Rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất...
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thực hiện lấy ý kiến nhân dân từ ngày 03/01/2023 đến ngày 15/3/2023. Chính phủ đã chỉ đạo tổ chức nhiều hoạt động để đẩy nhanh tiến độ và bảo đảm chất lượng lấy ý kiến như: tổ chức các đoàn công tác kiểm tra, đôn đốc việc triển khai lấy ý kiến Nhân dân, đồng thời tiếp nhận các ý kiến góp ý trực tiếp của các địa phương đại diện cho các vùng, miền có tính đặc thù.
Tiếp thu ý kiến góp ý của Nhân dân, một số chương, mục, điều của dự thảo Luật đã được chỉnh sửa, thay đổi cơ bản về cấu trúc và nội dung. Dự thảo Luật sau khi hoàn thiện có bố cục gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục (mục 3 Chương IV, mục 1 Chương VII; mục 1, 2, 3 chương XVI), bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.
Đáng chú ý, dự thảo Luật cũng đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất. Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.
Đồng thời, tiếp tục quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai. Quy định Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Tái lập nơi ở và sinh kế cho người có đất bị thu hồi tốt hơn
Góp ý kiến đối với dự án Luật này, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội bày tỏ sự quan tâm tới hai vấn đề cần được làm rõ: Thứ nhất, tiêu chí nào xác định dự án phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng; Thứ hai, các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nên để "người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận" hay "Nhà nước thu hồi đất và tổ chức bồi thường, tái định cư?".
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu đất đai, quyết định mục đích sử dụng đất thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là nhằm đưa nguồn lực đất đai vào sự dụng phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng.
Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường- Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội
Do vậy, tất cả các hoạt động nhằm thực hiện quy hoạch sử dụng đất được nhà nước phê duyệt thì đều là các hoạt động vì lợi ích quốc gia, công cộng. Không thể có quy hoạch đất vì mục đích cá nhân, vì đây là điều cấm khi thực hiện công tác quy hoạch đã được ghi trong luật, do vậy dự án thực hiện quy hoạch thì không thể nói là dự án thực hiện vì mục tiêu cá nhân. Như vậy, một dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải thoả mãn 2 tiêu chí: Phải thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; Dự án phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp nhận chủ trương đầu tư.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, khi Nhà nước thu hồi đất, chính sách bồi thường không chỉ trả tiền cho người có đất thuộc diện thu hồi là đủ, mà phải có các chính sách hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo cho người dân có chỗ ở và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Nếu thu hồi đất làm người dân phải di dời chỗ ở thì điạ điểm nơi tái định cư phải lựa chọn gần nhất với nơi phải di dời để người phải di dời nơi ở nhưng không bị thay đổi nhiều về các yếu tố xã hội. Khi quy hoạch và xây dựng phương án thu hồi đất phải tính đến mặt bằng để tái định cư cho người dân tại chỗ.
Nếu không thể tái định cư tại chỗ thì phải dành mặt bằng xây dựng nhà ở có điều kiện thuận lợi nhất dành cho dự án xây dựng khu tái định cư. Tránh tình trạng các địa phương thường dành mặt bằng có vị trí thuận lợi nhất cho đấu giá thu tiền, mặt bằng cho tái định cư thường có vị trí kém thuận lợi. Nếu phải xây dựng một khu tái định cư riêng thì tiêu chuẩn đầu tư hạ tầng cho khu tái định cư ở phải được qui định theo tiêu chuẩn xây dựng nông thôn mới nâng cao (đối với khu vực nông thôn) và tiêu chuẩn của hạ tầng khu dân cư đô thị cao hơn cấp độ đô thị nơi người dân phải di dời. Nếu chỗ ở bị thu hồi có giá trị thấp hơn giá chỗ ở tiêu chuẩn nơi tái định cư, thì người dân được nhận chỗ ở mới tốt hơn nhưng không phải bù thêm tiền.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng cho rằng, khi thu hồi đất, người dân mất việc làm thì chính sách bồi thường phải hỗ trợ để có việc làm mới, có thu nhập tương đương hoặc cao hơn thu nhập từ đất bị thu hồi.
Nếu thu hồi đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp hay đô thị, chính sách bồi thường phải hướng đến các đối tượng có thể chuyển đổi nghề nghiệp để hỗ trợ đào tạo nghề để tạo việc làm mới trong khu công nghiệp hoặc làm các công việc dịch vụ đô thị. Trong quy hoạch và xây dựng phương án thu hồi đất phải quy hoạch diện tích đất dịch vụ để để xây nhà cho thuê hoặc làm nơi bán hàng, kinh doanh dịch vụ để người bị mất đất có việc làm và thu nhập. Đối với người đã quá tuổi lao động, không thể chuyển đổi nghề nghiệp, chính sách bồi thường phải hình thành quỹ bằng tiền đóng vào quỹ bảo hiểm hoặc gửi dài hạn trong ngân hàng để được nhận tiền hàng tháng không thấp hơn thu nhập từ đất bị thu hồi.
Đại biểu nhấn mạnh, chúng ta phải luật hoá chính sách bồi thường để tái lập nơi ở và sinh kế cho người có đất bị thu hồi tốt hơn chứ không phải chỉ dừng lại ở cách tính tiền bồi thường. Người dân đã dành đất để xây dựng công trình an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải dành cho người bị thu hồi đất được hưởng những điều kiện tốt hơn điều kiện sẵn có để bù đắp cho sự đóng góp của họ cho phát triển của các dự án. Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư như trên phải được áp dụng cho tất cả các dự án thu hồi đất, không phân biệt thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh hay mục đích phát triển kinh tế.
Đại biểu Cường đề nghị, đất thu hồi giao cho nhà đầu tư đều phải thông qua đấu giá, hoặc đấu thầu để lựa chọn người người sử dụng đất có hiệu quả nhất. Giá trị tăng lên do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất (ví dụ thu hồi đất nông nghiệp để phát triển đô thị) sẽ được phản ánh trong giá trúng đấu giá hoặc đấu thầu. Nhà nước sẽ thu được giá trị địa tô tăng lên. Đó là nguồn lực để bồi thường thoả đáng cho người có đất bị thu hồi, kể cả những dự án thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh và giao thông công cộng. Như vậy, Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, tái định cư sẽ thực hiện đúng yêu cầu của Nghị quyết 18 là "người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ và đảm bảo hài hoà lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư".
Các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội theo đúng quy hoạch sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất, có sự tham gia của người dân vào xây dựng phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư thoả đáng, với sự đồng thuận của đa số người dân sẽ mang lại lợi ích ổn định lâu dài và tác động xã hội tốt hơn việc để cho người dân và doanh nghiệp tự thoả thuận.
Đại biểu Hoàng Văn Cường nhận định, nếu để người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận, thì không chỉ hai yêu cầu của Nghị quyết 18 không được thực hiện mà có thể nảy sinh nhiều hệ lụy:
Thứ nhất, để người dân và nhà đầu tư tự thoả thuận, thực chất là người dân bán đất cho nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp. Vì từng người dân không được tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở nên mới chấp nhận bán cho nhà đầu tư với giá thấp. Nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp, lập dự án chuyển thành đất đô thị, xây dựng nhà ở bán với giá cao gấp nhiều lần. Chính sách này đang ban cho nhà đầu tư một đặc quyền được hưởng giá trị tăng lên từ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị, mang lợi cho một số người cố tình gây khó khăn, ép doanh nghiệp để nhận được giá cao. Như vậy là không thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên do chuyển mục đích sử dụng đất, không giải quyết được hài hoà lợi ích giữa nhà nước, người dân và nhà đầu tư như yêu cầu cầu của Nghị quyết 18.
Thứ hai, người dân bán đất cho nhà đầu tư chỉ nhận tiền, không có phương án, chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tao việc làm sau khi mất đất. Khi tiêu hết tiền không có việc làm, không có sinh kế thì những hậu quả xã hội nảy sinh, gây ra những tranh chấp mâu thuẫn trong gia đình, bất ổn trong xã hội. Đại biểu Cường nêu rõ, chừng nào thu hồi đất còn tư duy mua bán thì còn thất bại.
Thứ ba, không phải người dân nào cũng có đủ năng lực để đám phán, thoả thuận với nhà đầu tư, nên dễ bị nhóm người thông đồng với nhà đầu tư dẫn dắt theo hướng bất lợi. Một số người cố tình không chấp nhận để ép nhà đầu tư phải trả với giá cao bất thường. Đây sẽ là nguyên nhân gây khiếu kiện, so bì với mức bồi thường của những dự án do nhà nước thu hồi đất, tiếp tục nảy sinh khiếu kiện kéo dài, gây khó khăn cho các dự án nhà nước thu hồi đất xây dựng hạ tầng, công trình công cộng như hiện nay. Cá biệt, nếu có người không chấp nhận thoả thuận, thì dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội phải dừng, nguồn lực đất đai bị lãng phí do không được đưa vào sử dụng theo mục đích của dự án có hiệu quả hơn, mong muốn của nhiều người dân muốn được thu hồi đất để chuyển đổi cơ hội mới không được thực hiện, quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước đã phê duyệt cũng không được thực hiện.
Từ những phân tích như trên, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội theo đúng quy hoạch sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất, có sự tham gia của người dân vào xây dựng phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư thoả đáng, với sự đồng thuận của đa số người dân sẽ mang lại lợi ích ổn định lâu dài và tác động xã hội tốt hơn việc để cho người dân và doanh nghiệp tự thoả thuận; đồng thời kiến nghị 3 phương thức:
Phương thức 1, thu hồi đất cho các dự án phục vụ an ninh, quốc phòng, xây dựng công trinh công cộng: Nhà nước ra quyết định thu hồi không cần lấy ý kiến người dân, nhưng phải lấy ý kiến đồng thuận của đa số (đa số được hiểu là trên 50%) người dân về phương án bồi thường, tái định cư.
Phương thức 2, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận theo nghị quyết 18, được qui định tại điều 127 của dự thảo Luật, chỉ áp dụng trong 3 trường hợp: (1) Quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất không cần Nhà nước phê duyệt hay chấp nhận dự án đầu tư; (2) Các dự án người dân góp đất để đóng cổ phần cùng kinh doanh; (3) Các dự án người dân tự tái điều chỉnh đất đô thị.
Phương thức 3, thu hồi đất đầu tư các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: là những dự án sử dụng đất theo quy hoạch ngoài các dự án thuộc phương thức 1 và 2 nêu trên. Cơ quan có thẩm quyền của nhà nước với sự tham gia của người dân xây dựng phương án thu hồi, bồi thường, tái định cư. Khi có đại đa số người dân (đại đa số được hiểu là có trên 75% người dân và người có trên 75% diện tích đất thu hồi) đồng tình thì nhà nước ra quyết định thu hồi. Sau khi có quyết định thu hồi, sẽ đấu giá để chọn người sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư./.