hợp, Dự toán chi phí lấn biển thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thì Nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển phải nộp phần chênh lệch trong thời hạn theo quy định của pháp luật đất đai và luật quản lý thuế. Trường hợp nhà đầu tư dự án lấn biển tự nguyện thực hiện nộp toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi thực hiện việc nghiệm thu, quyết toán chi phí lấn biển thì chi phí lấn biển bằng sau khi quyết toán vấn được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại sau khi trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn phải nộp của dự án thì được tính vào vốn đầu tư của dự án.”
Theo chuyên gia, Điều 155 Luật Đất đai 2024 quy định, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thời hạn để xác định giá đất cụ thể là không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất. Bên cạnh đó, theo Luật Quản lý thuế, Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, trong 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền thuê đất/tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ nộp.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
Thực tế, việc tổ chức xây dựng, nghiệm thu các công trình lấn biển thường kéo dài. Nếu quy định sau khi nghiệm thu công trình lấn biển và quyết toán chi phí lấn biển mới thực hiện việc đối trừ chi phí lấn biển vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của diện tích lấn biển sẽ dẫn đến rủi ro nếu nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển đợi các thủ tục này xong để trừ chi phí lấn biển vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của diện tích lấn biển sẽ quá thời hạn thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật quản lý thuế, bị chịu các chế tài theo quy định pháp luật. Do đó, cần cho phép nhà đầu tư tạm trừ chi phí lấn biển theo Dự toán chi phí lấn biển được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.
Ngoài ra, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng cần xem xét tính khả thi của quy định khấu trừ chi phí lấn biển. Chuyên gia chỉ rõ, Luật Đất đai năm 2024 đã có những bước đột phá để giải quyết vấn đề chồng chéo luật áp dụng với quy định: Khu vực biển được xác định để thực hiện hoạt động lấn biển trong quy hoạch, dự án đã được phê duyệt, chấp thuận thì việc quản lý, sử dụng khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển như đối với đất đai trên đất liền (khoản 4 Điều 190). Như vậy, các khu vực biển đã được khoanh định để dự kiến lấn biển sẽ được quản lý như đất đai thông thường.
Luật còn quy định việc giao khu vực biển để lấn biển được tiến hành đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án (khoản 6 Điều 190), như vậy sẽ tránh phải thực hiện liên tiếp 2 thủ tục với 2 lần chi phí: giao khu vực biển để lấn biển theo Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo, sau khi hoàn thành lấn biển lại làm thủ tục giao đất theo Luật Đất đai. Tuy nhiên, nếu các khu vực biển đã được khoanh định để dự kiến lấn biển sẽ được quản lý như đất đai thông thường, trạng thái pháp lý của khu vực biển sẽ trở thành “đất”, sẽ được coi là “đất sạch” nên về cơ bản giao đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng ở trạng thái này (“đất” vẫn còn là mặt biển), việc xác định giá khởi điểm để đấu giá, làm cơ sở để các nhà đầu tư tham gia chào giá sẽ rất khó khăn.
Ảnh minh hoạ
Mặt khác, Điều 78 dự thảo Nghị định quy định đối với dự án lấn biển sử dụng vốn khác (vốn tư nhân), chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư gửi Sở Xây dựng thẩm định; nội dung của dự án lấn biển gồm dự toán chi phí lấn biển. Quy định này sẽ gặp vướng mắc do để xác định được chủ đầu tư thì phải thực hiện xong công tác đấu giá. Tuy nhiên, nội dung dự án lấn biển lại bao gồm dự toán chi phí lấn biển nên khi chưa đấu giá, chưa lựa chọn nhà đầu tư thì chưa xác định được dự toán chi phí lấn biển; chưa thể tính toán được các chi phí để xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá. Điều 78 cũng quy định dự án lấn biển được phê duyệt là căn cứ để giao khu vực biển để lấn biển đồng thời với giao đất, cho thuê đất. Quy định này tiếp tục gây mâu thuẫn bởi khi đấu giá thì chưa xác định được chủ đầu tư nên chưa có đơn vị chịu trách nhiệm lập dự án lấn biển. Như vậy, dự thảo Nghị định vẫn cần rà soát, minh định cơ quan nào lập dự án lấn biển (bao gồm gồm dự toán chi phí lấn biển) để tính toán chi phí phát triển nhằm xác định giá khởi điểm phục vụ tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng nêu rõ, do chi phí thực hiện lấn biển rất lớn và việc tính toán, giả định có sai số lớn nên dự thảo Nghị định có quy định phòng ngừa về việc chi phí lấn biển phải được quyết toán để xử lý chênh lệch so với chi phí lấn biển đã dự tính trong tổng chi phí phát triển khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư: Trường hợp chi phí lấn biển quyết toán nhỏ hơn chi phí lấn biển dự tính thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch; trường hợp chi phí lấn biển quyết toán lớn hơn thì phần chênh lệch được tính vào chi phí của dự án. Tuy nhiên, các khu vực biển dự kiến lấn biển phải đưa vào các cấp độ quy hoạch và trạng thái pháp lý của khu vực biển trở thành “đất”, sẽ được coi là “đất sạch” nên nếu giao đất phải thông qua đấu giá. Với dự án mà nhà đầu tư đã trúng đấu giá một cách công khai, minh bạch thì việc quyết toán chi phí lấn biển để nhà đầu tư nộp thêm phần chênh lệch là kém khả thi.
Cụ thể hóa chính sách khuyến khích lấn biển và chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện lấn biển
Cũng quan tâm tới nội dung này, ông Nguyễn Minh Trí - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng, khoản 7 Điều 260 Luật Đất đai 2024 quy định, trường hợp dự án có hoạt động lấn biển đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày Điều 190 của Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất để tiếp tục được thực hiện theo dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Tuy nhiên, Luật không nói rõ các dự án lấn biển đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư có được chuyển tiếp để giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu hay không nên Nghị định cần làm rõ nội dung này. Vì vậy, kiến nghị dự thảo Nghị định hướng dẫn bổ sung, làm rõ trường hợp dự án có hoạt động lấn biển đã được UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì được chuyển tiếp để giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội
Ở khía cạnh khác, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội nhận thấy, dự thảo Nghị định chưa đảm bảo tính toàn diện và đầy đủ cơ sở pháp lý để giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Nói cách khác, Luật Đất đai 2024 và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai liên quan đến điều khoản chuyển tiếp (Điều 114) đang bỏ sót quy định đối với trường hợp diện tích được hình thành thêm sau lấn biển. Chuyên gia chỉ rõ, khoản 4 Điều 6 Nghị định số 11/2021/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định “Tổ chức, cá nhân được giao khu vực biển để lấn biển thực hiện dự án đầu tư thì được tiếp tục sử dụng diện tích đất hình thành sau khi lấn biển theo quy định của pháp luật về đất đai”.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp hình thành thêm sau dự án cho chính chủ dự án lấn biển là quy định khá hợp lý, hướng tới bảo vệ quyền lợi chính đáng cho nhà đầu tư lấn biển khi đã bỏ công sức, nguồn vốn đầu tư và các chi phí để phòng, chống hoặc khắc phục các sự cố khách quan như sạt lở bờ biển trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, diện tích đất hình thành sau lấn biển liền ranh với phần lấn biển thuộc dự án mà chủ đầu tư đang thực hiện. Sự ghi nhận phần diện tích đất này cho chủ đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển cũng là đảm bảo cho hoạt động triển khai dự án được thuận lợi, hiệu quả hơn bởi cùng một chủ thể đầu tư. Sự hợp lý trên cần được tiếp tục kế thừa và quy định trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo căn cứ pháp lý để thực hiện trên thực tế.
Cũng theo chuyên gia, Nghị định số 42/2024/NĐ-CP quy định về hoạt động lấn biển không đề cập tới vấn đề này. Vì vậy, nếu cả hai Nghị định đều bỏ ngỏ thì quyền lợi của nhà đầu tư sẽ không được đảm bảo, quá trình thực hiện dự án lấn biển cũng gặp nhiều cản trở. Ở khía cạnh khác, dự thảo bổ sung thêm nội dung chuyển tiếp vừa thể hiện tính kế thừa, vừa đảm bảo tính ổn định, tính thống nhất trong xây dựng pháp luật; đồng thời giải quyết được vướng mắc trong thực tiễn. Bổ sung này cũng là cụ thể hóa chính sách khuyến khích lấn biển và chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện lấn biển quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 190 Luật Đất đai năm 2024./.