Luật sư Diệp Năng Bình: Biến cam kết thành hành động để giải quyết những “nút thắt”, “điểm nghẽn” trong thực tiễn
Sửa đổi Luật Đất đai: Kế hoạch sử dụng đất để phát triển dự án phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản
Sửa đổi Luật đất đai: Chỉ thể chế hoá những vấn đề đã chín, đã rõ
ok3.jpg)
Luật sư Diệp Năng Bình –Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật
Phóng viên: Theo chương trình lập pháp, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV, Luật sư có đánh giá như nào sau gần 10 năm triển khai thực hiện luật này?
Luật sư Diệp Năng Bình –Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật: Sau gần 10 năm thực thi Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước đầu, khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng, lãng phí. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Các địa phương cơ bản đã lập được hệ thống hồ sơ địa chính dạng số đồng bộ giữa bản đồ địa chính với thông tin đăng ký, cấp giấy chứng nhận; vận hành được cơ sở dữ liệu địa chính, tạo nền tảng quan trọng để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, phục vụ đa mục tiêu.
Việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai đã giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành Quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, thời gian thực hiện thủ tục hành chính giảm, tiến độ cấp Giấy chứng nhận tăng đáng kể. Đặc biệt, người dân, doanh nghiệp và các tổ chức được tiếp cận với hệ thống tổ chức chuyên nghiệp, thuận lợi và linh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch về đất đai. Bên cạnh đó, Luật đã quy định mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất, kinh doanh. Với doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, việc áp dụng các quy định về thu hồi đất, hình thức giao đất, cho thuê đất đều bình đẳng như nhau. Cùng với việc đưa Luật Đất đai vào cuộc sống, công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng đạt những bước tiến đáng kể.
Tuy nhiên, sau gần 10 năm thực hiện, tôi thấy rằng Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ một số bất cập. Cụ thể:
Thứ nhất, về minh bạch thông tin, Luật Đất đai chưa có quy định công khai thông tin về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay giá đất. Điều này dẫn đến khoảng trống lớn, dễ phát sinh tham nhũng khi người dân không được biết, không giám sát được.
Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng quy định tại Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụm từ “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong Điều 62, Luật Đất đai 2013 có thể áp dụng vào bất kỳ dự án nào. Do đó, dự án phát triển kinh tế cần được tách biệt rõ ràng với những dự án công cộng vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai mới.
Thứ ba, bất cập về giao đất dự án, theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”. Như vậy, dự án có trong danh mục mới được thu hồi đất, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những dự án phát sinh trong năm nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, theo khoản 10 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 6/01/2017 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo.
Thứ tư, bất cập trong lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, Điều 172 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” và “trả tiền thuê đất hằng năm được chuyển sang thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Tuy nhiên, do Luật không quy định cụ thể được lựa chọn hình thức thuê này là khi nào, được lựa chọn một lần hay nhiều lần, dẫn đến việc các chủ đầu tư liên tục thay đổi hình thức thuê. Đối với trường hợp chuyển từ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm chưa có quy định cụ thể.
Thứ năm, đối với quy định định giá đất để có cơ sở bồi thường và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất vì mục đích kinh tế. Điều 113 Luật Đất đai quy định Chính phủ điều chỉnh khung giá đất trong trường hợp: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Để xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó thực hiện và không có tính chính xác cao, phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và yếu tố chủ quan của người làm công tác định giá đất.
Thứ sáu, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định rõ ràng về các loại bất động sản mới hình thành và quy chế pháp lý về quyền sử dụng đất với các loại bất động sản này. Hiện nay, loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển nhanh tại một số địa phương, tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản trên, gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và kinh doanh bất động sản đối với loại hình này.
Phóng viên: Từ những mặt tích cực và bất cập đã chỉ ra, qua nghiên cứu, Luật sư quan tâm đến vấn đề nào của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến lần này?
Luật sư Diệp Năng Bình –Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật: Hiện nay, khoản 2 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Điều 120 dự thảo Luật đất đai sửa đổi nêu: “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tôi thấy rằng, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã có quy định mới về người được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực trạng hiện nay, có rất nhiều người chung quyền sử dụng đất, cá nhân họ tự ý chuyển nhượng đất cho người khác mà không có sự đồng ý của những người chung quyền sử dụng đất còn lại, gây ra nhiều vụ án tranh chấp đất đai. Việc nội dung của điều 120 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi nếu được Quốc hội thông qua và đi vào đời sống của người dân thì sẽ giúp giảm thiểu những vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, giảm thiểu các vụ án có yếu tố hình sự liên quan đến lừa đảo bằng hình thức chuyển nhượng đất trái pháp luật.
Phóng viên: Một số chuyên gia chỉ ra rằng, Chương II dự thảo Luật trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 09/2022 quy định về quyền và trách nhiệm của nhà nước, công dân với đất đai có tất cả 18 Điều nhưng lại dành 16 Điều quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước và chỉ có 02 Điều về quyền và nghĩa vụ của công dân, quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
Luật sư Diệp Năng Bình –Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật: Tại mục 3 Chương II dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định 02 Điều về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai bao gồm quyền tiếp cận đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai, quyền tham gia, giám sát việc quản lý, sử dụng đất và các nghĩa vụ của công dân đối với đất đai nhằm thể chế quan điểm của Đảng về "Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững" và làm rõ nội hàm "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" đã được khẳng định trong Hiến pháp.
Tuy nhiên, theo tôi các quyền dân chủ trực tiếp của công dân như quyền khiếu nại, tố cáo, quyền tham gia quản lý nhà nước về đất đai chưa được quy định hoặc quy định còn quá chung chung, không cụ thể dẫn đến việc công dân không thực hiện được. Công dân thực hiện các quyền của mình vừa trực tiếp vừa thông qua tổ chức đại diện cũng chưa được quy định đầy đủ. Theo tôi, cần bổ sung vào mục 3 Chương II: Quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; quyền tham gia quản lý nhà nước về đất đai bao gồm những quyền gì? Quyền khiếu nại, tố cáo về đất đai trong những trường hợp nào? Qua đó để quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của công dân được bảm đảm một cách tối đa nhất.
Phóng viên: Để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tại lần sửa đổi này, theo Luật sư đâu là những nội dung trọng tâm cần chú trọng?
Luật sư Diệp Năng Bình –Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật: Luật Đất đai là đạo luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, phức tạp, có tác động đến mọi mặt của đời sống, kinh tế, xã hội của đất nước. Không chỉ giữ vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai mà đạo luật này còn tác động sâu sắc tới việc thực thi các chính sách, các quy định trong rất nhiều đạo luật khác. Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua và đi vào đời sống của nhân dân là rất cần thiết trong bối cảnh kinh tế - xã hội có nhiều biến động, thay đổi từng ngày như hiện nay. Việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) dựa trên chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW sẽ mở ra một cánh cửa mới, là kim chỉ nam quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Để hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như hạn chế những bất cập đã bộc lộ trong gần 10 năm qua, theo tôi, việc sửa đổi Luật lần này cần chú trọng đến việc giải quyết về các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần chú trọng đến việc giải quyết những bất cập của giá đất để hạn chế tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô; đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất và quan trọng hơn hết là nâng cao được chất lượng đời sống của người dân.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư!