Thẩm tra sơ bộ Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Thể chế hóa đầy đủ, khả thi nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW về đất đai
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội
Góp ý vào quá trình hoạch định chính sách pháp luật về đất đai, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, trong khoảng 10 năm trở lại đây, kinh doanh bất động sản (BĐS) du lịch là phân khúc phát triển mạnh mẽ sôi động ở nước ta; đặc biệt tại các địa phương có tiềm năng, thế mạnh về du lịch nói chung và du lịch biển nói riêng. Sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS du lịch là một tín hiệu tích cực cho thấy tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế nói chung và sự phát triển của du lịch - ngành công nghiệp không khói - nói riêng ở nước ta. Các giao dịch về kinh doanh BĐS du lịch ngày càng gia tăng về số lượng cũng như phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến lĩnh vực BĐS này. Trước thực trạng gia tăng các giao dịch về kinh doanh BĐS du lịch khiến nhiều địa phương lúng túng trong quá trình quản lý nhà nước do hệ thống chính sách, pháp luật về phân khúc thị trường này còn chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ. Điều này đặt ra yêu cầu phải bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật tạo lập khung pháp lý cho thị trường BĐS nói chung và phân khúc kinh doanh BĐS du lịch nói riêng vận hành thông suốt, đồng bộ, nhịp nhàng. Muốn vậy cần phải có sự đánh giá, rà soát tổng thể về hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch để nhận diện rõ những “khoảng trống”, thiếu xót, bất cập đưa ra giải pháp có tính thuyết phục để khắc phục.
Cho biết, bất động sản du lịch là phân khúc BĐS mới phát triển ở nước ta, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đặc biệt kể từ năm 2016 đến nay, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới BĐS du lịch chưa có những nội dung đặc thù phù hợp với đặc điểm riêng của loại hình BĐS này. Riêng ở góc độ pháp luật về kinh doanh BĐS, nhiều nghiên cứu đánh giá pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta chưa hoàn thiện, khung pháp lí của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sự phát triển của BĐS du lịch . Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, những hạn chế của chính sách, pháp luật liên quan tới BĐS du lịch thể hiện ở một số điểm nổi bật như sau:
Thứ nhất, chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch. Sự phát triển của BĐS du lịch gắn bó mật thiết với sự phát triển của ngành du lịch. Trong những năm gần đây, du lịch Việt Nam có nhiều khởi sắc, lượng khách tăng mạnh qua từng năm. Với xu hướng tăng trưởng nhanh của lượng khách du lịch, trừ giai đoạn 2020 - 2021 do ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid - 19, BĐS du lịch có sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian sắp tới. Mặc dù vậy, chính sách phát triển du lịch vẫn còn những điểm cần hoàn thiện như nghiên cứu chính sách miễn visa, xây dựng chương trình kích cầu du lịch nội địa, chú trọng hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực du lịch...nhằm thu hút khách du lịch và tạo đà phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid - 19.
Là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn nhưng ngành du lịch (bao gồm phần vận hành BĐS du lịch) chưa được hưởng các ưu đãi như đối với các ngành kinh tế mũi nhọn khác. Đối với BĐS du lịch, hiện tại chưa có chính sách ưu đãi đặc thù. Các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng cho BĐS nghỉ dưỡng không có ưu đãi gì đặc thù trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vốn đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm; đồng thời là phân khúc BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
Thứ hai, pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch còn nhiều khoảng trống
Gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, nhiều quy định liên quan tới BĐS du lịch được ban hành. Tuy nhiên, do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lí nhà nước rất lúng túng trong việc quản lí BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch.
Thứ ba, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch còn chưa đầy đủ, thống nhất và tương thích trong nội dung các quy định của các đạo luật liên quan trực tiếp đến BĐS du lịch.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng rằng BĐS du lịch xuất hiện ở những nước phát triển và dường như theo khách du lịch du nhập vào Việt Nam. Nhậy bén nắm bắt được nhu cầu thực tiễn và dư địa của phân khúc thị trường BĐS này, các doanh nghiệp, giới đầu tư thực hiện dự án BĐS du lịch. Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc BĐS du lịch đặt ra những vấn đề đòi hỏi các cơ quan quản lý phải giải quyết như vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng BĐS du lịch; hợp đồng thuê lại Condotel giữa chủ đầu tư với khách hàng để kinh doanh; chính sách phát triển các BĐS du lịch ... Những nội dung này chưa được Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 ... quy định cụ thể.
Thứ tư, trên thực tế sự phát triển của hoạt động du lịch có ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ tăng trưởng của đầu tư BĐS du lịch và ngược lại. Tuy nhiên, dường như chưa có sự kết nối giữa Luật Du lịch năm 2017 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về vấn đề này. Luật Du lịch năm 2017 chưa đề cập đến BĐS du lịch như một trong những yếu tố, sản phẩm hỗ trợ thúc đẩy, thu hút khách du lịch. Bởi BĐS du lịch đóng vai trò cung cấp sản phẩm nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu giải trí, nghỉ ngơi cho du khách.
Thứ năm, Luật Đầu tư năm 2020 mới “dừng lại” ở các quy định về đầu tư nói chung mà chưa có một số quy định về chính sách cụ thể, đặc thù nhằm khuyến khích đầu tư nước ngoài đầu tư trong lĩnh vực BĐS du lịch. Mặt khác, pháp luật kinh tế dường như chưa quy định cụ thể về vấn đề kinh doanh thông qua việc chia sẻ kỳ nghỉ trong năm trong cùng một hệ thống khách sạn, chuỗi nhà hàng trên quy mô khu vực. Vẫn còn “thiếu vắng” các quy định về sự vận hành hoạt động của mô hình kinh tế chia sẻ trong đặt phòng, cung cấp các khách sạn ... thông qua mạng internet, ứng dụng công nghệ số hiện đại.
Thứ sáu, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa đề cập đến loại hình đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Đạo luật này mới quy định về các loại hình kinh doanh BĐS truyền thống như kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và kinh doanh quyền sử dụng đất. Các loại hình kinh doanh BĐS mới xuất hiện và phát triển mạnh mẽ hiện nay chưa được đề cập, quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Thứ bảy, các sản phẩm BĐS du lịch, bao gồm: Condotel, Shophouse, Resort ... chưa được giải mã, định danh chính thức về mặt khái niệm để đi đến cách hiểu thống nhất trong một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến kinh doanh BĐS như Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2020 ...
Thứ tám, hiện nay, nước ta đang thiếu một hệ thống chính sách, pháp luật về BĐS du lịch thống nhất, đầy đủ, đồng bộ. Các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, thống nhất. Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý nhà nước về phân khúc thị trường BĐS du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta v.v.