XÂY DỰNG LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI): CHUYÊN GIA ĐỀ XUẤT BÃI BỎ QUY ĐỊNH VỀ CHƯƠNG TRÌNH, KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Quốc hội thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5
Tư duy mới về phát triển nhà ở xã hội
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua. Một chính sách lớn thu được sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội là chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cụ thể hóa Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023). Để quyết định sự thành công của phát triển nhà ở xã hội, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản nêu rõ, có 2 vấn đề lớn nhất đã được các doanh nghiệp bất động sản chỉ rõ là quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi. Nếu nguồn vốn vay tín dụng đã phần nào giải quyết thông qua gói 120.000 tỷ đồng thì vấn đề quỹ đất nhà ở xã hội chỉ có thể được giải quyết thông qua sửa đổi Luật Nhà ở.
Theo chuyên gia, quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng chính là “điểm nghẽn” lớn nhất trong thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ theo hướng giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương. Cụ thể, Điều 80 quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Như vậy, các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất. Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo cho địa phương triển khai thực hiện. Dự thảo cũng khẳng định rõ, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội như quy định hiện nay.
Ngoài ra, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội không chỉ “nằm trên giấy” như một số dự án gần đây mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải có trách nhiệm bố trí theo đúng nhu cầu của người dân trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng thụ hưởng. Dự thảo Luật giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh còn phải báo cáo Hôi đồng nhân dân cùng cấp trích một phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội.
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nếu làm tốt các giải pháp trên thì vướng mắc lớn nhất của chính sách nhà ở xã hội hiện nay sẽ được tháo gỡ. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ hoàn toàn giữ vai trò chủ động từ việc khảo sát, xác định nhu cầu nhà ở xã hội của người dân để đưa vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Trên cơ sở đó, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chủ động bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội ngay trong các đồ án quy hoạch. Sau khi xác định được quỹ đất trong quy hoạch, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp triển khai quy hoạch đó bằng cách sử dụng ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đến ranh dự án, thậm chí hỗ trợ chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cả trong phạm vi dự án. Có được quỹ đất sạch đã kết nối hạ tầng kỹ thuật, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn nhà đầu tư có năng lực triển khai dự án.
Như vậy, dự thảo Luật đã xác định vai trò, trách nhiệm chủ trì thực hiện chính sách nhà ở xã hội là của Nhà nước (thay vì việc giao trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội cho chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị như hiện nay). Nếu các giải pháp trong dự thảo Luật được chính quyền địa phương triển khai đồng bộ, có hiệu quả thì có thể tin vào thành công của Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội theo Quyết định số 338 của Thủ tướng Chính phủ.
Th.s Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
Mâu thuẫn về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội
Tuy nhiên, bên cạnh điểm mới về bố trí quỹ đất, chính sách phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Luật vẫn tồn tại một số vấn đề cần phải bàn luận, làm rõ. Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh chỉ rõ, Điều 79 dự thảo Luật quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cư, được xây dựng theo kiểu khép kín. Như vậy, dự thảo đã loại bỏ hình thức nhà ở xã hội dạng liền kề, thấp tầng đang áp dụng tại luật hiện hành. Đây là nội dung cần cân nhắc hết sức thận trọng bởi tại nhiều khu vực như nông thôn, miền núi, thậm chí một số đô thị loại II, III, IV, V... người dân chưa có thói quen ở chung cư, quỹ đất nền còn nhiều nên người dân có xu hướng không sử dụng nhà chung cư. Việc bắt buộc bố trí nhà ở xã hội là nhà chung cư trong những trường hợp này có thể dẫn đến người dân không sử dụng, gây lãng phí chi phí đầu tư. Do đó, cơ quan soạn thảo cần đánh giá kỹ tính hiệu quả, khả thi của chính sách mới này, đồng thời bổ sung điều khoản chuyển tiếp cho các dự án cũ hoặc các đồ án quy hoạch cũ có xác định nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ.
Ngoài ra, theo chuyên gia, một vấn đề vẫn chưa được cải thiện so với luật hiện hành là hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất. Theo đó, hiện nay việc doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) hoặc doanh nghiệp chủ động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở xã hội đang bị vướng tại một số địa phương. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2020 cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Trong Luật Nhà ở năm 2014, tại điểm c khoản 2 Điều 57 cũng quy định “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch [...] thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy, nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất thì có thể được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (không quy định phải có đất ở).
Nhưng tại khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở hiện hành lại quy định “Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội...; d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.” Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, với phương thức liệt kê này, nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) sẽ không rơi vào bất kỳ trường hợp nào trong khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở. Điều đó dẫn đến “ách tắc” ở một số địa phương khi giải quyết thủ tục hành chính về dự án nhà ở xã hội trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở.
Cùng với đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), vướng mắc trên vẫn chưa được tháo gỡ. Cụ thể, tại điểm c khoản 2 Điều 81 quy định “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch [...] thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, quy định tại Điều 80 về đất để xây dựng nhà ở xã hội lại chỉ đề cập đến quỹ đất do Nhà nước tạo lập để phát triển nhà ở xã hội; đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các thành viên hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tự mâu thuẫn về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, nếu được thông qua sẽ dẫn đến “nửa đóng, nửa mở”, tiếp tục tắc nghẽn thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất./.