SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: KIẾN NGHỊ BỔ SUNG NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRƯỚC KHI GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
Sửa đổi toàn diện Luật Đất đai
Theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi. Tiếp tục thực hiện thí điểm và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước.
Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Hoàn thiện tổ chức, bộ máy, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính của các tổ chức phát triển bồi thường, đất, bảo đảm tinh gọn, hoạt động hiệu quả, đủ năng lực tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất, thực hiện tốt nhiệm vụ hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật. Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Có chế tài cụ thể và đồng bộ để xử lý các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng. Kiên quyết thu hồi đất của tổ chức, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp sử dụng đất không đúng mục đích, nhất là tại các vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi cao, ngăn chặn thất thoát vốn, tài sản nhà nước.
Đánh giá cao dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã có nhiều tiếp thu, chỉnh lý phù hợp, tuy nhiên, một số ý kiến chuyên gia cho rằng, còn một số quy định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất cần tiếp tục rà soát, bung sung, hoàn thiện trên cơ sở bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW.
PGS.TS GVCC Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ
Theo PGS.TS GVCC Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ các quy định về tái định cư cần bảo đảm an dân trước khi thu hồi đất. Nghị quyết số 18-NQ/TW đã khẳng định: “việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt; trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước; thực hiện thí điểm và tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước”. Tuy nhiên, dự thảo hiện nay vẫn chỉ ghi nhận nguyên nội dung từ Nghị quyết của Đảng “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất” mà không có bất kỳ tiêu chí nào để bảo đảm dự án tái định cư phải diễn ra trước khi Nhà nước thu hồi đất.
PGS.TS GVCC Phan Trung Hiền cũng đề xuất, cần đặt ra những quy phạm xác định chế tài cho các trường hợp chậm tái định cư. Trước hết, cần bổ sung quy định khái niệm về tái định cư trong Điều 3 của Dự thảo nhằm phân biệt rõ ràng giữa bồi thường bằng đất và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
“Quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Quyết định giao nền tái định cư cho các hộ dân được bố trí tái định cư phải được thực hiện cùng một ngày. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện phải bố trí giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại khu tái định cư cho người dân có đất thu hồi thuộc diện tái định cư. Không được phép ban hành quyết định cưỡng chế đối với các trường hợp chưa được bố trí tái định cư trên thực địa và chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu tái định cư.”
Theo PGS.TS GVCC Phan Trung Hiền nếu các quy định trên được quy định và áp dụng thì chắc chắn sẽ bảo đảm nguyên tắc công bằng đối với người có đất bị thu hồi bởi thiệt hại mà họ gánh chịu không chỉ có đất và tài sản gắn liền với đất mà còn rất nhiều các thiệt hại gián tiếp khác nữa đối với nghề nghiệp, đời sống và sản xuất.
.jpg)
Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu pháp luật về Kinh tế - Xã hội Đặng Minh Đạo
Quan tâm tới quy định tại dự thảo luật, Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu pháp luật về Kinh tế - Xã hội Đặng Minh Đạo cho rằng, nguyên tắc định giá và đền bù khi thu hồi đất vì lợi ích công cần phải được tuyệt đối tôn trọng, cân nhắc cao nhất đến lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất, việc định giá đất cần phải được thực hiện nghiêm túc, hợp pháp trên cơ sở tiệm cận nguyên tắc giá trị thị trường hợp lý (FMV).
Ngoài ra, nguyên tắc đền bù bằng hoặc hơn tuy đã được đề cập tại dự thảo luật lần này nhưng nên làm rõ, chi tiết hơn để đảm bảo người được đền bù có thể ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội
Chia sẻ quan điểm về nội dung này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều tiếp thu, sửa đổi phù hợp hơn về thời điểm chi trả bồi thường, về cách thức chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, để hoàn thiện, cần tiếp tục rà soát cẩn trọng, đảm bảo cả về hình thức, sự chuẩn xác về thuật ngữ pháp lý, sự phù hợp củ các quy định sửa đổi.
Theo đó, PGS.TS Nguyễn Thị Nga kiến nghị cần có định nghĩa rõ ràng, phân biệt cách dùng “bồi thường về đất ở” và “bồi thường bằng đất ở” bởi trong dự thảo đang đề cập thiếu nhất quán, thiếu mạch lạc, chủ yếu dùng “bồi thường về đất ở”. Trong khi nội dung này gặp nhiều trên thực tế, khi thực hiện bồi thường sẽ lúng túng.
Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cũng cho rằng, cần bổ sung quy định về việc bồi thường bằng đất ở, giao đất tái định cư nếu có chênh lệch về giá (so với đơn giá tính bồi thường) thì xử lý như thế nào. Hiện nay, vấn đề này đang xảy ra nhiều trên thực tế song pháp luật hiện hành không quy định.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng lưu ý, cần xác định bồi thường theo nguyên tắc xác định thiệt hại. Tất cả các thiệt hại phải được quy về bồi thường. Mặt khác, cần cụ thể hóa các quy định ràng buộc về thời điểm thực hiện tái định cư. Điều này, giúp cơ quan lập pháp và hành pháp đánh giá toàn diện những thiệt hại của người có đất bị thu hồi; từ đó mà xây dựng và thực thi các quy định công bằng hơn, khách quan hơn, dân chủ hơn;…/.