ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có liên quan tới nhiều luật và nhiều văn bản pháp lý khác. Chính vì vậy, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo về kết quả thực hiện kế hoạch lấy ý kiến nhân dân và việc tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà chỉ đạo: “Ngoài việc thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước, Dự thảo luật cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2013, cũng như khắc phục tình trạng giao thoa, chồng chéo, xung đột với các luật khác; thể chế hoá những quy định để tạo thêm động lực, khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai".
Ngoài ra, một trong những nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) đó là bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật. Nguyên tắc này cũng được thể hiện xuyên suốt trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật và cũng là trách nhiệm của Ban soạn thảo, cơ quan thẩm định và các cơ quan thẩm tra của Quốc hội.
TS.LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Thống nhất giữa Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Theo TS.LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù dự thảo Luật Đất đai (Điều 4) có đưa ra nguyên tắc áp dụng pháp luật trong trường hợp Luật Đất đai có quy định khác so với Luật khác thì ưu tiên áp dụng Luật Đất đai và có ngoại lệ trong một số trường hợp như: Trình tự, thủ tục đấu giá được quy định tại Luật Đấu giá tài sản hoặc Luật Đấu thầu hoặc việc xử lý, sắp xếp lại tài sản công gắn liền với đất thực hiện theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Đối với các luật ban hành sau khi Luật Đất đai có hiệu lực mà quy định đặc thù về quản lý, sử dụng đất khác với quy định của Luật Đất đai thì ngay trong luật đó phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện các quy định của Luật Đất đai.
Quy định này trên thực tiễn rất khó áp dụng, đặc biệt khi hiểu thế nào là quy định khác với Luật Đất đai về pháp luật nội dung hay pháp luật hình thức. Ngoài ra, việc quy định như Điều 4 hiện hành sẽ hạn chế việc thay đổi và phát triển chính sách pháp luật tại từng thời kỳ, nhất là trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu mà đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quan trọng.
Do vậy, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai, cần kế thừa những chính sách pháp luật có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm công bằng và bảo đảm tính thống nhất, tính đồng bộ với các pháp luật chuyên ngành khác. Việc bảo đảm tính thống nhất, tính đồng bộ của Luật Đất đai phải được quy phạm hóa trong từng điều khoản của dự thảo Luật Đất đai theo hướng thống nhất, đồng bộ với các luật chuyên ngành.
Cụ thể, đối với sự tương thích của Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), TS.LS. Đoàn Văn Bình chỉ ra một số quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án, một phần dự án. Theo đó, Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Theo đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định điều kiện khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng (nên nêu rõ khác nhau về điều kiện và để có giấy chứng nhận thì doanh nghiệp gặp khó khăn gì trong khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ).
Như vậy, giữa hai Dự thảo Luật có sự khác biệt trong quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án, một phần dự án. Để khắc phục bất cập này, chúng tôi đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đồng nhất với khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật đất đai như sau:
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: c) Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”.
PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQGHCM
Cần phối hợp khi biên soạn Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi)
Quan tâm về nội dung này, PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQGHCM cho rằng cần xây dựng quy định về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tương thích với các quy định tương ứng trong Luật Nhà ở.
Theo PGS. TS Nguyễn Ngọc Điện, Luật Nhà ở được hiểu là tập hợp các quy định liên quan đến loại tài sản đặc thù được coi như một tài sản độc lập là nhà ở, hầu như không có đối tượng để chi phối trong thực tiễn. Lý do là trong hầu hết trường hợp giao dịch liên quan đến bất động sản dùng để ở, đối tượng giao dịch là một tổng thể gồm quyền sử dụng đất và nhà ở, chứ không chỉ có nhà ở. Trong chừng mực nào đó, Luật nhà ở chỉ có thể chi phối các giao dịch liên quan đến việc sử dụng nhà ở, như cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ,…, bởi khi đó, các bên giao dịch chỉ quan tâm đến nhà, chứ không quan tâm đến quyền sử dụng đất.
Thông thường, nhà ở chỉ được chuyển nhượng độc lập một khi bên chuyển nhượng chỉ có chừng đó để chuyển, nghĩa là chỉ có quyền sở hữu nhà, còn quyền sử dụng đất là của người khác. Quyền sở hữu nhà trong trường hợp này được gọi là quyền bề mặt (Bộ luật Dân sự Điều 267). Cho đến nay, quyền này chưa thấy xuất hiện trong lĩnh vực nhà ở. Chủ căn hộ chung cư có quyền sở hữu căn hộ đồng thời có một phần quyền sử dụng đất và được cấp giấy hồng; giao dịch chuyển nhượng, thế chấp căn hộ là giao dịch trên tổng thể gồm căn hộ và phần quyền sử dụng đất, do đó, không thể chịu sự chi phối của Luật Nhà ở. Rõ hơn, các quy định về mua bán, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở,… trong Luật Nhà ở không áp dụng được do phi thực tế.
Luật Đất đai quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở) thì nhắc đến cả hai như một tổng thể và xây dựng quy định chi phối giao dịch liên quan đến cả tổng thể đó (Điều 28 khoản 3); nhưng khi đặt và giải quyết vấn đề xác định thời điểm thực hiện các quyền của người nhận chuyển nhượng, thì Luật lại chỉ nhắc tới quyền sử dụng đất mà không nhắc đến tài sản gắn liền với đất.
Trong khi đó, theo dự thảo Luật Nhà ở Điều 14 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao nhà; còn thời điểm có hiệu lực lại là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (Điều 185). Việc biên soạn luật không dựa trên sự hợp tác giữa các cơ uqan chủ trì soạn thảo, dù được thực hiện trong cùng khoảng thời gian, khiến đối tượng giao dịch vốn là một tổng thể, bị các luật “đập vỡ” thành những miếng lụn vụn có số phận pháp lý không giống nhau. Hậu quả là người dân gánh chịu phiền phức với hàng loạt thủ tục chồng chéo và rối rắm, thậm chí bị thiệt hại.
Từ phân tích trên, PGS. TS Nguyễn Ngọc Điện đề nghị cần quy định thống nhất, cả trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở, trong điều kiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có thể được thực hiện khi bên chuyển nhượng có giấy tờ hợp lệ, thì thời điểm có hiệu lực và chuyển quyền là thời điểm công chứng, chứng thực giao dịch. Đăng ký chỉ là để làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.