QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)
GIẢI TRÌNH, TIẾP THU, CHỈNH LÝ DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI): KHUYẾN KHÍCH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 82 điều là một trong những dự án Luật được Quốc hội cho ý kiến, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6. Việc sửa đổi Luật này với kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông, quản lý minh bạch và để thị trường kinh doanh bất động sản được phát triển lành mạnh hơn.
Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Bên hành lang Quốc hội, đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai đã có những chia sẻ xung quanh những điểm mới, có tác động lớn đến thị trường bất động sản được đưa vào dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Phóng viên: Thưa đại biểu, liên quan đến nhà ở trong tương lai, thời gian vừa qua đã xảy ra không ít trường hợp là người dân “khóc dở mếu dở” khi tiền đã đặt cọc rồi nhưng không biết là nhà ở sẽ nhận vào thời điểm nào. Theo ông, nguyên nhân vì sao lại có tình trạng này và liệu rằng, các phương án đưa ra trong dự án Luật có thể khắc phục được những bất cập hiện nay không?
ĐBQH Trịnh Xuân An: Thực tế là câu chuyện về nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề phát sinh kết hợp từ nhiều vấn đề, kể cả từ trong khâu quản lý cho đến những quy định của pháp luật. Nó cũng chưa đầy đủ, chặt chẽ nên đã để xảy ra những cái vụ đáng tiếc như người dân đặt cọc tiền mua nhà nhưng mãi không biết thời điểm nào dự án nhà ở xây xong và được nhận nhà.
Tôi cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có những bước tiến rất đáng kể khi mà chúng ta quy định một mục về nhà ở trong tương lai và đặc biệt là thiết kế những quy định rất chặt chẽ, kể cả về hợp đồng và về mặt đặt cọc. Tuy nhiên, quy định về đặt cọc hiện nay đang có 2 phương án. Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai.
Tôi cho rằng, nếu chúng ta đã thiết kế được các quy định về nhà ở hình thành trong tương lai với những điều kiện rất chặt chẽ, kể cả về chủ đầu tư, hình thức hợp đồng, liên quan đến các thông tin thì phải chấp nhận có những chuyện liên quan đến rủi ro. Chúng ta phải xác định những câu chuyện là nếu giá nhà đất lên thì chúng ta được hưởng, còn giá nhà đất xuống thì phải chấp nhận rủi ro của thị trường.
Cá nhân tôi đồng ý với phương án 2. Bởi vì nhà ở hình thành trong tương lai hoặc là tài sản bất động sản hình thành trong tương lai đang cần một nguồn nguồn tài chính. Khi hiện nay, chúng ta có hệ thống thông tin và các quy định giao dịch bất động sản, đặt cọc tương đối chặt chẽ và những ràng buộc nhằm tránh hành vi lừa đảo, trục lợi, huy động một cách trái phép nhằm chiếm dụng trái phép của nhà đầu tư thì phương án 2 có thể thực hiện được.
Tôi cũng kỳ vọng với những quy định chặt chẽ, cụ thể, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ hạn chế được những bất cập nêu trên.
Phóng viên: Vậy còn với nội dung, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án thì đại biểu đồng tình với phương án nào?
ĐBQH Trịnh Xuân An: Nhiều đại biểu Quốc hội đã đề cập về chuyển nhượng dự án. Lâu nay, chúng ta để xảy ra một số vụ việc, thậm chí là vi phạm pháp luật phải xử lý hình sự liên quan đến việc chuyển nhượng các dự án. Tôi cho rằng, đây là một quy định cần phải đánh giá thêm và phải được rà soát kỹ trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước khi Quốc hội thông qua.
Theo tôi, cần phải đề cập rõ trong dự án Luật như thế nào là chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án, dự án liên quan đến thẩm quyền của người quyết định. Hiện nay, chúng ta đang quy định thẩm quyền của Thủ tướng và thẩm quyền Ủy ban Nhân dân. Có thể chúng ta tính toán lại về thẩm quyền. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ có thể quyết định chủ trương đối với dự án rất lớn nhưng khi mà chuyển nhượng một phần dự án thì thẩm quyền lại về phía địa phương. Khi mà địa phương là người quản lý hàng ngày đối với dự án thì không phải đẩy lên cấp trên quyết định chuyển nhượng dự án.
Các đại biểu Quốc hội tham dự phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo nguyên tắc, cơ quan, đơn vị nào quyết định chủ trương thì người đó quyết định việc chuyển nhượng dự án. Việc chuyển nhượng dự án là điều tất yếu sẽ diễn ra trong quá trình kinh doanh dự án bất động sản và đây là quyền của các doanh nghiệp, quyền của các tổ chức, cá nhân. Chúng ta phải làm sao minh định hóa, minh bạch hóa được các điều kiện, thông tin chuyển nhượng một cách hợp pháp để dự án đó tiếp tục được được triển khai chứ không phải là chuyển nhượng lòng vòng và gây thiệt hại về kinh tế, lợi ích của nhà đầu tư.
Nếu có đủ các điều kiện, thủ tục chặt chẽ, năng lực tài chính, chặt chẽ về pháp lý thì việc giao thẩm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản hoàn toàn có thể để cho địa phương quyết định và có sự phân cấp, phân quyền cụ thể. Tôi cũng hoàn toàn ủng hộ chủ trương nếu cơ quan, đơn vị nào chuyển nhượng dự án không tốt thì hoàn toàn có thể chuyển cho đơn vị khác theo quy định và trình tự thủy tục.
Phóng viên: Để việc kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh, theo đại biểu, nên có chế tài như thế nào đối với những hành vi thao túng thị trường bất động sản trong dự án Luật?
ĐBQH Trịnh Xuân An: Tôi cho rằng, việc thao túng thị trường bất động sản cần có sự đánh giá kỹ lưỡng bởi vì vấn đề này được nêu ra không chỉ ở thời điểm hiện nay mà đã được nêu ra từ khi thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho đến khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Nhiều chuyên gia, nhà khoa học đề nghị có quy định cụ thể về hành vi thao túng thị trường bất động sản. Hiện nay, chúng ta đã có quy định xử lý thao túng thị trường chứng khoán được quy định tại Bộ luật Hình sự. Về bản chất, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng trong giao dịch và có thể dẫn đến một số hành vi làm thao túng thị trường. Hành vi này có thể tạo nên một mặt bằng “giá ảo”, “bong bóng” về giá cả và được thực hiện có tổ chức, bài bản.
Việc thao túng thị trường bất động sản thời gian qua diễn ra theo dạng nhà đầu tư trả giá cao xong rồi bỏ cọc, đấu giá để đẩy giá đất cao lên, sử dụng dự án bất động sản này để kích hoạt cho dự án khác dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn gấp nhiều lần thực tế.
Trước những bất cập trên, theo tôi, cần đưa ra quy định “cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản” vào trong dự án Luật Bất động sản (sửa đổi) và cả trong Bộ luật hình sự. Nếu không có sự đánh giá cẩn trọng và đưa ra hình thức xử lý, xử phạt chặt chẽ, nghiêm khắc trong luật thì thị trường bất động sản sẽ rơi vào tình trạng đổ vỡ, gây thiệt hại rất lớn như một số nước trên thế giới đã diễn ra.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn đại biểu!