Phiên họp thứ 23, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp thứ 23 gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục (mục 1 Chương VII; mục 1, 2 chương XVI), bổ sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.
Đã có nhiều sửa đổi, bổ sung
Tiếp cận dự thảo luật nội dung Dự thảo Luật Đất đai - Phiên bản mới nhất (ngày 25/4/2023), PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, dự thảo Luật Đất đai phiên bản mới nhất đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh cho thấy tinh thần cầu thị cũng như nỗ lực nâng cao chất lượng xây dựng Dự thảo của cơ quan soạn thảo- Bộ tài nguyên và Môi trường. Trong đó, nhiều nội dung trọng tâm liên quan đến vấn đề về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; đã có sự tiếp thu chọn lọc và chỉnh lý nhiều nội dung được cân nhắc các ý kiến góp ý của cử tri, Nhân dân, của các nhà hoạch định chính sách , xây dựng pháp luật , các nhà khoa học, chính trị - văn hóa, giáo dục …
Những trọng tâm được đề cập, tiếp thu và chỉnh sửa đối với nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Chương VII. Theo đó, cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu, tiếp thu quy định cụ thể, luật hóa một số quy định trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện hành đã được thực tế chứng minh là phù hợp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất thu hồi, đảm bảo điều kiện sống và không gian sống cho tạo sự đồng thuận, giảm khiếu kiện trong nhân dân.
Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương trong tổ chức thực thi như: Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi. Giá đất tái định cư là giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đa dạng hóa hình thức bồi thường, quy định về trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư và trách nhiệm của các cấp chính quyền, cơ quan ở từng bước công việc.
Bên cạnh những điểm tích cực, dự án luật cũng cần lồng ghép việc ứng dụng công nghệ chuyển đổi số trong quản lý đất đai, vấn đề cấp giấy chứng nhận và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đầy đủ họ tên vợ và họ tên chồng của hôn nhân hợp pháp cần được bảo vệ .
Ngoài ra, dự thảo đã bổ sung quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm đối với các trường hợp cá nhân có cuộc sống trực tiếp mưu sinh từ đất thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, phải thiết lập được sự kiểm soát từ nhân dân, Kiểm soát quyền lực khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, bố cục lại kết cấu của Chương để đảm bảo tính logic, khoa học, tránh trùng lặp.
Liên quan đến chính sách tài chính đất đai, giá đất, cơ quan soạn thảo đã cụ thể hóa định hướng về bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại Điều 154.Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Theo đó, giá đất được xác định dựa vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào theo các phương pháp định giá đất, quy định của pháp luật và các yếu tố ảnh hưởng khác. Bản dự thảo lần này cũng đã quy định về các thông tin đầu vào được sử dụng để xác định giá đất theo các phương pháp định giá. Như vậy, với việc điều chỉnh tại Dự thảo cơ bản đã phù hợp vì nguyên tắc cơ bản để hình thành giá thị trường.
Tiếp tục rà soát, thể chế hóa triệt để tinh thần Nghị quyết số 18/NQ-TW
Tuy nhiên, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung đi sâu vào từng quy định cụ thể vẫn cần tiếp tục rà soát hoàn thiện nhằm thể chế hóa triệt để tinh thần Nghị quyết số 18/NQ-TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Sửa đổi dự thảo luật cũng cần thể hiện nội dung của Nghị quyết số 73/ NQ-CP ngày 06/05/2023 về ủy quyền quyết định giá đất cho UBND cấp huyện thực hiện , áp dụng công nghệ 4.0 trong quản lý đất đai.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội
Kiến nghị nội dung cụ thể, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, cần tiếp tục bổ sung việc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất phải theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong pháp luật Dân sự để vừa đảm bảo quyền lợi của người dân vừa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự năm 2015 và vấn đề có liên quan trong Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Dự án Luật Địa chất và Khoáng sản trong Kỳ họp tới.
Đồng thời, nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện quy định về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo phù hợp với giá thị trường, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình định giá đất thu hồi, người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất.
Trong dự thảo Luật cần nỗ lực đối với quản lý chiều cao trên không và chiều sâu dưới lòng đất. Trường hợp các bên không thống nhất được giá đất thu hồi thì người có đất bị thu hồi có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại, giá đất được xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra. Bởi lẽ, có 4 con đường hình thành giá đất ( Đấu giá đất, Bảng giá đất, Thỏa thuận giữa các bên và chứng thư định giá đất của cơ quan định giá đất, thẻ thẩm định giá độc lập).
Liên quan đến vấn đề giá đất, PGS.TS đề xuất, dự thảo Luật nghiên cứu trường hợp đât thuê trả tiền hàng năm hiện nay, khi xác định lần đầu theo giá đất cụ thể thường rất cao so với Bảng giá đất, nhưng khi hết chu kỳ đầu 5 năm lại tính theo Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Cần giải quyết triệt để và quyết liệt vấn đề chuyển tiếp đối với đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê 20 năm, 50 năm không phải tổ chức đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư. Nhà đầu tư chỉ cần trả thêm nghĩa vụ tài chính với tiền chênh khi chuyển từ đất thuê thương mại dịch vụ sang đất đa mục đích hoặc đất phi nông nghiệp, đất làm nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua…. . Đây là bất cập không có hướng giải quyết, đề nghị nghiên cứu đưa vào Luật sửa đổi.
Ngoài ra, dự thảo cũng chưa quy định về giá đất trong đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá dịch vụ tư vấn định giá đất, các vấn đề chuyển tiếp và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo tồn và phát triển văn hóa truyền thống của dân tộc thiểu số, bảo đảm không gian sinh tồn cho động vật rừng, thực vật rừng quý hiếm, bảo vệ đa dạng sinh học, bảo tồn nguồn gen quý hiếm,… Để nâng cao hiệu quả khai thác và sử dụng đất, cần có quy hoạch sử dụng đất bảo vệ môi trường làng nghề, bảo vệ môi trường khu công nghiệp, bảo tồn văn hóa truyền thống phát triển bền vững và tăng trưởng xanh...
Rà soát, hoàn thiện pháp luật về các lĩnh vực có liên quan
Nhấn mạnh Luật đất đai sửa đổi là dự án Luật lớn, có vai trò đặc biệt quan trọng, liên quan chặt chẽ tới 112 luật khác nhau, PGS.TS Doãn Hồng Nhung lưu ý, để cụ thể hóa chủ trương, quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW vào thực tiễn, Nghị quyết 73/NQ- CP cần rà soát, hoàn thiện pháp luật về các lĩnh vực có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý tài sản công, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Lâm nghiệp, triển khai PAPI trên 63 tỉnh thành công bố công khai Bảng giá đất và Quy hoạch và sử dụng đất trên cổng thông tin điện tử … nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật và kiên quyết, kiên trì phòng chống tham nhũng, tiêu cực ở địa phương, phát huy thế mạnh cơ sở là việc làm cần thiết và có ý nghĩa khoa học.
Khẳng định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới, từng bước hoàn thiện hơn so với bản dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 đồng thời, dự thảo Luật Đất đai -Phiên bản mới nhất (ngày 25/4/2023) phản ánh sát hơn những mong muốn, nguyện vọng của Nhân dân, PGS.TS Doãn Hồng Nhung kỳ vọng, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát để hoàn thiện đảm bảo dự án luật đạt chất lượng cao nhất, để nguồn lực đất đai được khai thác, sử dụng bảo đảm hiệu quả, bền vững./.