PGS.TS ĐINH TRỌNG THỊNH: GIÁM SÁT CÓ TRỌNG TÂM, TRỌNG ĐIỂM ĐỐI VỚI TỪNG DỰ ÁN QUAN TRỌNG QUỐC GIA
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI): CẦN TIẾP TỤC HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV. Sau khi tiếp thu ý kiến đóng góp của đại biểu Quốc hội, chuyên gia, Nhân dân, dự được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Việc Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhận được sự đồng tình của đại biểu Quốc hội, cử tri, chuyên gia trong lĩnh vực này. Đồng thời kỳ vọng, lần sửa đổi này sẽ quy định đẩy đủ hơn các chính sách điều tiết đối với thị trường bất động sản tại Điều 8 của dự thảo luật, tránh các cơn "sốt nóng" hoặc "đóng băng"; "xóa bỏ tư duy không buôn gì lãi bằng buôn đất"; “để người nghèo không nghèo thêm vì bất động sản"; để "các thế hệ sau của chúng ta không vô vọng với ước mơ có được một ngôi nhà để ở"…
Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ khắc phục tình rạng "tăng nóng" hoặc "đóng băng" thị trường
Đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo luật, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cho rằng, các quy định khắc phục tình trạng “tăng nóng” hoặc “đóng băng” đã có trong luật hiện hành và các văn bản liên quan, tuy nhiên sửa đổi luật cần quy định cụ thể, đi sâu làm rõ hơn, từ đó có biện pháp kiểm tra, giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý nhà nước.
Phóng viên: Ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 sau thời gian dài trầm lắng, thanh khoản sụt giảm?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế: Thời gian qua, thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc, thị trường trầm lắng và có đà suy giảm. Tuy nhiên, có một số phân khúc, địa bàn, địa phương thị trường này vẫn giao dịch, thậm chí có một số loại bất động sản tăng giá, như chung cư cao cấp khu vực nội đô có giao thông, địa hình thuận lợi cho hoạt động kinh tế xã hội, kết nối giao thương. Nhưng về cơ bản, thị trường bất động sản hầu như chững lại, còn các nhà kinh doanh bất động sản đang tiến hành tái cấu trúc, tập trung nguồn vốn vào từng dự án cụ thể để đưa ra thị trường.
Cùng với đó, từ đầu năm đến nay phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đang được các chủ đầu tư, chính quyền các địa phương, các bộ, ban ngành quan tâm hỗ trợ, thúc đẩy, từ đó, thực hiện mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023. Phân khúc này trở lên sôi động hơn, bởi từ đầu năm đến nay có hớn 130 dự án chính quyền các địa phương, chủ đầu tư xây dựng. Đây là phân khúc đang hút nguồn vốn đầu tư, cũng như tạo việc làm cho doanh nghiệp xây dựng, tạo hy vọng thay đổi bộ mặt của thị trường bất động sản.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế
Tôi cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ ấm lên, với việc các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được hoàn thành, bán ra thị trường. Cùng với đó, một số sản phẩm bất động sản trung, cao cấp cũng hoàn thành, đưa sản phẩm ra thị trường, nhưng để thị trường sôi động hơn, các sản phẩm trung cấp, cao cấp cũng cần tái cấu trúc lại giá thành hợp lý, được thị trường chấp nhận, giúp cho cung gặp cầu mới tạo vòng quay vốn của doanh nghiệp.
Dự báo năm 2024, thị trường bất động sản tiếp tục sôi động hơn vì có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hoàn thành và việc hạ giá các sản phẩm trung và cao cấp cũng phù hợp hơn, đầu tư vào lĩnh vực này sẽ sôi động hơn.
Phóng viên: Trong lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản này, cần có những quy định như thế nào để hạn chế tình trạng “tăng nóng” hoặc “đóng băng” thị trường bất động sản như thời gian vừa qua, thưa ông?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế: Tôi cho rằng, các quy định để khắc phục tình trạng này đã có nhưng trong lần sửa đổi luật này, cần đi sâu làm rõ hơn, từ đó có biện pháp kiểm tra, giám sát đầy đủ. Trong quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản, quy định về huy động vốn cần được giám sát, theo dõi, quản lý chặt chẽ. Bởi có thực tế có những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu gấp 47 lần vốn chủ sở hữu dẫn tới tình trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư dàn trải gây hiệu ứng xấu trong sản xuất kinh doanh, gây phương hại đến thị trường. Doanh nghiệp có vốn, có “tay trong”, “bạn hàng ruột” tiến hành đẩy giá tăng giá bất động sản vô tội vạ. Năm 2019, giá bất động sản tăng 30-40% nhưng trong thời điểm dịch COVID-19 bùng phát (năm 2020-2021), kinh tế tăng trưởng thấp nhưng giá bất động sản vẫn tăng 40-60%.
Do vậy, công tác quản lý, giám sát, theo dõi của cơ quan quản lý nhà nước cần chặt chẽ các dòng vốn vào thị trường cần bền vững, hiệu quả. Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể hơn về giá bất động sản và các yếu tố có liên quan, vì thực tế thời gian qua hầu như không quản lý giá bất động sản. Cần quy định về giá hợp lý của bất động sản để tránh tình trạng giá bất động sản không phù hợp với thực tế thị trường.
Trong khi đó, đối với nhà ở xã hội, quy định cụ thể giá bán, lãi suất tối đa nhưng nhà ở thương mại không có quy định cụ thể về lãi suất tối đa. Do vậy, tôi cho rằng, trong quá trình sửa đổi luật, cũng cần quan tâm nghiên cứu thêm quy định về vấn đề này, không nên để thả nổi giá bất động sản thương mại như thời gian vừa qua. Có như vậy, hoạt động quản lý giá, dòng vốn đi vào thị trường chặt chẽ nhưng giá bất động sản không bị đẩy lên cao quá mức.
Phóng viên: Một trong những điểm được quan tâm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 là quy định tất cả các giao dịch phải qua sàn giao dịch. Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, hiện ban soạn thảo và cơ quan thẩm tra đã sửa cụm từ “bắt buộc” thành “khuyến khích”. Ý kiến của ông về vấn đề này, cần quy định như thế nào để đảm bảo tính minh bạch cho thị trường bất động sàn?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế: Theo tôi cần xác định mục đích của hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch bất động là gì, từ đó mới xác định có cần tiến hành công chứng hay không.
Thực tế, ở các quốc gia phát triển với các hình thức kinh doanh đa dạng, có nề nếp, có quy củ, việc lưu trữ thông tin của từng khu vực bất động sản thì việc kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản là hoạt động bình thường. Nhưng với một quốc gia đang phát triển như tại Việt Nam, đang trong giai đoạn đầu xây dựng thị trường, việc kinh doanh bất động sản qua sàn là điều không tưởng và không thực hiện được.
Tôi lấy ví dụ về trường hợp mua bán căn nhà 30-50m2 với giá trị 2-3 tỷ đồng mà phải giao dịch qua sàn với nhiều chi phí, thủ tục phức tạp khó khăn cho người mua, người bán và tăng chi phí sẽ không khả thi. Vì vậy, ở các quốc gia phát triển mới bắt buộc qua sàn, còn ở Việt Nam với tình hình thực tế hiện nay chưa cần thiết bắt buộc kinh doanh bất động sản qua sàn.
Cơ quan quản lý mong muốn quản lý lĩnh vực này, tôi cho rằng có rất nhiều phương pháp khác phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của Việt Nam, phù hợp với thực trạng mua bán nhà ở, bất động sản ở Việt Nam.
Còn nếu bỏ hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản sẽ không khả thi, bởi việc công chứng là cần thiết, tính pháp lý rất cao. Hơn nữa, không phải người mua nhà nào cũng có đủ tiền mua bất động sản, mà mua theo hình thức trả góp hoặc cầm cố tài sản vay ngân hàng. Khi đó, nếu bỏ quy định công chứng khi giao dịch bất động sản sẽ gây khó khăn cho người mua và người bán.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!