ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI GÓP Ý VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT - BẢO ĐẢM HÀI HÒA LỢI ÍCH, TRÁNH NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI BỊ THẤT THOÁT
Đại biểu Chu Thị Hồng Thái – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn
Đóng góp ý kiến đối với quy định về phương pháp định giá đất tại Điều 158 dự thảo Luật, đại biểu Chu Thị Hồng Thái – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn đề nghị quy định rõ, cụ thể nội dung và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật, không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất. Theo đại biểu, giá đất là nội dung quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tất cả các tổ chức, cá nhân. Chính vì vậy, cần được quy định trong luật để tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Đồng thời, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, cải tiến phương pháp định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư và bảo đảm thực hiện theo nguyên tắc thị trường.
Bên cạnh đó, đại biểu Mai Văn Hải – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa cho rằng phương pháp định giá đất là nội dung rất quan trọng nên cần phải cụ thể hóa hơn nữa trong luật về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của nhà nước. Bên cạnh 4 phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật, đại biểu đề nghị cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất đối với trường hợp giá đất trong tương lai cao hơn giá đất thời điểm định giá.
Đại biểu Mai Văn Hải cho biết, việc quy định áp dụng bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều 5 thì cơ quan quyết định giao đất theo kết quả xác định giá đất có lợi cho ngân sách nhà nước. Đại biểu đề nghị cần xem xét, cân nhắc kỹ thêm vì quy định này chỉ có lợi cho ngân sách nhà nước mà không quan tâm đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp thì sẽ khó được người dân, doanh nghiệp chấp nhận. Vì vậy, ngoài việc tuân theo nguyên tắc thị trường, đại biểu cho rằng việc áp dụng phương pháp định giá đất cũng phải hài hòa với lợi ích người dân và doanh nghiệp.
Đại biểu Đào Chí Nghĩa – Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Cần Thơ
Tại khoản 5 Điều 158 dự thảo Luật, đại biểu Đào Chí Nghĩa – Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Cần Thơ đề xuất bổ sung nội dung Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng phần mềm kết nối dữ liệu giá đất với các phòng công chứng thuộc sự quản lý của Sở Tư pháp và các phòng chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường để giá đất được thường xuyên cập nhật. Đồng thời đề nghị bỏ cụm từ “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” ở cuối khoản 5 để bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch và công bằng.
Quan tâm tới quy định tại điểm a khoản 1 Điều 158, đại biểu Trần Thị Hiền – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam cho rằng, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập. Khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định bởi phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan của người mua. Hiện nay, quy định của các phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, không cụ thể trong cách tính, do vậy sẽ nảy sinh tình trạng cùng một khu đất nhưng nếu xác định theo các phương pháp khác nhau sẽ cho kết quả khác nhau.
Thời gian qua, ở một số địa phương, nhiều cán bộ ngành tài nguyên và môi trường đã vi phạm pháp luật trong việc xác định giá đất. Vấn đề này có nhiều nguyên nhân nhưng trong đó có nguyên nhân từ quy định của các phương pháp định giá đất chưa rõ rang dẫn đến cách hiểu khác nhau. Do đó, đại biểu đề nghị cần quy định chi tiết nội dung, phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất một cách rõ ràng, cụ thể để dễ thực hiện cũng như cụ thể hóa cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện.
Đại biểu Hoàng Minh Hiếu – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An
Còn theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An, quy định tại dự thảo Luật chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể. Đại biểu chỉ ra rằng, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất có ưu điểm dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định, đây là phương pháp định giá đặc thù riêng của Việt Nam, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Từ phân tích trên , đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu cần có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật.
Đồng quan điểm với các đại biểu, đại biểu Trần Chí Cường – Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng chỉ ra rằng, dự thảo luật quy định bốn phương pháp định giá đất, tuy nhiên, trong thực tế triển khai cùng một thửa đất khi áp dụng bốn phương pháp sẽ cho bốn kết quả khác nhau và có sự chênh lệch rất lớn. Bên cạnh đó, quy định cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước cần được xem xét, phân tích kỹ lưỡng, quy định rõ ràng như thế nào là có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.
Đại biểu Trần Chí Cường – Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng
Theo đại biểu, đất đai chỉ là tư liệu đầu vào, quan trọng là đất được sử dụng như thế nào; người sử dụng đất sẽ khai thác, sử dụng mang lại lợi ích gì; giá trị tăng thêm từ đất sẽ quan trọng hơn chỉ là giá đất, như vậy mới là sử dụng đất có hiệu quả, toàn diện và lâu dài. Trên thực tế, có những trường hợp có thể xác định giá cho thuê đất là thấp nhưng lợi ích mang về sẽ cao hơn từ giải quyết việc làm, tăng thu nhập, tăng thu ngân sách hàng năm từ thuế, từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hay chi phí cơ hội khác khi thu hút nhà đầu tư sớm đầu tư vào vị trí đất đó.
Mặt khác, việc quy định có lợi nhất cho ngân sách nhà nước tạo ra mâu thuẫn với quy định tại khoản 3 Điều 153, đó là trường hợp tiền thuê đất chu kỳ sau tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó. Bởi việc xác định chu kỳ mới trên cơ sở bảng giá đất được xác định tại thời điểm 5 năm đầu tiên của chu kỳ thường có giá đất tăng rất cao so với 5 năm trước đó, việc ấn định tăng không quá 15% cần phải được phân tích rõ về cơ sở xác định mức tỷ lệ này.
Từ những vấn đề trên, có thể thấy quy định bốn phương pháp định giá đất sẽ tạo ra khó khăn, phức tạp trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, đại biểu Trần Chí Cường cho rằng cần nghiên cứu xem xét, đánh giá lại trong bốn phương pháp định giá đất, phương pháp nào có ưu thế nhất, thuận lợi nhất để quyết định lựa chọn từ một đến hai phương pháp cụ thể để các ngành, các địa phương đều áp dụng, qua đó đảm bảo tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý./.