QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Tránh những vướng mắc, mâu thuẫn, đan chéo với các văn bản
Nghiên cứu hồ sơ dự thảo luật, đại biểu góp ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, về tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu đánh giá Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự luật khó, phức tạp, có phạm vi điều chỉnh rộng, có tầm quan trọng tác động, ảnh hưởng sâu sắc, toàn diện đến hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Cho nên phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai, cụ thể là bảo đảm sự nhất quán về chính sách giữa việc sửa đổi đất đai lần này với các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.
Đại biểu K`Nhiễu – Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng tham gia ý kiến
Thực tế cho thấy, dự thảo luật được chỉnh lý khá căn bản theo hướng này, song vẫn cần tiếp tục rà soát để tránh những vướng mắc, mâu thuẫn, đan chéo với các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, chẳng hạn như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đầu tư công năm 2019, v.v. Do đó, đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát đầy đủ hơn để kịp thời bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa các quy định của dự thảo luật với các văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật, thực hiện tốt chủ trương nêu tại Nghị quyết số 18 của Trung ương là đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2013 và một số luật liên quan bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất.
Quy định khả thi việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất
Thứ hai, về căn cứ tính thời điểm tiền sử dụng đất, thuê đất. Tại khoản 3 Điều 160 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nêu rõ quy định thay đổi thời điểm tính tiền sử dụng đất trong điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, vì có rất nhiều quyết định điều chỉnh liên quan đến giao đất, cho thuê đất nhưng không phải nội dung nào cũng liên quan đến thời điểm tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cần phải xem xét bổ sung nội dung liên quan đến thay đổi thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ghi rõ trong quyết định điều chỉnh.
Toàn cảnh phiên thảo luận
Đại biểu cho biết, tại khoản 4 Điều 160 dự thảo Luật Đất đai cho thấy, trong thực tế rất nhiều trường hợp không thể hoàn thành công tác thẩm định giá trong thời hạn 6 tháng. Vì vậy, nếu thời gian này vượt quá 6 tháng thì sẽ xử lý như thế nào? Nếu giao cho Chính phủ quy định chi tiết tại khoản 5 Điều 160, trường hợp vượt quá 6 tháng thì Nghị định có điều chỉnh vượt thẩm quyền hay không? Nếu phải ban hành lại nghị quyết giao đất, cho thuê đất thì sẽ mất rất nhiều thời gian và phải thực hiện lại toàn bộ quy trình định giá đất từ đầu và sẽ phát sinh thủ tục hành chính rất phức tạp, mất thời gian. Vì vậy, có thể thấy quy định việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, v.v phải được tổ chức không quá 6 tháng là quá cứng nhắc và ở những trường hợp cụ thể trường hợp quá 6 tháng do yếu tố khách quan và chủ quan. Vậy trong trường hợp quy trình này được thực hiện vượt quá 6 tháng thì phải làm lại thủ tục hành chính từ giai đoạn nào.
Bên cạnh đó, cũng tại khoản 4 Điều 160 quy định trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất nhưng không làm thay đổi diện tích sử dụng đất thì phải xác định lại giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung. Ở đây, nếu quy định được điều chỉnh trong thực tế làm phát sinh, thay đổi giá đất như có cả thay đổi về diện tích sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, công năng công trình, mục đích sử dụng đất, v.v. có tính là giá đất hay không, hay quy định không làm thay đổi diện tích đất sử dụng. Trong thực tế có nhiều trường hợp không làm thay đổi diện tích đất sử dụng và có làm thay đổi diện tích đất sử dụng, có tác động đến thu nhập của dự án có nằm trong giới hạn luật này hay không.
Làm rõ cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất
Thứ ba, về giá đất cụ thể quy định tại Điều 160. Đại biểu cho rằng, cần làm rõ nghĩa và bổ sung thêm một số định nghĩa tại điểm 20 Điều 3 dự thảo luật có định nghĩa về giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường nhưng trong toàn bộ dự thảo không sử dụng cụm từ này vào bất cứ nội dung quy định nào. Do đó, chưa rõ mục đích quy định của dự thảo về nội dung này là gì. Đây là một định nghĩa mang nhiều yếu tố định tính phức tạp.
Bên cạnh đó, các định nghĩa về giá đất, giá trị quyền sử dụng đất còn chung chung, chưa nêu được bất cập, mục đích, ý nghĩa áp dụng trong trường hợp quy định cụ thể. Dự thảo luật chưa đưa ra một số định nghĩa quan trọng về giá đất cụ thể là do tư vấn ước tính, Hội đồng định giá thẩm tra và cơ quan có thẩm quyền quyết định để phân biệt với giá đất đại diện, thực chất là giá cố định trong bảng giá đất.
Cần quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và về việc sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể, như quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường. Quy định rõ hơn về cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất.
Thứ tư, về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất. Để cụ thể hóa chủ trương Nghị quyết số 18 của Trung ương, điều kiện tiên quyết cần khẳng định đó là dù áp dụng phương thức nào thì việc quan trọng nhất là phải xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường.
Ngoài ra, về chính sách, phương thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất cần áp dụng đối với tất cả các dự án đầu tư, vì mục đích lợi nhuận mà nhà nước thu hồi đất, trong đó lợi nhuận của nhà đầu tư gắn với lợi ích quốc gia công cộng, kể cả trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc chưa giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, dự án phải xem xét toàn diện về phân tích lợi ích, chi phí lợi ích đối với kinh tế - xã hội và môi trường. Đây chính là yếu tố nhà nước phải quan tâm, trên cơ sở đó mới cho phép áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất, giá đất trong các trường hợp này được xác định ra sao cho phù hợp với giá cả thị trường, đồng thời cũng là tham số của bài toán đấu thầu. Như vậy, khung pháp luật về đấu thầu dự án cần được xây dựng theo nguyên tắc này và giao cho Chính phủ quy định chi tiết về các tiêu chí gắn với phân tích chi phí, lợi ích về kinh tế - xã hội, môi trường để lựa chọn dự án đầu tư.