GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ: NHÀ NƯỚC CẦN CÓ PHƯƠNG ÁN ĐỂ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG ĐƯỢC GHI TRÊN CÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).
Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), GS.TS Đặng Hùng Võ- Chủ tịch Hội Trắc địa-Bản đồ-Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm: Trong dự án Luật không đưa vào 2 chính sách gồm: chính sách dự án nhà ở thương mại dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và chính sách cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này chỉ nói chung được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc ngân hàng được Nhà nước chỉ định, có những chỗ chỉ nói chung là được vay vốn ưu đãi. Như vậy, vấn đề vốn để phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa có giải pháp khả thi.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 tới (ảnh minh họa: Internet).
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, vốn ngân sách cho đầu tư công ở ta rất hạn chế, cũng khó có thể trông chờ vào gói tín dụng ưu đãi tiếp theo của Chính phủ. Dự án Luật lần này có đưa ra thêm quy định tạo kinh phí 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có trách nhiệm thu để bổ sung vào một khoản mục riêng trong Quỹ đầu tư phát triển của địa phương nhằm để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án; bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn. Hiện nay, quá nhiều khoản trông vào tiền thu từ đất (kể cả dự án Luật Đất đai sửa đổi), cần xem có đồng bộ với Luật Ngân sách không và ý kiến của Bộ Tài chính thu chi ngân sách nhà nước ra sao.
Chính sách lấy đất của các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội được thay thế bằng chính sách cho các dự án nhà ở xã hội được sử dụng 20% quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại. Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn dựa hoàn toàn vào quy hoạch và quyết định của UBND cấp tỉnh. Như vậy, vẫn không có gì thay đổi so với trước đây. Câu chuyện lúc này xoay quanh câu hỏi là tại sao quy hoạch đã có đất cho nhà ở xã hội nhưng lại không được thực hiện. Đây cũng là nhược điểm của cơ chế giao đất không thu tiền, lợi ích đang gây khó khăn cho triển khai do phải quản lý chặt chẽ, tránh lợi dụng quỹ đất được giao không thu tiền để sinh lợi không đúng mục tiêu.
Phải quy định về nhà ở xã hội cho khu vực nông thôn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đề cập tới các nhóm nhà ở xã hội bao gồm: (1) Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị; (2) Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp; (3) Nhà ở cho lực lượng vũ trang; (4) Nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được thụ hưởng chính sách nhà ở mà tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Như vậy, không còn nhóm nhà ở xã hội cho sinh viên, học sinh và tách nhà ở cho các lực lượng vũ trang thành một nhóm riêng. Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang được quy định khá chi tiết và hợp lý. Vấn đề vướng mắc vẫn là nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, cả về nguồn lực đất đai và nguồn lực tài chính.
Về vấn đề nhà ở xã hội, theo GS.TS Đặng Hùng Võ, Luật Nhà ở 2005 đã không có chỗ trong các quy định đối với trường hợp người dân vùng nông thôn tách hộ. Họ phải được bình đẳng với các nhóm dễ bị tổn thương khác. Luật Nhà ở thường hay coi họ thuộc phạm vi được hưởng các chương trình mục tiêu về nhà ở tại nông thôn.
Chương trình là một cơ chế để thực thi luật pháp, vậy trong luật phải quy định về nhà ở xã hội cho khu vực nông thôn, thậm chí vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số… Nhà ở đối với vùng nông thôn cũng phải tính theo tỷ lệ thu nhập trên giá nhà ở trung bình, không thể dựa vào tiêu chí hộ nghèo hay hộ cận nghèo. Cách tính tương tự như thu nhập ở đô thị không thuộc diện phải chịu thuế thu nhập là thu nhập thấp và thuộc diện được hưởng ưu đãi về nhà ở xã hội.
GS.TS Đặng Hùng Võ- Chủ tịch Hội Trắc địa-Bản đồ-Viễn thám Việt Nam.
GS.TS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm: Bên cạnh những góp ý cho chính sách phát triển nhà ở xã hội, còn nhiều việc phải làm nữa mang tính vĩ mô. Một là vẫn cần cải cách chế độ tiền lương song hành với cải cách bộ máy hành chính nhằm cải thiện thu nhập của người lao động. Việt Nam không thể giữ mãi tình trạng để lương thấp nhằm thu hút đầu tư. Khi mức lương cao lên thì tự nhiên vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ bớt khó khăn hơn.
Hai là cần phải cải cách thuế bất động sản nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản có giá nhà đất thấp đi, lúc đó tự cơ chế thị trường sẽ tạo động lực để giải quyết vấn đề nhà ở. Nếu còn việc hình thành các đại gia bất động sản mà thu nhập của đại đa số người lao động vẫn chưa đủ để lo nhà ở thì vấn đề nhà ở xã hội còn nan giải.
6 khuyến nghị đối với việc xây dựng nhà ở xã hội
Từ các phân tích ở trên đối với việc xây dựng nhà ở xã hội, GS.TS Đặng Hùng Võ đề nghị một số khuyến nghị như sau:
Thứ nhất: Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư. Nói cách khác, cần quy định ngay trong Luật các thủ tục hành chính đơn giản đối với các dự án nhà ở xã hội. Chỉ cần các điểm chốt về thủ tục liên quan đến các ưu đãi của Nhà nước, các nội dung khác để cho vận hành theo cơ chế thị trường.
Thứ hai: Về ưu đãi thuế, thuế giá trị gia tăng khá lớn, dự án Luật cũng chỉ có ưu đãi theo quy định của luật thuế. Cách quy định này sẽ không mang lại hiệu quả thực tế. Lúc này cần thảo luận với Bộ Tài chính để miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho khu vực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba: Cần bổ sung một điều quy định về chất lượng nhà ở xã hội gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới. Sau đó, quy định về chính sách ưu đãi sẽ tăng hơn khi chất lượng công trình tốt hơn. Bên cạnh đó, cần quy định việc quản lý chất lượng đối với nhà ở xã hội để đảm bảo không xảy ra những điều đáng tiếc sau này.
Thứ tư: Bổ sung Mục Nhà ở xã hội vùng nông thôn vào Chương Nhà ở xã hội, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở, nhà ở cho các trường hợp tách hộ nông dân. Trước đây chúng ta đã có quy định về đất “giãn dân” để xây nhà ở cho các hộ mới tách ra, nay không còn nữa. Cần khôi phục lại chính sách này trong Luật Nhà ở.
Thứ năm: Đối với việc xây dựng các không gian lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, Dự thảo Luật mới chỉ ra các đơn vị đầu tư, đất đai gắn với hạ tầng khu công nghiệp. Ở đây, cần quy định cụ thể về trách nhiệm ai lo tài chính, ai làm chủ đầu tư, ai tìm kiếm đất đai. Nếu không quy định thành trách nhiệm thì sẽ không có ai thực hiện cả. Lưu ý rằng Luật Doanh nghiệp của ta có quy định về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Phát triển nhà lưu trú cho công nhân là một trách nhiệm xã hội. Ở các nước công nghiệp, người ta còn quy định về “đầu tư có trách nhiệm”.
Thứ sáu: Cũng về nhà lưu trú cho công nhân làm tại các khu công nghiệp, những quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn dựa trên tư duy cũ về khu công nghiệp. Lưu ý rằng, ngày 22/5/2018 Chính phủ đã ban hành Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó đã đưa ra cơ chế khuyến khích xây dựng các tổ hợp đô thị - công nghiệp - dịch vụ. Nhà ở xã hội cho công nhân lúc này gắn với đô thị tích hợp với khu công nghiệp. Như vậy, dạng nhà ở xã hội cho công nhân không chỉ để lưu trú mà ở nhiều dạng phong phú hơn. Ngày 28/5/2022, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó cho phép điều chỉnh đất khu công nghiệp thành đất phát triển nhà ở.
GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được chuẩn bị khá công phu, kỹ lưỡng, đã được đóng góp nhiều ý kiến của các chuyên gia. Tình trạng quản lý của nước ta hiện nay cũng còn tình trạng luật quy định rồi, như nhiều bên không thực hiện. Ngoại trừ trường hợp cố tình vi phạm pháp luật vì lợi ích cá nhân, việc nhiều quy định của pháp luật không thể thực hiện được do thực tế chưa cho phép. Chính vì vậy mà cần cân nhắc về tính khả thi của điều luật thật kỹ lưỡng để tránh đi tình trạng có luật rồi nhưng không thể thực hiện. Nhà ở xã hội vốn là vấn đề khó, nhất là khi giá nhà ở thương mại quá cao như hiện nay. Mọi ưu đãi của Chính phủ đều mang lại lợi ích rất lớn. Quản lý nhà ở xã hội không tốt sẽ dễ dẫn đến những hình thức tham nhũng khác nhau mà mục tiêu chính không đạt được./.