QUY ĐỊNH RÕ TIÊU CHÍ ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN THAM MƯU
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án trọng tâm trong nhiệm vụ lập pháp của toàn nhiệm kỳ Quốc hội Khóa XV. Đây là công việc đặc biệt quan trọng, cần thực hiện thực chất, hiệu quả để phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ của Nhân dân.
Để có thêm những ý kiến đóng góp toàn diện, nhiều chiều, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết về việc lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó, quy định lấy ý kiến Nhân dân từ tháng 1/2023 đến 15/3/20203. Tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới, Quốc hội sẽ tiếp tục cho ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để khi áp dụng vào thực tiễn cuộc sống, những vướng mắc, bất cập của Luật này sẽ được giải quyết và để những giá trị của đất đai thực sự góp phần vào thúc đẩy kinh tế-xã hội.
Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), điểm đáng chú ý là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.
TS.Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân.
Nêu quan điểm về vấn đề trên, TS.Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng hệ thống quản lý giá đất theo bảng giá cũ là hệ thống quản lý tập trung quyết định từ trên xuống bởi Nhà nước.
Việc bỏ bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất nữa, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm, UBND sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất, và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm.
Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được trình lên HĐND phê duyệt. Vì thế, thay vì hoàn toàn bỏ bảng giá đất, thì bảng giá đất thực ra vẫn tồn tại ở dưới một hình thức khác nhưng với hi vọng sẽ sát với giá thị trường hơn.
Trong dự thảo Luật có nói bỏ khung giá đất, nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định một điều rất đơn giản là “giao cho Chính phủ”, như vậy là chưa đủ. Trong luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.
Ngoài ra, giá đất được quyết định bởi các yếu tố như địa điểm, có thể sử dụng vào mục đích gì … đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó để có thể định giá chính xác. Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…
Ông Ngô Sách Thực - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam.
Đề cập về việc giá cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm khách quan, chính xác, ông Ngô Sách Thực - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nêu quan điểm: Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường thì việc Nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng phải sát giá trị của đất. Mặt khác, chính sách, giải pháp đưa ra phải hướng tới nhu cầu thực về nhà ở, lành mạnh thị trường bất động sản, chống thao túng, đầu cơ thì phải công khai, minh bạch cơ chế.
Tuy nhiên, cũng phải thấy được mặt ưu điểm của việc tự thỏa thuận đã thúc đẩy việc thực hiện nhanh các dự án vừa qua, bởi vậy trong giai đoạn này nên có một điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo Luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW.
Nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý.
Liên quan đến tài chính và giá đất, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý nhấn mạnh đây là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất hiện nay, vì thế quy định trong dự thảo cần được bổ sung thêm. Cụ thể, cần thể hiện rõ trong dự thảo Luật yêu cầu có cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW.
Theo nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý, giá đất, khung giá đất, thời gian tính tiền sử dụng đất khi có quyết định giao đất; quy định về việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa theo hướng tách giá đất ra khỏi giá trị doanh nghiệp. Doanh nghiệp cổ phần hóa phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như những doanh nghiệp khác; doanh nghiệp cổ phần hóa chỉ được sử dụng đất phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh theo phương án đã được duyệt./.