PGS.TS NGÔ TRÍ LONG: ĐỀ XUẤT 08 GIẢI PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến Nhân dân từ ngày 3/1 -15/3/2023
Luật Đất đai 2013 quy định việc phân loại đất theo mục đích sử dụng, bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, việc phân loại một số loại đất hiện hành chưa hợp lý dẫn đến việc quy định chế độ quản lý một số loại đất còn lỏng lẻo và chưa phù hợp (như đất sử dụng hỗn hợp, đa mục tiêu...); đồng thời việc phân loại đất mới chỉ dừng lại ở việc phân loại đất theo mục đích sử dụng, chưa thực hiện phân loại theo không gian sử dụng để đồng bộ và phục vụ tốt cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và định hướng phát triển vùng như hiện nay.
Để khắc phục hạn chế trên, trong Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã có những sửa đổi về quy định các loại đất, nổi bật là việc bổ sung đất sử dụng đa mục đích. Cụ thể: tại Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã bổ sung quy định về đất sử dụng đa mục đích với những nội dung như: khái niệm đất sử dụng đa mục đích, nguyên tắc sử dụng đất đa mục đích; ...
Góp ý trực tiếp vào quy định này, TS. Đỗ Xuân Trọng cho rằng, trong Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã có những sửa đổi về quy định các loại đất, nổi bật là việc bổ sung đất sử dụng đa mục đích. Tuy nhiên, quy định có những điểm vẫn còn hạn chế, bất cập cần tiếp tục hoàn thiện... Cụ thể:
Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi đưa ra khái niệm đất sử dung đa mục đích là đất được sử dụng kết hợp vào nhiều mục đích khác để làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, với quy định như Dự thảo cũng cần phải xem xét dưới các khía cạnh sau:
(1) Đã là khái niệm để nhận diện được đâu là khu đất sử dụng đa mục đích thì phải đảm bảo bao quát được các trường hợp. Hơn nữa, với khái niệm chung như vậy cũng chưa thể chế hóa rõ hơn nội dung Nghị quyết 18 – NQ/TW về việc: "Bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh” vì mỗi một sự kết hợp sẽ có những ý nghĩa và giá trị khác nhau.
(2) Đối với đất sử dụng đa mục đích hỗn hợp được Nhà nước cho phép sử dụng vào hai mục đích trở lên mà không thể phân định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích trên thực địa đã đang đặt ra nhiều vấn đề cần làm rõ liên quan trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời hạn sử dụng đất và vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, kiến nghị: Cần xây dựng khái niệm đất sử dụng đa mục đích, theo đó: “đất sử dụng đa mục đích là đất được Nhà nước cho phép sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau để làm tăng hiệu quả sử dụng đất, bao gồm: …”. Bên cạnh đó, bổ sung cụ thể về “đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh" theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng đã đề ra. Theo đó, quy định cụ thể các loại đất có thể kết hợp mục đích sử dụng và các nội dung này trong các điều về đất sử dụng đa mục đích; đất thương mại, dịch vụ; đất ở tại nông thôn; …
Thứ hai, nguyên tắc sử dụng đất đa mục đích. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi, việc sử dụng đất đa mục đích đảm bảo nguyên tắc sau: (i) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; (ii) Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính; (iii) Không làm ảnh hưởng đến việc bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; (iv) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; (v) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định; (vi) Phải tuân thủ các pháp luật chuyên ngành. Đây là căn cứ quan trọng để Nhà nước cho phép sử dụng đất đa mục đích, tuy nhiên, quy định này còn nhiều vấn đề cần xem xét để có sự sửa đổi sao cho phù hợp.
Do đó, kiến nghị: Cần có quy định cụ thể về nghĩa vụ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất sử dụng đa mục đích trong trường hợp là đất sử dụng hỗn hợp và đất sử dụng kết hợp; việc thể hiện cụ thể các loại mục đích sử dụng của thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất đa mục đích trong trường hợp các loại đất trên cùng một thửa đất có thời hạn sử dụng khác nhau; vấn đề tách thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đa mục đích…..
Thứ ba, xác định mục đích sử dụng đất chính: Tại khoản 3 Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi quy định: “Mục đích sử dụng đất chính được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Với quy định trên, đối với đất sử dụng đa mục đích sẽ phải xác định được mục đích sử dụng đất chính. Tuy nhiên, cần đảm bảo tỷ lệ diện tích đất được xác định với mục đích sử dụng đất chính là bao nhiêu, ở vị trí nào; đặc biệt đối với đất hỗn hợp thì mục đích sử dụng đất chính được xác định như thế nào thì chưa được pháp luật quy định cụ thể. Điều này, nếu trong tương lai không được hướng dẫn cụ thể sẽ dễ dẫn đến tình trạng lợi dụng để sử dụng đất đa mục đích sử dụng trái phép nhằm thu lại lợi ích. Đặc biệt, sẽ rất phức tạp nếu sử dụng đất kết hợp liên quan đến văn hóa, du lịch, tôn giáo, thương mại, dịch vụ.
Do đó, kiến nghị: Cần bỏ nguyên tắc “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép” và làm rõ nguyên tắc “Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính” trên cơ sở làm rõ việc xác định mục đích sử dụng đất chính (về diện tích, mục đích, căn cứ…); đặc biệt là khi thực hiện các dự án đầu tư cũng như đất sử dụng đa mục đích có mục đích tâm linh./.