LUẬT SƯ ĐẶNG VĂN CƯỜNG: CẦN QUY ĐỊNH CỤ THỂ HƠN NỮA VẤN ĐỀ VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
LUẬT SƯ PHAN CÔNG TIẾN: CẦN LÀM RÕ CÁC ĐỊNH NGHĨA, KHÁI NIỆM VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
ThS.Luật sư Đỗ Anh Thắng – Giám đốc Công ty Luật ASEM Việt Nam, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội
Phóng viên: Theo chương trình lập pháp, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV, Luật sư có đánh giá như nào sau gần 10 năm triển khai thực hiện?
ThS.Luật sư Đỗ Anh Thắng – Giám đốc Công ty Luật ASEM Việt Nam: Luật Đất đai năm 2013 đã thực sự tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đất đai, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều kết quả quan trọng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước đầu, khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng, lãng phí. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất bị thu hồi...
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật cũng đã có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định chặt chẽ về điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Luật cũng đưa chế tài mạnh mẽ về thu hồi đất mà không bồi thường đối với dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng sẽ giúp lựa chọn được những nhà đầu tư có năng lực để triển khai dự án…
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể những yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất như bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đủ điều kiện, kể cả trường hợp sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Luật cũng nhấn mạnh đến quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó chú trọng hơn đến vấn đề an sinh xã hội như tái định cư, hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm cho người có đất bị thu hồi; mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Luật đã quy định mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất, kinh doanh. Với doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, việc áp dụng các quy định về thu hồi đất, hình thức giao đất, cho thuê đất đều bình đẳng như nhau. Cùng với việc đưa Luật Đất đai vào cuộc sống, công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng đạt những bước tiến đáng kể.
Tuy nhiên, sau gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai vẫn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Cụ thể, còn có sự không thống nhất, đồng bộ trong trong hệ thống pháp luật có liên quan đến đất đai. Về vai trò, trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2013 chưa bảo đảm sự tách bạch và minh định trách nhiệm chức năng đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước với chức năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Mặt khác, trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai trên thực tế cho thấy, theo quy định Nhà nước có rất nhiều quyền nhưng thực chất lại chưa thực sự quản lý chặt chẽ được đất đai.
Về phân loại đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc phân loại đất theo mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc phân loại một số loại đất hiện hành chưa hợp lý dẫn đến việc quy định chế độ quản lý một số loại đất còn lỏng lẻo và chưa phù hợp (như đất sử dụng hỗn hợp, đa mục tiêu...), đồng thời việc phân loại đất mới chỉ dừng lại ở việc phân loại đất theo mục đích sử dụng, chưa thực hiện phân loại theo không gian sử dụng để đồng bộ và phục vụ tốt cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và định hướng phát triển vùng như hiện nay.
Về người sử dụng đất, trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhiều luật có liên quan đã bổ sung các đối tượng sử dụng đất tuy nhiên chưa được quy định trong Luật Đất đai gây khó khăn cho quá trình tổ chức thực hiện. Về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công tác thu hồi đất còn nhiều vướng mắc, công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nơi còn nhiều bất cập, sai phạm. Việc thực hiện cơ chế tự thoả thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều vướng mắc. Chưa có cơ chế hữu hiệu để xử lý các dự án chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng.
Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn nhiều vướng mắc, chưa được kịp thời tháo gỡ, một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng theo tinh thần của Nghị quyết và các quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Về đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, kết quả đo đạc bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận chưa kịp thời đưa vào cơ sở dữ liệu đất đai để quản lý, vận hành và khai thác sử dụng. Công tác đăng ký, thống kê đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động chưa được thực hiện nghiêm, vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp. Cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện.
Về tài chính đất đai, giá đất, các phương pháp định giá đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý được triệt để chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất. Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chưa cho phép người sử dụng đất trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài. Quyền tiếp cận đất nông nghiệp của doanh nghiệp còn khó khăn, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vì theo quy định, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa của hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt.
Đối với cơ quan quản lý, một số địa phương chưa chú trọng công tác tuyên truyền, chưa nêu cao vai trò tránh nhiệm trong quản lý, nhiều lúc còn chưa phát hiện, ngăn chặn kịp thời vi phạm pháp luật về đất đai. Việc kiểm tra, phát hiện, xử lý các sai phạm trong chấp hành các quy định về đất đai đối với người sử dụng đất của cơ quan quản lý đất đai các cấp cũng gặp rất nhiều khó khăn.
Đối với người sử dụng đất, do nhận thức chưa đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến vi phạm pháp luật về đất đai, gây khiếu nại, khiếu kiện như: Chưa thực hiện đầy đủ việc kê khai đăng ký cấp quyền sử dụng đất; chưa thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai; sử dụng đất không đúng mục đích hoặc chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định nhất là đất nông; tùy tiện chuyển nhượng, khai hoang đất công không xin phép; nhiều nơi người sử dụng đất có tình trạng lợi dụng quy trình giải phóng mặt bằng để trục lợi như: cố ý trồng cây cối, hoa màu có giá trị cao với mật độ dày đặc, tách thửa, nhập hộ khẩu, xây dựng công trình trước thời điểm ra thông báo thu hồi đất. Bên cạnh đó, việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai có lúc, có nơi còn chưa dứt điểm và chưa đúng pháp luật; vẫn còn tình trạng đùn đẩy, né tránh. Việc triển khai hoạt động thanh tra đôi khi chưa kịp thời, một số cuộc thanh tra chưa tập trung vào những vấn đề nổi cộm, bức xúc trong công tác quản lý về đất đai.
Phóng viên: Luật sư có nhìn nhận tổng quan như nào về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?
ThS.Luật sư Đỗ Anh Thắng – Giám đốc Công ty Luật ASEM Việt Nam: Chính phủ vừa trình Quốc hội Tờ trình về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), theo đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 240 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều. Như vậy, có thể thấy, dự thảo Luật Đất đai đã sửa đổi, bổ sung ¾ số điều so với Luật Đất đai năm 2013. Đây là một con số không hề nhỏ và cho thấy thực trạng về việc điều chỉnh các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai.
Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các vấn đề liên quan đến đất đai. Luật đất đai năm 2013 ra đời và được áp dụng gần 10 năm nay. Trong thực tiễn triển khai, Luật Đất đai năm 2013 đã giúp Đảng và Nhà nước thực hiện được các chính sách về đất đai, đạt được nhiều kết quả quan trọng, tuy nhiên, cũng bộc lộ một số hạn chế, thiếu sót. Đất nước ta hiện đang là một trong những đất nước có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á nói riêng và châu Á nói chung. Kinh tế phát triển kéo theo sự phát triển của rất nhiều mối quan hệ trong xã hội và các mối quan hệ trong lĩnh vực đất đai cũng không phải ngoại lệ. Thực trạng này cho thấy sự cấp thiết của việc phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai hiện hành để đáp ứng việc điều chỉnh những mối quan hệ trong lĩnh vực này, bám sát thực tế và tránh những trường hợp lợi dụng khe hở pháp luật để xâm phạm quyền và lợi ích chính đáng của các cá nhân, tổ chức khác.
Để đáp ứng nhu cầu thực tế, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 10 nội dung đổi mới như sau:
Thứ nhất, đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; đảm bảo quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ổn định. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo phù hợp quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo có sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư; quy định cụ thể vể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đào tạo việc làm để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn. Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.
Thứ tư, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, mịnh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc phải giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.
Thứ năm, hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả các nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.
Thứ sáu, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan Nhà nước.
Thứ bảy, hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất. Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Có các quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc từ nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc.
Thứ tám, quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mai, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
Thứ chín, đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Đồng thời tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với giám sát, kiểm soát quyền lực.
Thứ mười, đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Phóng viên: Từ những mặt tích cực và bất cập đã chỉ ra, qua nghiên cứu, Luật sư quan tâm đến vấn đề nào của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến lần này?
ThS.Luật sư Đỗ Anh Thắng – Giám đốc Công ty Luật ASEM Việt Nam: Qua nghiên cứu dự thảo luật, tôi quan tâm đến vấn đề công khai giá đất; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất và đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Tôi đặc biệt quan tâm tới việc mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy dịnh để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Hiện nay, chỉ đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nên thực tiễn tồn tại một số cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã giao hoặc thuê người khác sản xuất và nhờ người khác đứng tên nhận chuyển nhượng, sau một thời gian dài khó đòi lại được đất vì không đứng tên trong giao dịch chuyển nhượng.
Về vấn đề chuyển mục đích đất nông nghiệp sang loại đất khác, một số địa phương trước đây thủy lợi tưới tiêu đầy đủ nên người dân sử dụng đúng mục đích đất nông nghiệp được giao, sau này khô cạn, không có nước để đất không thì phí, người dân đã sử dụng đất để trồng cây hàng năm, lâu năm thu lợi nhuận cao, ổn định cuộc sống nhưng chính quyền địa phương không cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất.
Phóng viên: Một số chuyên gia chỉ ra rằng, Chương II dự thảo Luật trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 09/2022 quy định về quyền và trách nhiệm của nhà nước, công dân với đất đai có tất cả 18 Điều nhưng lại dành 16 Điều quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước và chỉ có 02 Điều về quyền và nghĩa vụ của công dân, quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
ThS.Luật sư Đỗ Anh Thắng – Giám đốc Công ty Luật ASEM Việt Nam: Một trong những bất cập của Luật Đất đai năm 2013 chính là chưa bảo đảm sự tách bạch và minh định trách nhiệm chức năng đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước với chức năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Đây là một trong những nguyên nhân có thể dẫn đến tình trạng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lạm quyền, tiêu cực trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng. Chính vì vậy, việc sửa đổi những quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước là rất quan trọng và cần thiết, những quy định đó cần phải chỉ ra rõ quyền và trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và với tư cách quản lý nhà nước về đất đai, tránh tình trạng chồng chéo, thiếu minh bạch.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nhà nước có quyền trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức là người sử dụng đất. Chính vì vậy, quyền cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu – người có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt cần phải quy định rõ, tránh trường hợp lạm quyền và xâm phạm vào lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, hạn chế ảnh hưởng xấu tới an sinh xã hội, quản lý trật tự trị an từ địa phương cho tới tầm vóc quốc gia, khắc phục góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội, bảo đảm tốt tình hình trật tự - an ninh. Đáp ứng được điều này, Luật Đất đai sửa đổi sắp tới mới có thể thể hiện rõ vai trò là một công cụ quản lý quan trong bậc nhất của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như những lĩnh vực khác.
Phóng viên: Để hoàn thiện dự thảo Luật, tại lần sửa đổi này, theo Luật sư đâu là những nội dung trọng tâm cần chú trọng?
ThS.Luật sư Đỗ Anh Thắng – Giám đốc Công ty Luật ASEM Việt Nam: Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, có 3 vấn đề về tài chính đất đai liên quan cần quan tâm, chú trọng. Cụ thể:
Một là vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là một lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai năm 2013 đã không bịt được và tạo nên thất thoát lớn về địa tô chênh lệch và cũng từ đây xảy ra một số sai phạm. Do đó, việc quản lý mục đích sử dụng đất phải hết sức chặt chẽ. Ví dụ, giá đất được sử dụng cho mục đích cho thuê để phát triển sản xuất kinh doanh trên mục đích cho thuê đó, còn khi không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại để đấu giá, hoặc chuyển cho cơ quan, tổ chức khác sử dụng một cách hiệu quả hơn. Điều đó sẽ tạo động lực phát triển, hay nói cách khác là tạo nguồn lực cho nền kinh tế phát triển.
Hai là vấn đề về giá đất cũng tồn tại một số vấn đề. Cụ thể, về phương pháp xác định giá đất, hiện nay, chúng ta thực hiện 5 phương pháp xác định giá đất nhưng các phương pháp xác định giá đất này chưa thực sự nhất quán, chưa thực sự chính xác, tạo ra một số lỗ hổng. Ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay đa số là sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này không chính xác. Bởi giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định, mà đã giả định thì sẽ không chính xác, không chính xác thì sẽ gây ra rủi ro pháp lý. Ngoài ra cũng tạo nên rủi ro cho doanh nghiệp và rủi ro cho bản thân những người làm cơ quan nhà nước... Nên sắp tới phải rà soát lại để định ra phương pháp phù hợp nhất, chính xác, nhất quán nhất, chẳng hạn như phương pháp so sánh hay phương phép hệ số đều rất khoa học, vấn đề này cũng được Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nêu tại phiên thảo luận chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022.
Ba là vấn đề về giao đất. Lâu nay chúng ta coi thời điểm xác định giá đất là thời điểm giao đất. Tuy nhiên lại không quy định tại thời điểm giao đất đến thời điểm xác định giá đất là 1 tháng hay 6 tháng hay 1 năm. Tôi cho rằng, phải quy định thời điểm xác định giá đất đến thời điểm giao đất không quá 6 tháng. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất....
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư!