Đại biểu Quốc hội Quản Minh Cường- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai
Góp ý về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5, đại biểu Quản Minh Cường- Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai cho rằng, về cơ bản dự thảo đã được tiếp thu, chỉnh lý rất nhiều nội dung, thực hiện đúng theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Bên cạnh đó, đại biểu Quản Minh Cường đóng góp một số nội dung về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Theo đại biểu Quản Minh Cường, quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất tại Điều 127. Hiện tại, để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án có sử dụng đất, theo nội dung của dự thảo đang ưu tiên theo thứ tự: Giao thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất; và việc sử dụng đất thông qua việc thỏa thuận là lựa chọn cuối cùng.
Trên thực tế cho thấy, việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đã giúp việc triển khai dự án được nhanh chóng, phát huy hiệu quả sử dụng đất và tránh được những khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ, tái định cư, trên cơ chế tự nguyện thỏa thuận nên được sự đồng thuận của người dân... Đồng thời, nhà nước cũng có khoản thu ngân sách thông qua việc thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 127 thì “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở”. Như vậy, trong trường hợp ranh giới dự án không có ”tối thiểu 1m2” đất ở thì không được phép thỏa thuận và sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy khác nhau.
Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV
Trên thực tiễn, tại các khu vực nông thôn mới, khi đất được quy hoạch thành đất ở thì người dân chỉ chuyển mục đích lên đất ở đối một phần diện tích nằm trong hạn mức, phần diện tích còn lại sẽ giữ nguyên mục đích là đất vườn, trồng cây lâu năm... như vậy thửa đất chưa chuyển mục đích sẽ không được thỏa thuận, trong khi thửa đất này có vị trí tương đồng, có quy hoạch tương tự thửa đất liền kề đã được chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở. Và cũng trên thực tế, khi hệ thống quản lý về đất đai ngày càng chặt chẽ, chi tiết thì có rất ít thửa đất có mục đích sử dụng hỗn hợp, như đất ở và đất khác.
Do đó, đại biểu Quản Minh Cường đề xuất nên quy định riêng đối với trường hợp đất khác không phải là đất ở miễn là phù hợp với các loại quy hoạch, đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và các điều kiện khác để thực hiện dự án, thì quy định cho phép thực hiện việc thỏa thuận, như vậy sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập.
Quan tâm đến nội dung về phương pháp định giá đất, đại biểu Quản Minh Cường phân tích, tại dự thảo chỉ quy định 04 phương pháp định giá đất và bỏ đi phương pháp thặng dư. Nhưng trên thực tiễn, phương pháp thặng dư đang được sử dụng phổ biến trong công tác xác định giá đất đối với các khu đất có có diện tích lớn, các dự án đầu tư xây dựng sử dụng hỗn hợp, đan xen các mục đích khác nhau như nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, officetel, khách sạn…. Vậy câu hỏi đặt ra là liệu các phương pháp định giá đất còn lại có làm được vai trò như phương pháp thặng dư hay không ?
Vì tùy vào loại hình bất động sản sẽ áp dụng phương pháp định giá khác nhau. Ví dụ như: đối với các khu đất lớn, các nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì việc áp dụng phương pháp so sánh là rất khó khăn, không khả thi vì không có thông tin tài sản so sánh tương đồng về quy mô, mục đích sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch.
Đại biểu cho biết, đối với phương pháp thu nhập áp dụng cho các dự án đã đi vào hoạt động, vận hành, phát sinh dòng tiền kinh doanh hàng năm, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì vấn đề đặt ra là chất lượng thông tin dữ liệu giá đất thu thập hằng năm (để xây dựng bảng giá hàng năm) và việc phải định lượng được các yếu tố vượt trội về quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất của thửa đất cần định giá. Do đó, đại biểu Quản Minh Cường cho rằng, thay vì bỏ phương pháp thặng dư vì các yếu tố giả định thì chúng ta nên xây dựng một quy chuẩn, quy định cụ thể hơn về các thông số áp dụng khi tính toán nhằm đồng bộ hóa và thống nhất khi thực hiện công tác xác định giá đất, để phát huy được lợi thế khi áp dụng phương pháp này đối với một số trường hợp cần xác định giá đất cụ thể.../.
