Mục tiêu của sửa đổi tạo nên môi trường pháp lý, nhằm thúc đẩy phát triển lĩnh vực nhà ở vừa bảo đảm những nguyên tắc của cơ chế thị trường, vừa bảo đảm sự định hướng theo đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước. Chính sách nhà ở cần có sự đột phá để trở thành một trong những động lực cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Trong Tờ trình của Chính phủ có một điểm rất quan trọng, đó là đặc biệt đẩy mạnh việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê nhằm giảm áp lực về giá bán trên thị trường và đáp ứng các điều kiện cũng như khả năng chi trả cho người dân. Tuy nhiên việc thể hiện quan điểm này trong dự thảo luật tôi cho rằng còn sơ lược, chưa rõ nét như chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội.
Tiếp cận xử lý chính sách nhà ở theo định hướng trên, tôi có một số điểm trao đổi.
Thứ nhất, tiếp tục khẳng định vai trò của nhà nước trong việc tạo lập môi trường chính sách phát triển bảo đảm nhu cầu nhà ở cho xã hội. Thời kỳ bao cấp trước đây nhà nước đã cung cấp hàng trăm ngàn căn hộ chỗ ở cho cán bộ, công nhân, viên chức, người lao động. Giai đoạn chuyển đổi hiện nay hầu hết đều dựa trên nguyên tắc thị trường mua, bán, kinh doanh. Nhiều người dân, đặc biệt lớp trẻ, những người di cư trong tình trạng thiếu hoặc chưa có chỗ ở, nhất là tại các vùng đô thị phát triển. Bởi vậy nhà nước cần đóng vai trò mạnh hơn trong việc bảo đảm chính sách phát triển nhà ở đi đúng hướng, vừa đảm bảo nguyên tắc kinh doanh theo thị trường, vừa giải quyết các vấn đề xã hội liên quan đến lĩnh vực nhà ở.
Điều 22, Hiến pháp năm 2013 đã ghi: nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở, bảo đảm chỗ ở cho công nhân có trách nhiệm lớn của nhà nước.
Thứ hai, nhu cầu phần đông của người dân, người lao động trong xã hội hiện nay cần chỗ ở hợp pháp, thay vì sở hữu nhà ở. Hiến pháp đã quy định quyền cơ bản của công dân, đó là: Công dân có quyền về chỗ ở. Ở đây có sự khác biệt về quyền đối với nhà ở và quyền về chỗ ở. Nhà ở liên quan đến quyền sở hữu, quyền tài sản trong khi chỗ ở thì không bị ràng buộc bởi các quyền này.
Quá trình phát triển kinh tế - xã hội chuyển đổi cơ cấu lao động làm cho nhu cầu chỗ ở tăng mạnh, đặc biệt các thành phố lớn nhưng không phải người lao động nào cũng có thể mua được nhà ở. Phần đông người dân, người lao động cần một chỗ ở hợp pháp dù đủ điều kiện sinh hoạt ,thay vì sở hữu một nhà ở. Còn chính sách của nhà nước và hoạt động của các doanh nghiệp vừa qua và ngay cả trong dự thảo luật thì vẫn xác lập thị trường mua, bán nhà ở là chính, hướng đến đối tượng người có thu nhập cao, trung bình và như vậy một bộ phận lớn người lao động thu nhập thấp vẫn đứng ngoài thị trường nhà ở.
Thứ ba, phát triển nhà ở xã hội trong đó thị trường nhà ở cho thuê mang tính chủ đạo với các lý do:
Một, nhu cầu nhà ở cho dân cư hiện nay rất lớn nhất là thị trường cho thuê hiện còn bỏ ngỏ, chưa được khai thác hoặc có chăng chỉ là kinh doanh nhỏ lẻ, ngắn hạn của các cá nhân, hộ gia đình hoặc một số doanh nghiệp.
Hai, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê giải phóng tâm lý lệ thuộc về nhà ở, góp phần điều tiết thị trường lao động giữa các vùng, tăng tính linh hoạt các thị trường lao động, thúc đẩy phát triển các vùng cần ưu tiên.
Thứ ba, phát triển thị trường nhà ở cho thuê, góp phần giải phóng nguồn vốn mà các cá nhân, hộ gia đình phải chi cho thị trường bất động sản chuyển sang lĩnh vực đầu tư khác hoặc kích thích nhu cầu tiêu dùng xã hội.
Thứ tư, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ và vấn đề tính lương.
Thứ năm, kinh nghiệm nhiều quốc gia đã giải quyết vấn đề nhà ở xã hội khá tốt, có tới 84% dân số Singapo sống trong các căn hộ do cơ quan nhà ở phát triển xây dựng, Hàn Quốc có tới 40% dân số thuê nhà để ở, Nhật Bản với con số tương tự, nhà ở cho thuê cũng rất phát triển ở các nước Bắc Âu, Đức, Mỹ và trở thành một bộ phận không thể thiếu trong cấu thành phát triển kinh tế xã hội.
Thứ tư, những vấn đề có tính định hướng điều chỉnh trong dự thảo luật chỉ nên phân định đối tượng tác động của chính sách nhà ở theo các nhóm nhà ở hộ gia đình, cá nhân, nhà ở thương mại theo dự án, nhà ở tái định cư, tôi đề nghị tách nhà ở xã hội ở Mục 2, Chương IV thành hai nhóm nhà ở xã hội để bán và nhà ở xã hội cho thuê. Theo ý kiến các chuyên gia, theo đúng nguyên lý hiện nay trên thế giới thì nhà ở xã hội không phải là nhà để bán mà là nhà cho thuê với giá rẻ. Phát triển thị trường nhà ở cho thuê mang tính dài hạn, cả cho thuê nhà ở xã hội và cả cho thuê nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của các đối tượng sử dụng nhà ở hiện nay thay vì chỉ có đối tượng được quy định tại Điều 50 của dự thảo. Mô hình thị trường nhà ở theo hướng khuyến khích tăng thị phần đầu tư kinh doanh từ thành phần kinh tế tư nhân và các thành phần kinh tế khác để đáp ứng tính linh hoạt của nhu cầu thị trường nhà ở, nhà ở cho thuê, nhà nước chỉ giữ lại sở hữu một số lượng nhất định cần thiết.
Thứ năm, về một số điều luật cụ thể.
Tại Điều 59 ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, theo tôi nên phân định hai loại để có chính sách khác nhau: một là nhà cho thuê, hai là nhà để bán và cho thuê mua. Có chính sách đặc biệt hơn đối với các dự án nhà ở cho thuê về miễn giảm tiền thuê đất, thuế, vay vốn như quy định tại các Điểm a, b, c, d của Khoản 1 giúp cho việc giảm giá dịch vụ cho thuê. Còn nhà ở xã hội để bán cần giới hạn lại mức độ ưu đãi.
Tại Điều 4 chính sách phát triển nhà ở theo tôi nội dung còn chung chung, nên bổ sung việc xác định bảo đảm chỗ ở cho công dân theo tinh thần của Hiến pháp thay vì chỉ có nhà ở và xác định chính sách ưu tiên để phát triển thị trường nhà ở cho thuê, cho xã hội.
Các điều khoản tại Điều 43, 46, 47, 49 của Mục 5 phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân cần được nghiên cứu quy định lại cho phù hợp. Một số nội dung có thể được bỏ vì không cần thiết và thiếu tính khả thi.