Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 07 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Các nội dung của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bám sát và cụ thể hóa 08 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình khi lập đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi).
Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Tán thành với sự cần thiết phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở hiện hành, đại biểu Lê Thị Thanh Lam nhấn mạnh, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 phải phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.
Góp ý vào quy định nhằm hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu tỉnh Hậu Giang lưu ý cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, rà soát một số nội dung cụ thể như sau:
Một là, với quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại (Điều 37), dự thảo không cần thiết phải quy định về điều kiện của chủ đầu tư dự án, vì hoặc là chồng lấn, hoặc là chưa thống nhất với các văn bản khác (pháp luật về đất đai, đầu tư không quy định về điều kiện “có kinh nghiệm để thực hiện đối với từng dự án”). Do đó, đại biểu đề nghị bỏ quy định tại khoản 2 Điều 37 dự thảo.
Hai là, về thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định tại Điều 60: Thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần đánh giá tác động, khách quan quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản của công dân được Nhà nước bảo vệ và đảm bảo.
Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.
Tại Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường. Như vậy, Nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng.
Vì vậy, đại biểu nhấn mạnh, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại Dự thảo là chưa phù hợp, trong khi Nhà nước có thể có nhiều công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo đó, công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn, phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành.
Ngoài ra, đại biểu cũng đề nghị cần công khai minh bạch về thời gian sử dụng nhà chung cư cho người sử dụng biết trước để lựa chọn, thông báo rõ về thời gian sử dụng theo hồ sơ thiết kế;…
Ba là, thực tiễn hiện nay việc bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật các dự án nhà ở cho chính quyền địa phương và các cơ quan chuyên ngành quản lý, song các công trình hạ tầng kỹ thuật dự án nhà ở phần lớn không được cơ quan nhà nước thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, không được cơ quan nhà nước kiểm tra chấp thuận cho phép nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Vì vậy, việc quản lý chất lượng các công trình này gặp rất nhiều khó khăn. Nhà nước không kiểm soát được chất lượng các công trình này. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này chưa giải quyết được tồn tại nêu trên. Do đó, đại biểu đề nghị cần bổ sung thêm quy định cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng và UBND cấp huyện) chịu trách nhiệm thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và kiểm tra chấp thuận cho phép nghiệm thu đưa vào sử dụng đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Bốn là, đề nghị cần rà soát lại quy định về chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đảm bảo thống nhất với Luật Đầu tư năm 2020.
Bên cạnh đó, đại biểu cũng đề nghị, cơ quan soạn thảo rà soát kỹ lưỡng để quy định tại dự thảo Luật thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo luật đang trình Quốc hội tại kỳ họp này, cụ thể là Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).../.
