SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: NÔNG DÂN PHẢI ĐƯỢC THAM GIA VÀO GIÁM SÁT VIỆC THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH VỀ ĐẤT ĐAI
Ảnh minh hoạ
Dự thảo Luật chưa quy định rõ thứ tự ưu tiên đấu giá, đấu thầu
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục, bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân. Khi thảo luận về dự luật này, một trong những vấn đề các đại biểu Quốc hội và chuyên gia quan tâm là quy định liên quan tới giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ninh, dự thảo đã quy định về đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, trong đó có quy định các điều kiện, trường hợp đấu giá và đấu thầu. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa quy định tiêu chí phân biệt rõ trường hợp nào thuộc đấu giá, đấu thầu và thứ tự ưu tiên đấu giá, đấu thầu.
Do đó, đại biểu đề nghị cần xác định trong dự án có đất đủ điều kiện đấu giá do nhà nước quản lý hoặc đất sạch và đất không có đủ điều kiện đấu giá, đất chưa giải phóng mặt bằng sẽ thực hiện theo hình thức nào để lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời đề nghị xem xét điều kiện phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện việc lập quy hoạch xây dựng chi tiết và thống nhất với quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, bởi quy định liên quan tới đấu thầu không có quy định phải có quy hoạch chi tiết 1/500.
Đại biểu Mai Văn Hải – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hoá
Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 125 dự thảo Luật quy định cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đại biểu Mai Văn Hải – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hoá đề nghị xem xét lại quy định này để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn công tác quản lý đất 5%.
Theo đại biểu, khi thực hiện việc giao đất ổn định lâu dài theo tinh thần Nghị định 64, quỹ đất 5% đất nông nghiệp cấp xã có quy mô khác nhau nhưng cơ bản quy mô rất nhỏ. Tại một số địa phương, các xã cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp dưới hình thức giao khoán, thu tiền theo thời vụ, theo năm, nhiều nơi một số diện tích đất 5% còn bị bỏ hoang. Việc đấu thầu đất 5% ở cấp xã để cho thuê rất khó khăn, bởi quỹ đất 5% ở nhiều xã diện tích nhỏ, nằm phân tán nhiều cánh đồng, giao thông nội đồng không thuận lợi, một bộ phận người dân không tha thiết với sản xuất nông nghiệp. Hơn nữa, sau gần 30 năm sử dụng, quỹ đất 5% đã có một phần chuyển sang mục đích khác nên diện tích còn lại không nhiều và vẫn nằm phân tán. Vì vậy, đại biểu đề nghị nên đưa quỹ đất 5% vào hình thức giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để khuyến khích người dân tham gia sản xuất, tránh tình trạng bỏ hoang đất tại một số địa phương như hiện nay.
Đại biểu Mai Văn Hải cũng đề nghị bổ sung tại Điều 126 về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với phần diện tích đất do nhà nước quản lý trong các khu đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án thu hồi đất theo trường hợp nhà nước thu hồi đất có diện tích của nhà nước trong khu vực thực hiện dự án và đất chưa giải phóng mặt bằng, không phải thực hiện các thủ tục sắp xếp lại, xử lý nhà đất theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Nhận thấy đây là vấn đề có nhiều vướng mắc tại các địa phương, đặc biệt là trình tự thủ tục kéo dài, do đó đại biểu cho rằng phải xem xét kỹ lưỡng quy định trên để tháo gỡ vấn đề này.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản
Phương thức đấu giá, đấu thầu - Tăng minh bạch, đẩy mạnh tính cạnh tranh
Cũng quan tâm tới nội dung này, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã triệt để nguyên tắc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Như vậy, các trường hợp giao đất trực tiếp, chỉ định chủ đầu tư như trước đây sẽ bị thu hẹp, đặc biệt là đối với các loại hình dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Dự thảo cũng dành một chương riêng quy định về “phát triển quỹ đất”, theo đó Nhà nước chủ động “sản xuất” quỹ đất sạch để giao đất thông qua đấu giá.
Theo chuyên gia, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai phương thức lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc công khai, minh bạch, cạnh tranh, sẽ gia tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, nhưng đồng thời cũng tạo thách thức lớn cho các doanh nghiệp nhỏ muốn tiếp cận thị trường. Qua tham dự các hội thảo đóng góp ý kiến xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), Ths.Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ, đại diện một số doanh nghiệp bất động sản băn khoăn rằng việc tiến tới giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá bất động sản, vượt quá khả năng chi trả của người dân và ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường bởi yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính. Tuy nhiên, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”, tạo động lực để hình thành các tập đoàn lớn, chuyên nghiệp, giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả. Đây cũng là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là bài test cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh. Đặt biệt, dự thảo Luật Đất đai quy định quy mô tối thiểu dự án nhà ở thương mại được triển khai theo hình thức đấu thầu là từ 10ha trở lên tại nông thôn, từ 05 ha trở lên tại đô thị sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao, loại bỏ các doanh nghiệp nhỏ, kém năng lực. Qua đó, thị trường bất động sản sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, chuyên nghiệp.
Đối với sự lo ngại việc tăng cường đấu giá, đấu thầu khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá bất động sản, vượt quá khả năng chi trả của người dân, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đây là phỏng đoán thiếu cơ sở. Bởi trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch. Khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (đặc biệt việc đánh thuế với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW), khi yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực và khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng thì một cách tự nhiên, người có bất động sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá bất động sản sẽ giảm, hiện tượng “bong bóng” sẽ chấm dứt./.