KỲ VỌNG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) KHƠI THÔNG NGUỒN LỰC, ỔN ĐỊNH XÃ HỘI, TIẾP THÊM ĐỘNG LỰC CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, trong đó nổi bật nhất là những vướng mắc liên quan tới thiếu nguồn cung và tắc nghẽn dòng vốn. Nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu cho biết, một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản bị ách tắc là do thiếu hụt về nguồn lực tài chính và sự hỗ trợ tài chính. Các doanh nghiệp không có nguồn hỗ trợ về vốn, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, thị trường chứng khoán không sôi động thậm chí đi xuống dẫn đến việc huy động vốn thông qua kênh này không dễ dàng.
Thị trường trái phiếu là kênh huy động vốn rất quan trọng, nhưng sau khi phát triển mạnh vào năm 2021 thì đầu năm 2022 đã có dấu hiệu chững lại. Cuối năm 2022 và sang năm 2023, áp lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ trái phiếu cũng đè nặng các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc tiếp tục phát hành trái phiếu để huy động vốn gặp nhiều khó khăn.
Trao đổi về vấn đề này, đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội cho biết việc khơi thông nguồn lực phải theo cả 2 hướng, trong đó trước hết là cần có giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng và nguồn lực từ trái phiếu. Về giải pháp cấp bách với vốn tín dụng, đối với các dự án đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng 0. Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay phải chấp nhận trả lãi hàng tháng với con số hàng chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá.
Đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội
Do vậy, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các dự án không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua đầu cơ. Với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh vùng các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.
Đồng thời, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.
Về trái phiếu doanh nghiệp, điều quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu vì đây là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, việc sửa Nghị định 65 cần cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được thỏa thuận chuyển khoản nợ này thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi.
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, với một số dự án quan trọng về quy mô, tính chất lớn, Nhà nước cần hành động can thiệp trực tiếp mua lại khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành... Các chủ doanh nghiệp đó phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước để tiếp tục giải quyết các khoản nợ này. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, hiện thị trường vốn bao gồm cả ngân hàng, trái phiếu với những gì thuộc về quy định cứng, có tính nguyên tắc. Nếu vi phạm sẽ ảnh hưởng đến an toàn hệ thống, vĩ mô và toàn xã hội. Để gỡ tình hình hiện nay, phải linh hoạt từng tình huống, hoàn cảnh để có biện pháp xử lý phù hợp.
Thêm vào đó, đại biểu cũng nêu rõ, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải tự điều chỉnh, tự tái cấu trúc để cân đối lại các nguồn lực, mạnh dạn cắt bỏ phần nào đầu tư chưa thực sự hiệu quả, đang tiêu tốn dòng tiền để tập trung vào những dự án, sản phẩm có thanh khoản nhằm tạo ra dòng tiền.
Các doanh nghiệp bất động sản cần tự điều chỉnh, tự tái cấu trúc để cân đối lại các nguồn lực (Ảnh minh họa)
Đại biểu cũng cho rằng, đây là thời điểm thích hợp để điều chỉnh nguồn hỗ trợ bởi có thể một số chính sách hỗ trợ ở lĩnh vực khác đang bị giải ngân chậm như gói hỗ trợ lãi suất 2% cần điều chuyển và hướng nó sang hỗ trợ các dự án nhà giá thấp. Nếu có chính sách hỗ trợ của Nhà nước bằng các nguồn vốn như vậy, chúng ta sẽ có thể thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân,… phát triển. Đó cũng là động lực giúp các doanh nghiệp vực dậy khó khăn và có khả năng phát triển các sản phẩm ở phân khúc khác trong tương lai.
Ngay trong Chỉ thị 03/CT-TTg về việc đôn đốc thực hiện nhiệm vụ trọng tâm sau kỳ nghỉ Tết Quý Mão 2023, Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao trách nhiệm cho các địa phương, bộ, ngành tháo gỡ những khó khăn về mặt pháp lý đối với thị trường bất động sản. Đồng thời, cũng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước phải xem xét việc khơi thông các nguồn vốn tín dụng để hỗ trợ cho bất động sản.
Đại biểu nhận định, Thủ tướng Chính phủ đã nhìn nhận rất rõ vai trò, ý nghĩa việc phục hồi, phát triển của thị trường bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế, từ đó đưa ra những chỉ đạo rất kịp thời và trúng so với yêu cầu của lĩnh vực bất động sản hiện nay.
Đại biểu cho rằng, có những vướng mắc từ các quy định trong các nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ, song cũng có những vướng mắc do các quy định trong các luật khác nhau, thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Để giải quyết kịp thời các vướng mắc liên quan tới thị trường bất động sản cần có hành động kịp thời đồng bộ cả từ phía Chính phủ và cả từ Quốc hội.
