HỘI THẢO “BẢO ĐẢM TÍNH ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) VỚI HỆ THỐNG PHÁP LUẬT”
Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội sẽ xem xét, cho ý kiến về dự án luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự án luật quan trọng, nhận được nhiều sự quan tâm của cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Vừa qua, Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi nhân dân trên phạm vi cả nước về dự án Luật này. Công tác tổng hợp, tiếp thu thông tin, phản hồi, ý kiến, kiến nghị của nhân dân về dự án luật đang được triển khai tích cực.
Tham gia thẩm tra dự án luật này, Thường trực Ủy ban Pháp luật cho biết, về giao đất, cho thuê đất, các điều 120, 121 và 122 của dự thảo Luật liệt kê các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hoàng Nguyên
Tuy nhiên, các đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung trường hợp cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm có mục đích kinh doanh (điểm o khoản 4 Điều 120) mà có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện cũng thuộc trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
Về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và hiệu lực của đăng ký, khoản 1, khoản 4 Điều 127 của dự thảo Luật quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào hồ sơ địa chính.
Các đại biểu cho rằng, quy định của dự thảo Luật chưa có sự thống nhất về yêu cầu đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký đất đai là bắt buộc, còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu). Do đó, cần quy định rõ hiệu lực của việc đăng ký tại khoản 4 Điều 127 là hiệu lực về vấn đề gì để hiểu và áp dụng thống nhất. Bên cạnh đó, để bảo vệ tốt nhất lợi ích của người dân, có ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật đề nghị quy định rõ thời điểm xác lập quyền là thời điểm giao dịch được công chứng, còn đăng ký chỉ để Nhà nước quản lý.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án luật Đất đai (sửa đổi)
Về việc bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, theo quy định tại khoản 28 Điều 3 của dự thảo Luật thì chủ thể hộ gia đình sử dụng đất chỉ được xác định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, có nghĩa là dự thảo Luật chỉ công nhận hộ gia đình sử dụng đất với các tiêu chí về hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, sau ngày Luật này có hiệu lực thì không xác lập mới chủ thể có quyền sử dụng đất là hộ gia đình. Từ đó, Điều 5 của dự thảo Luật cũng không còn quy định về chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình.
Một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành quy định của dự thảo Luật để khắc phục những khó khăn trong thực tiễn khi xác định tư cách thành viên, tư cách đại diện, tài sản chung, trách nhiệm pháp lý... phát sinh từ sự tham gia quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình.
Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị cần nghiên cứu, đánh giá tác động thận trọng, kỹ lưỡng, toàn diện của việc bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, những vấn đề phát sinh sau khi bỏ chủ thể này, bởi vì việc sử dụng đất của hộ gia đình mang tính lịch sử, phù hợp với các điều kiện đặc thù về kinh tế, văn hóa, xã hội, gia đình và lịch sử của Nhà nước ta, được pháp luật đất đai qua các thời kỳ ghi nhận.
Các đại biểu tại phiên họp
Về yêu cầu các thành viên trong hộ gia đình phải lập văn bản thỏa thuận có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực: khoản 1 Điều 242 của dự thảo Luật quy định “Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 169 của Luật này. Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất các thành viên của hộ gia đình phải lập văn bản thỏa thuận có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực để xác định các thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các thành viên của hộ gia đình”.
Khoản 2 Điều 243 của dự thảo Luật quy định: “Khi tham gia giao dịch dân sự, các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải lập văn bản thỏa thuận được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác định tư cách thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất”.
Về vấn đề này, có ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật nhất trí với quy định của dự thảo Luật. Tuy nhiên cũng có ý kiến đề nghị cân nhắc quy định các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải lập văn bản thỏa thuận được công chứng hoặc chứng thực để tránh làm phát sinh thủ tục cho người sử dụng đất. Bởi vì việc xác định các thành viên nào trong hộ có quyền sử dụng đất phải do cơ quan có thẩm quyền xem xét trước khi thực hiện việc giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, do đó, các cơ quan này mới có thẩm quyền xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất.
Nếu chỉ dựa trên văn bản thỏa thuận của các thành viên cũng chưa đủ cơ sở để công chứng viên xác nhận văn bản này. Các đại biểu đề nghị chỉ quy định là “Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác định tư cách thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất” như câu thứ 2 khoản 2 Điều 243 để áp dụng chung cho khoản 1 Điều 242 và khoản 2 Điều 243.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn
Cùng tham gia thẩm tra dự án luật này, Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, về điều kiện kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điểm b khoản 4 Điều 118 quy định một trong các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là “có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở”.
Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, trường hợp đã có “quyền sử dụng đất ở” thì khi thực hiện dự án nhà ở thương mại không phải chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó đề nghị bỏ cụm từ “có quyền sử dụng đất ở hoặc” tại điểm b khoản 4 Điều 118 của Dự thảo Luật.
Về giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, điểm q khoản 4 Điều 120 quy định “các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định”. Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách đề nghị quy định cụ thể các trường hợp này, nếu không quy định được cụ thể thì bỏ quy định này để tránh tùy tiện, không minh bạch trong quá trình thực hiện.
Ngoài ra, khoản 5 Điều 120 quy định “Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 117 của Luật này”. Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, quy định như vậy chưa chặt chẽ, dễ hiểu là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Do đó, để bảo đảm chặt chẽ, thống nhất trong dự thảo Luật, các đại biểu đề nghị bổ sửa lại quy định này như sau: “Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 117 và đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 118 của Luật này”.