Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương với 92 Điều. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới và một số điểm được sửa đổi, bổ sung như sau: Bổ sung các khái niệm mới; Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản; công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; các hành vi bị cấm; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong phạm vi điều chỉnh của Luật; Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản;...
Quan tâm tới nội dung dự thảo được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Luật sư Đặng Thành Chung - Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành có nguyên nhân do các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chưa phù hợp; luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; ... Đồng thời, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật, Luật sư Đặng Thành Chung cho rằng, cần nghiên cứu bổ sung quy định giới hạn giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, cũng cần xây dựng cơ chế kiểm soát ngay từ khi ban đầu cũng như có chế tài xử phạt nghiêm minh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm trong kinh doanh bất động sản hiện nay....
Phóng viên: Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV đã cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nghiên cứu dự thảo luật, luật sư có đánh giá như thế về những điểm mới được sửa đổi, bổ sung lần này?
Luật sư Đặng Thành Chung – Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Về cơ bản, tôi tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản để góp phần quản lý chặt chẽ và phát triển lành mạnh, bền vừng thị trường bất động sản tại Việt Nam. Dự thảo lần này cũng như ý kiến tham gia của các đại biểu quốc hội đều tập trung làm rõ những nội dung về giải thích từ ngữ; nguyên tắc kinh doanh giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý, môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; các quy định về thanh toán, đặt cọc, công chứng, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; các hành vi bị cấm; … Những điểm mới của dự thảo luật lần này được sửa đổi, bổ sung dựa trên cách tiếp cận thị trường, tôn trọng các quy luật của thị trường; gắn được với thực tiễn, giải quyết những điểm đang vướng mắc, khó khăn và đồng bộ, thống nhất với hệ thống các văn bản pháp luật liên quan.
Tuy nhiên, vẫn còn những điểm mới của dự thảo cần phải thận trọng xem xét để đảm bảo khi trở thành quy định có hiệu lực sẽ không trở thành rào cản, phát sinh tranh chấp như: Giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch có nên bắt buộc hay chỉ dừng lại ở việc khuyến nghị và điều kiện sàn giao dịch, chi phí qua sàn phải như thế nào; thanh toán giá trị 95% hay 100% khi ký hợp đồng để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua nhà vì có nhiều trường hợp người mua đã nộp 5% cuối cùng nhưng chủ đầu tư không làm thủ tục hoặc có người mua nhà lại không chịu nộp 5% cuối cùng vì nhà đã vào ở và chưa có nhu cầu lấy sổ đỏ; Công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai mặc dù điều này sẽ tránh được các loại hợp đồng huy động vốn trái pháp luật nhưng lại đặt nặng trách nhiệm của công chứng viên vì phải kiểm tra, đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng, đồng thời thực hiện công chứng, chứng thực cũng làm tăng chi phí cho doanh nghiệp, dẫn đến khả năng tăng giá bán; xem xét lại thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua thống nhất với quy định của luật đất đai.
Như vây, rất rõ ràng cơ quan lập pháp cần tiếp tục xem xét, đánh giá cùng các cơ quan chuyên môn, chuyên gia để đảm bảo quy định áp dụng được vào thực tiễn, hạn chế các rủi ro, thuận tiện, giảm chi phí cho người dân và doanh nghiệp
Phóng viên: Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật, nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu bổ sung quy định giới hạn giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai. Vậy quan điểm của luật sư về nội dung này như thế nào?
Luật sư Đặng Thành Chung – Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù: tài sản chưa hình thành, tính pháp lý của dự án phức tạp và không phải người mua nào cũng kiểm tra được thông tin để nhận định đúng. Trong khi đó số tiền họ phải bỏ ra để có thể sở hữu tài sản này là rất lớn, thậm chí vay ngân hàng để nhận về bất động sản “trong tương lai”. Có một thực trạng đáng buồn của phân khúc bất động sản hình thành trong tương lai là rất nhiều trường hợp đã nộp tiền nhưng dự án chậm tiến độ, thậm chí pháp lý của dự án phát sinh nhiều vấn đề, nhiều chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém bỏ không dự án gây lãng phí tài nguyên đất và ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua hoặc chuyển nhượng dự án qua nhiều nhà đầu tư khác, người mua không biết bao giờ mới nhận được nhà và liệu nhận nhà có đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật không. Từ đó, người mua có xu hướng e ngại khi mua nhà bằng loại hình này, nhà nước thì khó kiểm soát và chưa có biện pháp xử lý triệt để các vi phạm của chủ đầu tư.
Do đó, tôi cho rằng việc đặt ra vấn đề cần nghiên cứu bổ sung quy định giới hạn giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai là có cơ sở và cần thiết. Một số giải pháp có thể cân nhắc như:
Một là, áp dụng thực hiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản, tạo cơ chế minh bạch hóa thông tin hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân;
Hai là, về hạ tầng kỹ thuật đảm bảo để đưa dự án vào kinh doanh cũng cần xem xét những phần nào bắt buộc phải tuân thủ đầy đủ thì mới được đưa dự án vào kinh doanh, những phần nào có thể dần hoàn thiện trong quá trình trước khi bàn giao nhà; để chủ đầu tư tập trung thi công hoàn thiện các phần bắt buộc trước, nhanh chóng đưa dự án vào kinh doanh để huy động vốn hợp pháp;
Ba là, ngăn ngừa việc mua bán thông qua “cò” vì các đối tượng này thường đông đảo, dễ tiếp cận khách hàng, hành nghề tự do, khó kiểm soát, đặc biệt là không được đào tạo, không có chứng chỉ nên không đủ năng lực hiểu quy định, nắm rõ thông tin pháp lý dự án, dẫn đến lừa dối người mua và hưởng chi phí cao hơn gấp nhiều lần;
Bốn là, về phía chủ đầu tư, cơ quan quản lý cũng nên nắm bắt đầy đủ thông tin, tình hình thực hiện các dự án của họ, kiểm soát chặt chẽ các dự án mà họ đang thực hiện, nếu đã từng có hành vi không triển khai dự án hoặc dự án chậm tiến độ nhiều năm thì nên từ chối cấp phép cho dự án mà chủ đầu tư đó đề nghị. Ngoài ra, cũng nên cân nhắc vấn đề giới hạn chủ đầu tư được thực hiện cùng lúc bao nhiêu dự án để đảm bảo nguồn tài chính hướng đến việc đủ khả năng bàn giao dự án cho người mua.
Phóng viên: Theo quan điểm của luật sư, những chế tài quy định tại dự thảo luật lần này liệu đã đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm trong kinh doanh bất động sản hiện nay?
Luật sư Đặng Thành Chung – Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội: Tôi hoàn toàn đồng tình với quan điểm xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm trong kinh doanh bất động sản hiện nay. Những chế tài này không nên chỉ dừng lại quy định trong luật chuyên ngành mà còn cần được hướng dẫn cụ thể, rà soát, sửa đổi bổ sung đồng bộ trong Luật Xử lý vi phạm hành chính và Bộ luật Hình sự. Vi phạm điển hình trong kinh doanh bất động sản hiện nay thường tập trung ở vấn đề chiếm dụng vốn, huy động vốn trái quy định pháp luật, các chủ đầu tư lách luật bằng việc ký kết các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc, … vì chưa đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định pháp luật. Đây không chỉ là tranh chấp dân sự, xử phạt hành chính mà có thể là tội phạm hình sự nếu hành vi đầy đủ các yếu tố cấu thành tội phạm. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư bị xử lý thì người dân vẫn bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Do đó, chỉ có chế tài xử phạt thì chưa đủ mà quan trọng hơn là phải xây dựng cơ chế kiểm soát ngay từ khi ban đầu, khi chủ đầu tư xin chủ trương, xin giấy phép và các hoạt động về sau này; kiểm soát chặt chẽ để ngăn ngừa vi phạm, nhận biết khi vi phạm chưa gây ra hậu quả lớn và có đường hướng xử lý kịp thời để ngăn vi phạm không xảy ra, nếu xảy ra thì giảm thiểu tối đa thiệt hại.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư Đặng Thành Chung.