PGS.TS NGÔ TRÍ LONG: TIÊU CHUẨN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN LÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
Đề nghị bổ sung các khái niệm để tránh lợi dụng thực hiện thu hồi đất tràn lan
Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 78), PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận thấy, nếu không xác định cụ thể thế nào là “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” để phân biệt với các loại dự án phát triển khác thì dễ tiềm ẩn việc lợi dụng để thực hiện thu hồi đất tràn lan, gây thiệt hại cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, với cách giải thích về “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” tại Điều 78 của Dự thảo Luật thì vẫn còn quá chung chung, chưa làm nổi bật được một số tiêu chí cơ bản để phân biệt với các loại dự án phát triển khác.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội
Do đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị cần sửa đổi, bổ sung giải thích về khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” nhấn mạnh vào một số tiêu chí cơ bản sau đây để dễ nhận diện loại dự án này: (1) Mục đích của dự án phát triển kinh tế - xã hội phải mang lại lợi ích chung cho mọi người dân được thụ hưởng trên phạm vi của một xã, một huyện, một tỉnh, một vùng và cả nước; (2) Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải chứng minh được khi triển khai thực hiện sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng về kinh tế - xã hội hay cải thiện căn bản hệ thống cơ sở hạ tầng của một địa phương, một vùng (một xã, một huyện, một tỉnh) và cả nước; (3) Dự án phát triển kinh tế - xã hội có mục đích mang lại lợi ích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh…
Đồng thời PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị quy định chi tiết hơn “dự án công trình công công không nhằm mục đích kinh doanh” là những loại công trình công cộng cụ thế nào? Bởi nếu không quy định cụ thể, chi tiết về dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh sẽ dễ gây ra cách hiểu khác nhau; mỗi địa phương hoặc mỗi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải thích một kiểu dẫn đến việc áp dụng thiếu thống nhất khi triển khai thực hiện và tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để thu hồi đất không đúng quy định của điều khoản này.
Làm rõ thuật ngữ “Dự án đô thị” để có cách hiểu thống nhất
Bàn về vấn đề này, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, Điều 78 của Dự thảo quy định mâu thuẫn với quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất trường hợp cho thuế đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.
Liên quan đến điểm h khoản 2 Điều 78 Dự thảo quy định về trường hợp thu hồi đất để thực hiện “Dự án đô thị”. Thuật ngữ “Dự án đô thị” được quy định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân, doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.”
Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Tuy nhiên, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không có thuật ngữ “Dự án đô thị”. Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 chỉ quy định về “đô thị”, “đô thị mới”. Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2004) chỉ quy định về “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.
Như vậy, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhận thấy, pháp luật hiện hành chỉ có quy định về khái niệm “đô thị”, khái niệm “dự án khu đô thị”, mà không có khái niệm “dự án đô thị”. Theo đó, “đô thị” được hiểu đồng nhất với đơn vị hành chính cấp đô thị “thành phố, thị xã, thị trấn và các khu vực định hướng trở thành thành phố, thị xã, thị trấn), mang tính chất vĩ mô, rộng lớn mà việc phát triển “đô thị” phải do Nhà nước chủ đạo. Trong khi đó “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” có tính chất hẹp hơn nhằm phát triển một khu vực trong đô thị theo quy hoạch.
Do vậy, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị xem xét, làm rõ thuật ngữ “Dự án đô thị” tại điểm h khoản 2 Điều 78 Dự thảo và cho rằng, nếu Dự thảo đặt ra khái niệm mới so với pháp luật hiện hành thì cần bổ sung giải thích từ ngữ cho thuật ngữ này để có cách hiểu thống nhất, tránh vướng mắc trong triển khai thực hiện.
Cần có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là Nhà nước thu hồi đất “vì lợi ích quốc gia, công cộng”
Liên quan đến việc chồng chéo, chưa rõ ràng trong quy định tại Điều 78 của dự thảo Luật, luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Công ty Luật TNHH BIZLINK nhận thấy, Điều 78 có nêu ra các trường hợp “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” nhưng hiện dự thảo Luật vẫn không đưa ra bất kỳ căn cứ, tiêu chí để xác định thế nào và trong trường hợp nào là Nhà nước thu hồi đất “vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Cách liệt kê những trường hợp nêu tại khoản 2,3,4 Điều 78 là đã đầy đủ, đã đúng và thuyết phục hay chưa? Do vậy, luật sư Nguyễn Đức Mạnh đề nghị Ban soạn thảo làm rõ nội hàm của cụm từ “vì lợi ích quốc gia, công cộng” và cân nhắc lại những trường hợp nêu tại khoản 2,3,4 Điều 78 để tránh sự không hợp lý, công bằng, tránh việc áp dụng không đúng, không thống nhất hoặc lạm dụng pháp luật.
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Công ty Luật TNHH BIZLINK
Nêu ví dụ cụ thể, khi so sánh quy định tại Điều 78 và Điều 128 của dự thảo Luật, luật sư Nguyễn Đức Mạnh thấy rằng, “dự án nhà ở thương mại” đều đang là đối tượng Nhà nước thu hồi đất (Điều 78) và các bên tự thoả thuận về quyền sử dụng đất (Điều 128). Luật sư Nguyễn Đức Mạnh băn khoăn, vấn đề đặt ra là “dự án nhà ở thương mại” thì có được coi là trường hợp “vì lợi ích quốc gia, công cộng” hay không, trong khi không có một định nghĩa, nội dung nào làm rõ vấn đề này.
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh nhận thấy, “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” thì thuộc trường hợp thu hồi đất (khoản 3, Điều 78), trong khi “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất là đất ở” thì sẽ thực hiện theo phương thức thoả thuận quyền sử dụng đất (khoản 3, Điều 78 và Điều 128). Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Đức Mạnh bày tỏ quan điểm không rõ Ban soạn thảo dựa vào tiêu chí nào để đưa ra quy định như vậy. Bởi đất đai sử dụng vào mục đích nào cũng quan trọng và cần được đối xử bình đẳng, công bằng. Do vậy đề nghị cần có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là Nhà nước thu hồi đất “vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Nêu giả định có những tình huống một dự án nhà ở thương mại có phần lớn đất không phải là đất ở, trong khi đối với phần đất ở thì đơn vị triển khai dự án/chủ đầu tư đã thoả thuận được với dân, luật sư Nguyễn Đức Mạnh cho rằng, có nhất thiết Nhà nước vẫn thu hồi để đấu giá, đấu thầu hay không? Do đó, đề nghị Ban soạn thảo nên xem xét và cân nhắc làm rõ vấn đề trên.
Quy định rõ hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án có mô hình tích hợp
.jpg)
Luật sư Phạm Hồng Điệp - Đoàn Luật sư Tp.Hải Phòng
Trong khi đó, luật sư Phạm Hồng Điệp - Đoàn Luật sư Tp.Hải Phòng cho rằng, tại Điều 78, danh mục dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất đã từng bước được làm rõ hơn, tuy nhiên hiện nay có nhiều dự án với mô hình tích hợp khiến cho việc phân định trở nên khó khăn trên thực tế. Vì vậy, luật sư Phạm Hồng Điệp đề nghị quy định rõ hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án có mô hình tích hợp.
Luật sư Phạm Hồng Điệp nhận thấy, khoản 3 Điều 78 nếu đáp ứng tiêu chí khoản 4 thuộc vào trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, phù hợp với quy định tại khoản 2. Tại Điều này, đề nghị xem xét đưa các dự án khoản 3, có tiêu chí tại khoản 4 lên khoản 2, đồng thời đề nghị bỏ khoản 5 để tránh việc bổ sung nhiều quy định và gây phức tạp trong việc tổ chức thực hiện./.