Sự phát triển nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn
Theo TS - KTS. Lê Huỳnh Cương Nghị, chuyên gia nghiên cứu bất động sản, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều nỗ lực để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động và nhân dân, tuy nhiên có thể thấy là sự nghiệp phát triển nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại lợi nhuận thấp (NOTMLNT) hiện nay chưa đáp ứng nhu cầu thực tế và mong muốn của Quốc hội và Chính phủ.
Chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này là do quá trình phát triển kinh tế - xã hội gắn với công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm gia tăng không gian phát triển cho các chủ thể, đối tác tham gia phát triển như: công nhân, các nhà đầu tư và quá trình di dân từ nông thôn ra thành thị tìm kiếm công việc… Kết quả của tăng trưởng dân số nhanh chóng, quá trình đô thị hóa và nâng cấp đô thị hiện hữu làm gia tăng cuộc khủng hoảng nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, quá trình nâng cấp đô thị của các đô thị nhỏ và vừa, nhằm ứng phó với sự gia tăng dân số và tác động của biến đổi khí hậu ngày càng nặng nề cũng làm cho nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh…
Cùng với đó, chi phí sử dụng đất cho các công trình nhà ở ngày càng cao và có nguy cơ mất kiểm soát: dù Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến chính sách đất đai và nhà ở cho người lao động, tuy nhiên chi phí quyền sử dụng đất ngày càng cao, nhìn chung là do các nguyên nhân sau: thủ tục hành chính hiện nay khá mất nhiều thời gian do quy trình liên thông của Bộ, ngành trung ương và địa phương chưa thật sự thông suốt và tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, quy trình định giá quyền sử dụng đất cũng là vướng mắc lớn hiện nay trong cả nước, và và sự khai thác không đồng đều và thiếu hiệu quả các nguồn lực đất đai cũng là một trong các nguyên nhân chính gây nên thiếu hụt các nguồn quỹ đất phục vụ phát triển NOXH và NOTMLNT trên cả nước hiện nay.
Chưa có một tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia mang tính đồng bộ cao cho phát triển các sản phẩm NOXH & NOTMPNT: Dù có nhiều nỗ lực của các Bộ, ngành trung ương và cả các địa phương trong vấn đề này, nhưng việc thiếu hành lang pháp lý riêng biệt cho các phân khúc nhà ở này là một hạn chế rất lớn, tình hình hiện nay là tuy có thể vận dụng bằng một số thông tư liên bộ (cụ thể là việc vận dụng các thông tư quy định đặc thù sản phẩm NOXH - thông tư 20/2016/TT-BXD, tăng các chỉ tiêu quy hoạch về dân cư và hệ số sử dụng đất - Điểm a khoản 1 điều 7 nghị định 100/2015/NĐ-CP cho phép tăng hệ số sử dụng đất lên 1.5 lần so với các dự án nhà ở khác), nhưng phần lớn mang tính tình thế, dễ sai lệch trong thực tế áp dụng và triển khai.
Cần cơ cấu quản lý và phát triển nhà mang tính đa ngành và có tính liên thông cao
Đề xuất cơ chế phát triển NOXH và NOTMLNT mới, sáng tạo và bền vững, KTS. Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Nam Long Group cho rằng, thể chế hóa chính sách phát triển NOXH và NOTMLNT là yếu tố căn bản, quyết định sự thành bại cho chính sách phát triển nhà ở mới. Yêu cầu khách quan của chính sách này là phải thỏa mãn các tiêu chí quan trọng: Có tính pháp quy cao nhất và cần thiết ban hành Nghị quyết của Quốc hội về phát triển NOXH và NOTMLNT cho giai đoạn 2023 -2030 và tầm nhìn tới 2045, thiết lập sự tham gia đa chiều, huy động nguồn lực toàn dân thông qua cơ chế PPP để phát triển NOXH và NOTMLNT (thuận lợi là đã có luật chuyên ngành về PPP – nếu cần, rà soát và điều chỉnh bổ sung đồng thời với việc ban hành nghị quyết Quốc hội) và xác lập vai trò chủ động và cộng đồng trách nhiệm của chính quyền địa phương, các hiệp hội doanh nghiệp và hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (rà soát để bổ sung, trong trường hợp người tiêu dùng là người mua nhà ở).
KTS. Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Nam Long Group
Trước hết, về mô hình quản trị - phát triển và nguồn tài trợ mang tính bền vững, chuyên gia cho rằng, đây là hai thành tố phát triển chính và không thể tách rời. Thực tế, vấn đề phát triển NOXH và NOTMLNT là vấn đề quốc gia, có tính liên ngành, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn, và đây là hạn chế lớn của hiện trạng phát triển nhà ở. Nguồn lực quốc gia không bảo đảm để đầu tư liên tục và dài hạn, trong khi đó hành lang pháp lý về nhà ở liên quan đến rất nhiều Bộ, Ngành trung ương, địa phương.
Nhận diện khách quan các hạn chế hiện nay sẽ giúp cho các đề xuất về tổ chức, bộ máy và quản lý tài chánh – đầu tư NOXH và NOTMLNT đạt được các mục tiêu căn bản sau: cơ cấu quản lý và phát triển nhà mang tính đa ngành và có tính liên thông cao, nguồn lực đầu tư phát triển trở nên phi tập trung để ngày thu hút ngày càng nhiều các nguồn lực xã hội – tư nhân, cả trong và ngoài nước để đảm bảo phát triển bền vững và có sự kết nối và phân chia trách nhiệm giữa trung ương – địa phương, giữa nguồn lực nhà nước (công) – nguồn lực xã hội (tư). Do vậy, nên chăng hình thành một tổ chức liên Bộ về phát triển NOXH và NOTMLNT và do một lãnh đạo Chính phủ đứng đầu, có thể là một giải pháp quan trọng để đạt các mục tiêu nêu trên và giải quyết các vướng mắc hành chính công trong quá trình phát triển NOXH và NOTMLNT hiện nay.
Ngoài ra, nguồn lực phát triển NOXH và NOTMLNT do Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam đảm trách như hiện nay, có thể được tăng cường qua các nguồn lực lớn và có tính bền vững cao như: Trái phiếu Chính phủ, Nguồn tiết kiệm chi của ngân sách hàng năm, Nguồn ODA không hoàn lại hay lãi suất rất thấp, Các doanh nghiệp kinh doanh NOXH và NOTMLNT trong và ngoài nước.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội phải mới, sáng tạo và bền vững
Trao đổi về vấn đề này, KS. Nguyễn Phước Hiệp khẳng định, chính sách phát triển NOXH và NOTMLNT phải mang tính mới, tính sáng tạo và tính bền vững.
Trước hết, chính sách phát triển NOXH và NOTMLNT phải mang tính mới, phải khắc phục được chính sách phát triển hiện nay đang lệch một cánh về phía NOXH mà không ý đến phát triển NOTMLNT như một cánh phát triển còn lại. Chính sách phát triển bằng cả hai đôi cánh: NOXH + NOTMLNT nên là tính mới của chiến lược phát triển NOXH và NOTMLNT của Việt Nam trong thời gian sắp tới.
Bên cạnh đó, chính sách phát triển NOXH và NOTMLNT còn phải mang tính sáng tạo. Thực tế hiện nay, các vướng mắc về thủ tục pháp lý dù nhỏ nhất cũng phải xin ý kiến, thỏa thuận của các cơ quan chức năng trung ương, trong khi chính các địa phương mới chịu áp lực kép để phát triển NOXH và NOTMLNT để giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp địa phương.
Nói cách khác, chính sách phát triển NOXH và NOTMLNT phải trao quyền chủ động cho các chính quyền địa phương bằng các quy chế hợp tác phát triển nhà ở, mà trong đó phân định trách nhiệm cụ thể của Bộ, Ban, Ngành và các chính quyền địa phương. Ngoài ra, quy chế hợp tác phát triển NOXH và NOTMLNT mang tính liên ngành này phải tạo ra cơ chế huy động nguồn lực xã hội và liên kết với các doanh nghiệp phát triển NOXH và NOTMLNT có tâm huyết và nguồn lực cần thiết tham gia phát triển thông qua cơ chế công – tư (PPP) cho các dự án phát triển NOXH và NOTMLNT có sức lan tỏa lớn đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương, nhất là tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng…
Cuối cùng, chính sách phát triển NOXH và NOTMLNT cần mang tính bền vững, lâu dài bằng việc thiết lập một khuôn mẫu định hướng chính sách phát triển cụ thể và chi tiết (đề xuất). Thành tố then chốt cho khuôn mẫu chính sách này là cơ chế Công - Tư (Public-Private Partnership, PPP). PPP là một mô hình hợp tác giữa các tổ chức hoặc doanh nghiệp tư nhân và cơ quan chính phủ để phát triển, xây dựng và quản lý các dự án công cộng, trong trường hợp này là các dự án NOXH và NOTMLNT.
Trong PPP, cơ quan chính phủ thường cung cấp đất đai, hỗ trợ tài chính ban đầu và đảm bảo rằng dự án tuân thủ các quy định và mục tiêu xã hội. Các ưu điểm của cơ chế hợp tác công tư PPP có thể nhận định một cách chi tiết như sau: tài chính: PPP cho phép tài trợ từ doanh nghiệp tư nhân, giúp giảm áp lực tài chính đối với ngân sách công, quản lý hiệu quả: doanh nghiệp tư nhân thường có kinh nghiệm và kiến thức về quản lý dự án hiệu quả, kỹ thuật: Sự kết hợp giữa kiến thức kỹ thuật của doanh nghiệp và quy định của cơ quan chính phủ có thể dẫn đến các dự án chất lượng cao và tăng tốc độ triển khai: PPP có thể giúp giảm thời gian triển khai dự án, từ việc thiết kế đến xây dựng và giao nhà.