LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) PHẢI XÁC ĐỊNH ĐƯỢC GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG
GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ: NHÀ NƯỚC CẦN CÓ PHƯƠNG ÁN ĐỂ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG ĐƯỢC GHI TRÊN CÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, bổ sung và gần nhất là vào năm 2013. Nhiều ý kiến cũng như Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra, sau hơn 8 năm thực thi, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo so với các Luật khác dẫn đến việc mập mờ về trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện trong thực tiễn. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; nhiều dự án chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng; có tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp; nguồn lực về đất đai trong thời gian qua thiếu vắng của thị trường đất đai minh bạch, rõ ràng đã tác động xấu, làm méo mó quá trình đô thị; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra. Thực tế những năm qua, các kiến nghị, khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại.
Trước những bất cập nêu trên, tại Kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội khóa XV quyết định đưa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào Chương trình Xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 với kỳ vọng dự luật có thể giải quyết được những bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai hiện nay. Ngoài ra, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” với 05 Quan điểm; xác định 3 mục tiêu tổng quát và 6 mục tiêu cụ thể và 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai và tổ chức thực thi. Đây là định hướng chính trị quan trọng trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.
Vấn đề quy hoạch sử dụng đất nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà quản lý, chuyên gia và người dân khi đóng góp cho sửa đổi Luật Đất đai (ảnh minh họa: Internet).
Luật Đất đai (sửa đổi) là dự luật lớn, có nhiều nội dung phức tạp, tác động sâu rộng nhiều mặt đến kinh tế - xã hội và đời sống Nhân dân. Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng vừa thay mặt Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ký ban hành Kế hoạch số 329/KH-UBTVQH15 về việc trình Quốc hội xem xét, thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Mục đích của Kế hoạch nhằm cụ thể hóa mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; đến năm 2023 hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Đồng thời, tập trung nguồn lực nâng cao chất lượng công tác thẩm tra và hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), xác định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội và Chính phủ, cơ quan thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên, Kiểm toán Nhà nước, các Đoàn đại biểu Quốc hội và Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc tổ chức thực hiện Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội.
Ngoài ra, Kế hoạch cũng góp phần nâng cao trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong thẩm tra và hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua, bảo đảm tiến độ và chất lượng dự án Luật. Theo kế hoạch, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
PGS.TS Lưu Đức Hải - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam.
Đóng góp ý kiến về nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, PGS.TS Lưu Đức Hải- Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh: Các quy hoạch sử dụng đất phải phục vụ về quản lý đất đai nói chung như hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ nguồn tài nguyên và phát triển bền vững. Quy hoạch sử dụng đất đai phải làm tăng giá trị kinh tế của đất đai một cách tổng thể và đáp ứng nhu cầu phát triển cả trong hiện tại và tương lai. Thông qua giá trị đất chuyển nhượng hoặc giá trị đất cho thuê được, chúng ta có thể đánh giá tính hiệu quả của phương án quy hoạch. Dựa vào quy hoạch giá đất có thể nâng cao ngay sau khi điều chỉnh. Giá đất thường phản ánh giá trị khai thác trong tương lai, hay đặt cược vào tương lai rất có thể bất định. Vấn đề khó khăn ở chỗ quy hoạch phải tìm cách đáp ứng nhu cầu trước mắt và tương lai lâu dài một cách ổn định.
PGS.TS Lưu Đức Hải cho rằng, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ngang bằng cho các dối tượng được tiếp cận với đất đai. Bởi vì đất ở đô thị lớn đặc biệt khan hiếm bởi luôn có sự bất bình đẳng giữa người giàu và người nghèo về cơ hội và khả năng tiếp cận đến nhà ở, đến nguồn tài chính dành cho nhà ở. Khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thường chậm hơn sự biến động về nhu cầu lao động.
Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hợp lý, bảo tồn quỹ đất, bảo vệ môi trường, cảnh quan tự nhiên và giá trị văn hóa. Việc bảo vệ tài nguyên đất trong đô thị và đất dự trữ phát triển có những đặc thù riêng bởi đất đã xây dựng không còn khả năng bảo tồn tài nguyên như đất nông nghiệp hay đất rừng. Cách thức bảo vệ nguồn tài nguyên dưới góc độ này là đánh giá tính hợp lý của phương án chuyển đổi ở quy mô từng dự án. Quy hoạch sử dụng đất là cầu nối để đảm bảo tính khả thi của các dự án đầu tư phát triển và các quy hoạch ngành. Trên thực tế, quy hoạch không gian chưa điều tiết được quá trình đầu tư xây dựng của các ngành bởi họ có nguồn vốn độc lập và triển khai theo chương trình riêng.
Từ những lý lẽ nêu trên, PGS.TS Lưu Đức Hải đưa ra một số kiến nghị cần điều chỉnh trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, trong dự án Luật cần bổ sung nội dung đất đô thị, đất xây dựng đô thị; Bổ sung quyền và nghĩa vụ của người giao đất, người được sử dụng đất ngầm; Cần bổ sung những điều cụ thể việc sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị, kể cả trong Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng; Bổ sung quy định xây dựng ngầm chi tiết; Sớm có quy định về thu hồi, giải phóng mặt bằng, quy hoạch khai thác sử dụng không gian ngầm trong Luật Đất đai sửa đổi; Sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn quản lý sử dụng đất đất dưới lòng đất.
Theo PGS.TS Lưu Đức Hải, trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần nêu rõ việc lập kế hoạch sử dụng đất dựa trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất của đồ án quy hoạch đô thị và đồ án quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt trước đó để tránh chồng chéo./.