QUỐC HỘI CHÍNH THỨC THÔNG QUA LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) SAU 4 KỲ HỌP: THÀNH QUẢ TỪ QUYẾT TÂM NỖ LỰC CAO, HÀNH ĐỘNG QUYẾT LIỆT, THẬN TRỌNG, PHỐI HỢP CHẶT CHẼ, HIỆU QUẢ
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã tạo dấu mốc trong lịch sử lập pháp của Quốc hội về thời gian thảo luận và thông qua một dự án Luật, cụ thể Dự án đã trải qua 04 kỳ họp của Quốc hội, 08 phiên họp của Uỷ ban thường vụ Quốc hội và 02 Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách với 12.107.457 lượt ý kiến đóng góp sau thời gian triển khai lấy ý kiến trong Nhân dân từ ngày 03/01/2023 – 15/3/2023; đã có 20.537 tin, bài viết liên quan dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đăng tải trên báo chí và các phương tiện truyền thông.
Những số liệu trên đã chứng minh được tầm quan trọng của đạo luật này, khẳng định giá trị nền tảng của Luật Đất đai trong thực tiễn quản lý và khai thác giá trị đất đai. Qua thống kê kết quả lấy ý kiến cho thấy, tài chính đất đai và giá đất là một trong những vấn đề chiếm sự quan tâm nhiều nhất của người dân.
Trong phiên bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)
TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên chính khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ cho rằng, mặc dù không tăng thêm số lượng điều luật quy định về tài chính đất đai, giá đất, nhưng Luật Đất đai năm 2024 có nhiều thay đổi mạnh mẽ, tạo cơ chế pháp lý chặt chẽ các nguồn thu ngân sách từ đất đai, thể hiện rõ điều tiết phần giá trị tăng thêm, nâng cao tính công bằng, minh bạch trong tài chính đất đai. Những quy định cụ thể về căn cứ định giá, phương pháp định giá đất và xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn và sự điều chỉnh hằng năm được kỳ vọng sẽ tạo nên những thay đổi mạnh mẽ về giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường. TS. Châu Hoàng Thân đã tóm lược những điểm mới nổi bật về nội dung tài chính đất đai, giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 vừa được Quốc hội thông qua.
Nhiều điểm mới về kết cấu các điều luật quy định về tài chính đất đai, giá đất
TS. Châu Hoàng Thân cho biết, Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung này tại Chương 8 nay điều chỉnh ở Chương XI, cùng với 10 điều luật nhưng có nhiều thay đổi lớn. Cụ thể:
Về tài chính đất đai, bổ sung Điều 154 Quy định “các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai”, với 04 nguồn thu được định danh cụ thể: dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai; dịch vụ đo đạc địa chính; dịch vụ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; dịch vụ tư vấn xác định giá đất. Trong nội dung tài chính đất đai đã không còn quy định về quỹ phát triển đất như trước đây, nội dung này được sắp xếp phù hợp tại Điều 114 Chương VIII Luật Đất đai năm 2024 – Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.
TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên chính khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ
Quy định về giá đất vẫn gồm 05 điều luật (từ Điều 158 đến Điều 162 Luật Đất đai năm 2024) nhưng rất nhiều nội dung mới và quy định cụ thể, chi tiết. Những điểm mới về kết cấu trong 05 điều quy định về giá đất như: (i) bổ sung quy định về căn cứ định giá đất tại Điều 158, cụ thể gồm 05 căn cứ tại khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024. (ii) Bãi bỏ quy định về khung giá đất như tinh thần chỉ đạo tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022. (iii) Bảng giá đất và giá đất cụ thể được tách ra quy định tại 02 điều luật, gồm: Điều 159 và Điều 160 Luật Đất đai năm 2024. (iv) Bổ sung quy định về Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tại Điều 161 Luật Đất đai năm 2024.
Quy định về tài chính đất đai tăng cường tính minh bạch, thống nhất và hài hoà lợi ích các bên liên quan
Theo TS. Châu Hoàng Thân, sự thay đổi trong quy định về tài chính đất đai quán triệt tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết số 18-NQ/TW về khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế đất đai; tăng cường tính minh bạch, thống nhất và hài hoà lợi ích các bên liên quan trong tài chính đất đai, cụ thể:
Thứ nhất, Điều 153 Luật Đất đai năm 2024 với sự thay đổi chính xác hơn tại tiêu đề điều luật “các khoản thu ngân sách từ đất đai” và đã bổ sung 02 nội dung mới tại điểm đ, điểm i khoản 1 Điều 153: tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng; khoản thu khác theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, bổ sung quy định về thời gian ổn định tiền thuê đất khi thuê đất trả tiền hằng năm. Với thời gian ổn định tiền thuê đất là 05 năm, bổ sung quy định cụ thể, minh bạch về cơ sở tỷ lệ tăng tiền thuê đất cho từng giai đoạn là không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước giai đoạn 05 năm trước đó.
Thứ ba, quy định chi tiết, chặt chẽ, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất về thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024. Tuỳ từng trường hợp cụ thể thì giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định hoặc thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Đồng thời sự minh bạch về giá đất còn được thể hiện trong quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024: trường hợp áp dụng bảng giá đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… Đối với trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn không quá 180 ngày, kể từ thời điểm xác định giá đất theo quy định. Những quy định chi tiết trên lần đầu tiên được quy định ngay trong Luật, thể hiện sự minh bạch, góp phần giải quyết thực trạng dự án chậm triển khai do chậm xác định giá đất.
Theo TS. Châu Hoàng Thân, sự thay đổi trong quy định về tài chính đất đai đã quán triệt tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết số 18-NQ/TW về khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế đất đai.
Thứ tư, bổ sung một số trường hợp miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp thực tiễn và giám sát chặt chẽ hơn việc ban hành các quy định về miễn, giảm tránh thất thu ngân sách. Cụ thể, so với các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 thì khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung 06 trường hợp miễn, giảm tại các điểm: đ, e, g, i, k và l. Đồng thời, Chính phủ được quyền quy định các trường hợp khác được miễn, giảm ngoài các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 nhưng chỉ được ban hành sau khi được Uỷ ban thường vụ Quốc hội đồng ý. Một nguyên tắc về thủ tục miễn, giảm cũng được quy định ngay trong Luật, khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024: “Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.
Bổ sung nhiều vấn đề cần thiết phù hợp với thực trạng giá đất ở nước ta
Giá đất là công cụ quan trọng trong quản lý, sử dụng đất đai theo cơ chế thị trường, từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay đã có nhiều thay đổi tích cực trong quy định về giá đất, điển hình là việc áp dụng phổ biến giá đất cụ thể. Mặc dù, số lượng điều luật quy định về giá đất cũng chỉ là 05 điều như Luật Đất đai năm 2013 nhưng nội dung đã bổ sung nhiều vấn đề cần thiết phù hợp thực trạng giá đất ở nước ta thời gian qua.
Một là, quy định đúng bản chất nguyên tắc định giá đất, bổ sung quy định về căn cứ định giá đất. So với những nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thì khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 thể hiện quy định chi tiết, phù hợp hơn về nguyên tắc định giá, có sự phân định rõ ràng giữa nguyên tắc và căn cứ định giá đất, những nguyên tắc về thị trường, công khai, minh bạch, trung thực, khách quan và độc lập đã được quy định cụ thể.
Những căn cứ cơ bản trong định giá đất đã được quy định, đặc biệt là loại trừ yếu tố thời hạn sử dụng đất trong định giá đất nông nghiệp trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; những cơ sở thông tin giá đất đầu vào là căn cứ định giá đã được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, gồm: giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá đất thông qua điều tra, khảo sát.
Hai là, các phương pháp định giá đất được quy định cụ thể ngay trong Luật. Phương pháp định giá đất là nội dung rất quan trọng, quyết định tính chính xác của kết quả định giá đất. Sau nhiều quan điểm tranh luận khác nhau, Luật đã quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh (bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ tại khoản 1, 2 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dự và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung, các phương pháp tương đồng với thời kỳ Luật Đất đai năm 2013 và phù hợp các phương pháp định giá bất động sản trên thế giới.
Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung nhiều vấn đề cần thiết phù hợp thực trạng giá đất ở nước ta (Ảnh minh họa)
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 đã trao quyền cho Chính phủ được quy định phương pháp định giá đất khác khi được sự đồng ý của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Điểm nổi bật, khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, điều này bảo đảm tính thống nhất, chặt chẽ và công bằng trong lựa chọn phương pháp định giá đất. Những nội dung của Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 cần được Chính phủ quy định chi tiết, làm rõ để áp dụng hiệu quả, như: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản 2 Điều 158 là những yếu tố nào? Quy định chi tiết về quy trình lựa chọn và áp dụng từng phương pháp định giá? Đặc biệt với quy định tại khoản 9 Điều 158: “việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định” sẽ có những thay đổi trong trình tự xác định giá đất, bởi Hội đồng thẩm định có quyền quyết định lựa chọn phương pháp định giá.
Ba là, bảng giá đất được ban hành hằng năm, sát với thị trường, phù hợp đặc tính của giá đất và được áp dụng phổ biến hơn. Từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 bảng giá đất sẽ được công bố và áp dụng hằng năm; với quy định bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn tại các địa phương đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất sẽ tạo nên những thay đổi đáng kể về bảng giá đất được xây dựng phù hợp thị trường, phản ánh đúng giá trị thật của thửa đất. So với những trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm 04 trường hợp áp dụng bảng giá đất: là căn cứ tính tiền thuê đất khi thuê đất trả tiền thuê hằng năm (trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá); tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Việc quy định bảng giá đất là căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất với mục tiêu góp phần tạo nên sự minh bạch về giá trong các giao dịch bất động sản ở nước ta. Bên cạnh đó, những vấn đề về điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Bốn là, sự thay đổi mạnh mẽ về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 quy định thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc về Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện; so với khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể chỉ thuộc về Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, sau đó Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 06/5/2023 của Chính phủ cho phép địa phương căn cứ tình hình thực tế thực hiện uỷ quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp. Việc phân cấp rõ ràng và xác định thẩm quyền cá nhân trong quyết định giá đất cụ thể sẽ rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện xác định giá đất cụ thể, nâng cao trách nhiệm cá nhân người đứng đầu trong quyết định giá đất.
Năm là, quy định chi tiết về thẩm định bảng giá đất và thẩm định giá đất cụ thể. Điều 161 Luật Đất đai năm 2024 đã luật hoá quy định về Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, với phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thì Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được thành lập ở cấp tỉnh do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và cấp huyện do Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định.
Ngoài ra, đại diện Uỷ ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác được Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể mời tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để thực hiện quyền giám sát, phản biện trong quá trình quyết định giá đất. Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung những quy định về nội dung thẩm định tại khoản 5 Điều 161 Luật Đất đai năm 2024 gồm: thẩm định việc tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất; trình tự, thủ tục định giá đất; kết quả thu thập thông tin; cùng với đó là những quy định về nguyên tắc làm việc của Hội đồng thẩm định đã được Luật quy định cụ thể.
Sáu là, Luật quy định chi tiết về điều kiện tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất.
Theo đó, tổ chức tư vấn xác định giá đất hoạt động dưới mô hình doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng kinh doanh dịch vụ xác định giá đất hoặc kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất hoặc 03 thẩm định viên về giá.