Luật Nhà ở 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2015, với nhiều nội dung được kỳ vọng sẽ khắc phục những hạn chế, và góp phần phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Năm 2020, do có những thay đổi trong các bộ luật có liên quan như Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, Luật số 62/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở theo văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 16/7/2020.
Tuy nhiên, trên thực tế, Luật Nhà ở đã và đang phần nào bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt cùng với sự xuất hiện của các văn bản luật và nghị định sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và đất đai. Trong vài năm trở lại đây, một số quy định chồng chéo giữa Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai đã khiến cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại trên cả nước bị vướng mắc, gặp khó trong quá trình triển khai thực hiện, khiến nguồn cung sụt giảm, làm thất thu nguồn ngân sách và cũng là nguyên nhân kéo theo giá nhà ở không ngừng tăng cao.
Qua nghiên cứu cũng như hoạt động thực tiễn, KTS. Trần Ngọc Chính đã chỉ ra những bất cập, vướng mắc trong quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư của dự án nhà ở thương mại và xác định các loại đất được làm dự án phát triển nhà ở thương mại. Cụ thể: thiếu đồng bộ, thống nhất giữa quy định pháp luật về nhà ở và pháp luật đầu tư, đất đai liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất để công nhận tư cách chủ đầu tư; khái niệm dự án nhà ở thương mại còn có cách hiểu khác nhau; chính sách về tài chính, đất đai, thuế, tín dụng chưa khuyến khích được các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở thương mại nhất là loại hình nhà ở cho thuê để đáp ứng cho các đối tượng có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở;…
KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam
Tiếp cận Dự thảo lần thứ 5, sửa đổi Luật Nhà ở 2014, KTS. Trần Ngọc Chính cho biết, nội dung quy định về phát triển nhà ở thương mại đã được đề xuất theo hướng sửa đổi: Làm rõ khái niệm nhà đầu tư, chủ đầu tư; Sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện về quyền sử dụng đất theo hướng xác định rõ các loại đất khác (không phải là đất ở) được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. “Các nội dung sửa đổi lần này cho thấy Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đã có sân chơi bình đẳng hơn, rõ ràng hơn so với Luật Nhà ở 2014 ban hành theo văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH năm 2020…”, KTS. Trần Ngọc Chính nhận định.
KTS. Trần Ngọc Chính cũng bày tỏ quan điểm đồng tình với kiến nghị sửa đổi của Luật Nhà ở lần này, theo hướng hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác (không phải là đất ở) nhưng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Việc sửa đổi này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại, tạo lập môi trường đầu tư thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc sửa đổi, bổ sung này cũng phù hợp với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không làm phát sinh thêm đầu luật mới và giải quyết kịp thời khó khăn cho loạt doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn chung do dịch COVID-19.
Theo KTS. Trần Ngọc Chính Luật Nhà ở sửa đổi nên linh hoạt về cơ chế, chính sách để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận. Trong Luật Nhà ở sửa đổi nên quy định rõ ràng và thống nhất với Luật Đất đai sửa đổi về các loại đất được triển khai dự án nhà ở, tránh chung chung, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi làm thủ tục về đất đai.
Liên quan đến quy định về phát triển nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị cũng cần được xem xét để khẳng định trong Luật sửa đổi lần này.
Việc Bộ Xây dựng đưa ra phương án, bỏ quy định dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị mà bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, trong khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp…trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội cần phải được cân nhắc kỹ vì theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22.12.2021), đã nêu “khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội”. Việc sử dụng quỹ đất 20% của hàng nghìn dự án nhà ở thương mại trên cả nước cũng là con số cần quan tâm để tạo thêm quỹ nhà ở xã hội vốn đang rất thiếu và hiếm này.
KTS. Trần Ngọc Chính bày tỏ kỳ vọng với sự thay đổi đồng bộ thống nhất của Luật Nhà ở với các bộ luật khác sẽ là công cụ hữu ích trong quản lý điều tiết thị trường bất động sản; thúc đẩy sự phát triển nhà ở- một loại hình sản phẩm đặc biệt có ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế./.