Phân tích về tiếp cận đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua cũng như xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế với mục đích kinh doanh ở phần trên, TS. Trần Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội đưa ra một số khuyến nghị về cơ chế, chính sách cần sửa đổi để góp phần hoàn thiện hơn nữa pháp luật về kinh doanh bất động sản (BĐS) trong khuôn khổ các khu vực kinh tế xác định là khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Thứ nhất, hiện nay các quy định của pháp luật về khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế còn nhiều điểm khác biệt. Khái niệm đất khu công nghiệp, khái niệm đất sử dụng cho khu công nghệ cao và khu kinh tế cũng không có sự thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai và Nghị định về thành lập khu công nghiệp và khu kinh tế; khái niệm khu công nghệ cao cũng không có sự tương đồng giữa Luật Công nghệ cao và Nghị định số 99/2003/NĐ-CP ngày 28/8/2003 của Chính phủ về việc ban hành quy chế khu công nghệ cao. Hiện nay Bộ Khoa học và Công nghệ đang dự thảo trình Chính phủ Nghị định để thay thế Nghị định số 99/2003/NĐ-CP. Văn bản mới cần xác định rõ các khái niệm này một cách thống nhất, định nghĩa rõ ràng từng khu vực kinh tế để tránh nhầm lẫn trong áp dụng.
TS. Trần Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội
Thứ hai, ngoại trừ khu kinh tế có phạm vi kinh doanh BĐS khá đa dạng cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài như đã phân tích ở trên thì phạm vi kinh doanh BĐS trong khu công nghiệp và khu công nghệ cao còn hết sức hạn chế. Dường như các nhà đầu tư thường phân loại thành đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng và đầu tư sản xuất kinh doanh trên đất thuê của ban quản lí khu công nghiệp, khu công nghệ cao mà không có nhiều cơ hội khác trong kinh doanh BĐS. Vì vậy, cần nghiên cứu để mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư trên đất thuê của ban quản lí các khu công nghiệp và khu công nghệ cao.
Theo đó, tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được giao đất bên ngoài các khu công nghiệp, khu công nghệ cao để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, kể cả xây nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người lao động tại các khu vực này, được quyền xây dựng nhà ở công trình xây dựng để cho thuê trên đất thuê của ban quản lí khu công nghiệp, khu công nghệ cao.
Thứ ba, các nhà đầu tư trong nước luôn có lợi thế hơn trong kinh doanh BĐS tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, các nhà đầu tư trong nước có 9 phạm vi kinh doanh, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có 6 phạm vi kinh doanh và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có 4 phạm vi kinh doanh. Phạm vi kinh doanh BĐS quan trọng mà chủ thể có yếu tố nước ngoài không được phép tham gia là mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Đây là giao dịch quan trọng làm nên sự sôi động của thị trường BĐS ở nước ta.
Hiện nay, việc được sở hữu các BĐS theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 đã hạn chế phần nào đối với người nước ngoài, tiếp tục lại hạn chế họ tham gia các giao dịch thị trường. Để tiếp cận đất đai từ thị trường cho việc thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư trong nước rõ ràng có lợi thế, vì gần như họ không bị hạn chế, trong khi đó nhà đầu tư nước ngoài lại bị hạn chế trong một khu vực nhất định. Nhận định này để đánh giá, cơ hội tiếp cận đầu tư trong kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên thực tế hạn chế hơn nhiều so với nhà đầu tư trong nước.
Mặc dù hạn chế này có những cơ sở nhất định nhưng nhìn chung các quy định này chưa đảm bảo sự đối xử bình đẳng đối với nhà đầu tư nước ngoài, dẫn tới đánh mất đi một lượng giao dịch mua bán nhà ở, công trình xây dựng trên thị trường BĐS Việt Nam. Trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, các tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng kết cẩu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê đất đã có kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được thuê đất từ nhà nước để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng theo đúng mục đích sử dụng đất.
Do vậy, pháp luật nên cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không chỉ được giao đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà quan trọng là cho phép họ được thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở, công trình xây dựng để tham gia thị trường như doanh nghiệp trong nước, mở rộng khả năng nhận chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế dưới hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
Vì vậy, khi Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai thì vấn đề kinh doanh BĐS trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế phải thể hiện sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai, phạm vi kinh doanh BĐS của tất cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài vi sự phát triển chung của thị trường BĐS ở Việt Nam. Quy định nói trên mở rộng quyền năng trong quá trình khai thác, sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hướng “thống nhất từng bước chính sách đối với đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài” không chỉ nhằm thực hiện chủ trương thực hiện nhất quán, lâu dài chính sách thu hút các nguồn lực bên ngoài.
Luật sư Phan Thị Phương Thúy, Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội
Ngoài ra, quan tâm đến lĩnh vực này, Luật sư Phan Thị Phương Thúy, Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội cho rằng, bên cạnh việc khai thác một cách có hiệu quả diện tích đất đã được quy hoạch của 392 khu công nghiệp, 19 khu kinh tế ven biển, 26 khu kinh tế cửa khẩu thì vấn đề mở rộng các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong giai đoạn tới là bước tạo đà phát triển mạnh hơn trong thu hút đầu tư.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ở các tỉnh phía Bắc có hàng chục dự án tại 13 tỉnh, thành phố được phê duyệt trong quý 01/2021, hứa hẹn cung cấp hàng chục nghìn ha đất cho các nhà đầu tư trong vài năm tới. Bắc Ninh có lượng dự án lớn nhất với 5 khu công nghiệp như Quế Võ III với diện tích 208,54 ha với tổng vốn 120, 87 triệu USD, khu công nghiệp Gia Bình III với diện tích 250 ha do tập đoàn Hanaca phát triển với tổng vốn 172,17 triệu USD. Tỉnh Quảng Trị cũng có khu công nghiệp Triệu Phú với tổng diện tích 529 ha. Khu vực các tỉnh phía Nam với Đồng Nai sẽ phát triển thêm 3 khu công nghiệp với diện tích 6.475 ha, tỉnh Long An sẽ có thêm mặt bằng 1.500 ha đất giải phóng mặt bằng trong năm 2021 để đón dòng vốn từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Do vậy, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần rà soát quy hoạch mạng lưới các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế để tăng khả năng lấp đầy các khu quy hoạch đà được phê duyệt, đồng thời chủ động nghiên cứu mở rộng, mở thêm các khu vực kinh tế đặc biệt này để đáp ứng nhu cầu phát triển giai đoạn 2021 - 2030./.