GÓC NHÌN ĐẠI BIỂU: ĐỀ XUẤT CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐẤT ĐAI CHO ĐỒNG BÀO DÂN TỘC THIỂU SỐ
SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: KIẾN NGHỊ BỔ SUNG NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRƯỚC KHI GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
Phóng viên: Hiện nay, nhiều khu kinh tế đã được hình thành và phát triển theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Do vậy, việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế được cho là cần thiết. Nhiều ý kiến đề xuất cần bổ sung ngay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trường hợp thu hồi đất đối với dự án khu giải trí, khu du lịch và khu đô thị và các khu chức năng khác trong khu kinh tế. Đại biểu có đồng tình với đề xuất này?
Đại biểu Tráng A Dương, Uỷ viên chuyên trách Hội đồng Dân tộc của Quốc hội
ĐBQH Tráng A Dương, Uỷ viên chuyên trách Hội đồng Dân tộc của Quốc hội: Tôi hoàn toàn đồng tình với đề xuất này. Hiện nay cả nước có 18 khu kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương và cả nước. Trong khu kinh tế có các khu chức năng như khu công nghiệp, khu dịch vụ, du lịch, khu vui chơi giải trí, khu đô thị. Khu kinh tế được đưa vào danh mục cần được phát triển và khuyến khích đầu tư, theo đó cơ chế, chính sách khu kinh tế được hưởng tương ứng với địa bàn kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn. Cụ thể được hưởng các chính sách về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất, nhập khẩu. Do vậy, phát triển khu kinh tế là một trong những chính sách lớn của Đảng và Nhà nước.
Trên thế giới, các khu kinh tế phát triển theo hướng đa ngành hóa, chuyên môn hóa và phát triển bền vững, dựa trên tiêu chí bảo đảm tính hiện đại, cạnh tranh, bắt kịp tiến trình Cách mạng công nghiệp 4.0. Tại Việt Nam, các loại hình khu chức năng trong khu kinh tế chưa có nhiều đổi mới, đột phá. Việc huy động nguồn lực, nguồn vốn đầu tư đáp ứng đầu tư phát triển còn nhiều hạn chế, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư, chưa thúc đẩy đổi mới sáng tạo trong mô hình phát triển cũng như quản lý tại khu kinh tế.
Do vậy, việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế là điều vô cùng cần thiết. Việc thu hồi đất trong khu kinh tế sẽ giúp cho các doanh nghiệp tiếp cận được nguồn lực đất đai để thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch của khu kinh tế. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay chỉ quy định trường hợp thu hồi đất trong khu kinh tế đó là khu phi thuế quan, không bao gồm các khu chức năng khác dẫn đến sẽ mất cân bằng phát triển, mất tính cạnh tranh giữa các ngành nghề trong khu kinh tế. Vì vậy, cần có cơ chế thu hồi đất đối với toàn bộ các khu chức năng theo quy hoạch của khu kinh tế và bảo đảm phù hợp phát triển bền vững, cạnh tranh công bằng, minh bạch.
Ngoài ra, theo quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án trong khu kinh tế, Nhà nước sẽ thực hiện hồi đất trong khu kinh tế sau đó sẽ tiến hành đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, một trong những điều kiện để đưa ra đấu giá là phải thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 và điều này đôi khi không đúng với nhu cầu phát triển và vận hành của nhà đầu tư, gây mất thời gian… Ví dụ như: Khu kinh tế A tự làm quy hoạch chi tiết 1/500, khi kêu gọi các nhà đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phải tuân thủ quy hoạch đã được duyệt. Tuy nhiên, các chức năng trong quy hoạch chi tiết đôi khi không phù hợp với nhu cầu đầu tư, xây dựng, phát triển và vận hành của các nhà đầu tư. Vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu chức năng trong khu kinh tế tồn tại nhiều bất cập vì chưa tận dụng được chất xám, nguồn lực và chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 203 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế đã được phê duyệt.
Do vậy, để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong dự thảo Luật cần có quy định thu hồi đất trong khu chức năng của khu kinh tế với việc sửa đổi, bổ sung khoản 22 Điều 79 cho phù hợp.
Phóng viên: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện đã bổ sung phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất nhưng phạm vi áp dụng đã bị thu hẹp so với quy định hiện hành. Cụ thể, phương pháp thặng dư chỉ được áp dụng với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Điều này sẽ có tác động như thế nào tới kinh tế- xã hội nếu được áp dụng vào thực tiễn, thưa đại biểu?
ĐBQH Tráng A Dương, Uỷ viên chuyên trách Hội đồng Dân tộc của Quốc hội: Đây cũng là vấn đề đang rất được xã hội, cộng đồng doanh nghiệp quan tâm. Theo quy định hiện hành, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
So với quy định hiện hành thì phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thu hẹp lại. Cụ thể, chỉ áp dụng đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Đối với trường hợp đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng thì áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Vừa qua, tôi được biết khi góp ý cho dự thảo Nghị định 44 (sửa đổi) về định giá đất, đã có rất nhiều ý kiến không đồng tình với việc thu hẹp phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư. Quy định hiện hành được đánh giá là phù hợp, thực tế thi hành cũng không phát sinh vướng mắc. Hơn nữa, Chính phủ cũng chưa có đánh giá tác động về vấn đề này. Việc bó hẹp phạm vi áp dụng sẽ làm giảm tính ưu việt của phương pháp thặng dư, bởi đây là phương pháp tối ưu nhất để định giá đối với những thửa đất có tiềm năng phát triển. Hơn nữa, nếu chỉ áp dụng đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng như Dự thảo Luật (sửa đổi) hiện nay sẽ gây tắc nghẽn hàng nghìn dự án, ảnh hưởng tới việc thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương, tất nhiên khi đó cũng không thu được ngân sách Nhà nước… Hệ lụy theo tôi sẽ là rất lớn.
Do vậy, để bảo đảm hiệu quả của phương pháp tính giá đất và có thể bao quát các trường hợp cụ thể thì nên mở rộng việc áp dụng phương pháp tính giá đất thặng dư tương tự như quy định hiện hành theo mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch. Ngoài ra, bảo đảm việc việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tôi cho rằng cần sửa đổi điểm c khoản 5 Điều 159 theo hướng giữ như quy định hiện hành vì quy định hiện nay đã rất phù hợp.
Phóng viên: Xin cảm ơn đại biểu.
