QUỐC HỘI TIẾP TỤC THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Tham gia ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Thạch Phước Bình – Đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cơ bản đã đi đúng hướng với tinh thần Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương, song vẫn còn nhiều bất cập cần tiếp tục nghiên cứu cho sát với thực tiễn, nhất là vấn đề bỏ khung giá đất, giao quyền xây dựng bảng giá đất về cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng định kỳ hàng năm.
Chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất
Theo đại biểu, qua tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này. Do giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nên đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tình trạng này không những không giảm mà còn tăng lên.
Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 164 về bảng giá đất và Điều 165 về giá đất cụ thể của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn tiếp tục quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất.
Đại biểu Thạch Phước Bình – Đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh
Việc giao quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành, như quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất. Trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần Nghị quyết số 18 của Trung ương. Do đó, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Từ đó, đại biểu đề nghị cần có có một cơ quan độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để định giá đất hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Cơ quan quản lý giá đất cần độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Cụ thể, theo đại biểu, dự thảo luật nên điều chỉnh theo hướng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn mới xác định giá đất cụ thể. Việc quy định như trên sẽ đảm bảo phù hợp với nội dung tiểu mục 2, mục 4 Nghị quyết số 18 quy định về nhiệm vụ, giải pháp, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Theo đó, Nghị quyết 18 đã nêu rõ bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, xử lý nghiêm các vi phạm, v.v..
Song song đó, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Đồng thời, để giá đất tiệm cận với giá đất thị trường cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan như nhà đầu tư và người sử dụng đất, trong quy trình định giá, nguyên tắc chung việc định giá đất là giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Hội đồng thẩm định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất.
Bất cập trong quy định về giá đất dẫn đến tình trạng khiếu kiện căng thẳng
Thực tiễn cũng cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai làm gia tăng căng thẳng xã hội, đó là do thiếu hài hòa lợi ích trong chính sách đền bù, thu hồi đất, kẻ được, người mất quá chênh lệch. Cội nguồn của tình trạng này là do pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung giá đất và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành 2 loại giá có sự chênh lệch rất lớn. Trong đó, do giá trần của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường, cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi, nhà đầu tư thì vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế, người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho Nhà nước có xuất phát từ nguyên nhân đó.
Toàn cảnh phiên họp
Mặt khác, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phân cấp, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể, nhưng Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, giám sát là bước đột phá rất hợp lý. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm sẽ có thể làm tăng khối lượng rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, đồng thời đại biểu cũng bày tỏ băn khoăn về tính khả thi khi luật đi vào cuộc sống, nếu như không quy định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày và xuất phát từ nhiều lý do, trong đó có yếu tố cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và thiếu chắc chắn và chắc chắn sẽ gây ra nhiều tranh cãi.
Theo đại biểu, ở một góc độ khác, một số chuyên gia cho rằng, Nghị quyết 18 của Trung ương đã xác định rõ bỏ khung giá đất có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, tại điểm c khoản 1 Điều 163 dự thảo luật sửa đổi lại quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá trị thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”, quy định này theo tôi còn mang tính định tính, chưa theo hướng định lượng. Theo đó, đại biểu đề nghị cần phải làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, phải có tiêu chí định lượng rõ ràng. Ngoài ra, nếu Chính phủ bỏ khung giá đất, giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tự xây dựng bảng giá đất mà không gắn liền và không tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát thì mỗi nơi sẽ là một kiểu, gây khó khăn trong quá trình thực hiện.
