ĐỀ XUẤT TÍNH CHI PHÍ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ
Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và dự kiến có hiệu lực vào ngày 01/01/2025 với rất nhiều sự sửa đổi, bổ sung và quy định mới cả về quản lý nhà nước về đất đai và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong Luật mới này có rất nhiều quy định dành quyền và trách nhiệm cho Chính phủ ban hành văn bản quy định và hướng dẫn chi tiết để đảm bảo hiệu quả trong tổ chức triển khai thi hành. Theo đó, Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều thi hành Luật Đất đai và Dự thảo Nghị định quy định về giá đất là hai Nghị định quan trọng nhằm thể hiện các chủ trương trên.
Để đảm bảo Luật Đất đai năm 2024 được triển khai thuận lợi, thông suốt, giảm thiểu tối đa các vướng mắc, khó khăn từ nguyên nhân do Luật và các Nghị định hướng dẫn thi hành chưa cụ thể hoặc chưa rõ nghĩa thì sự cần thiết phải rà soát, phân tích, đánh giá một cách thận trọng các nội dung của Dự thảo.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Giảng viên, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai (Trường Đại học Luật Hà Nội).
Đóng góp ý kiến vào Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều thi hành Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các cơ quan, giới luật sư, chuyên gia, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Giảng viên, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai (Trường Đại học Luật Hà Nội) đưa ra một số quan điểm nhằm đề xuất với Ban soạn thảo Nghị định rà soát và xem xét lại nhằm có sự chỉnh sửa cho rõ hơn, chuẩn xác hơn.
Thứ nhất, về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá (Điều 64 Dự thảo - hướng dẫn khoản 8 Điều 125 Luật Đất đai): Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo quy định.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan có chức năng quản lý đất đai chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất thuộc trường hợp phải thực hiện đăng ký đất đai và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Để có cơ sở thực hiện tại khoản 1 Điều 64 của Dự thảo đã hướng dẫn chi tiết khoản 8 Điều 125 Luật Đất đai 2024 với nội dung: “Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo quy định”. Điều này phù hợp với một trong những nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trật tự quy định trong quy định trên chưa có sự phù hợp; hoạt động cấp Giấy chứng nhận thực hiện trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Do đó, việc ký hợp đồng cho thuê đất phải được sắp xếp trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, quy định trên chỉ mới quy định cho hoạt động cho thuê đất là các bên sẽ ký hợp đồng cho thuê đất; còn hoạt động giao đất thì quyết định giao đất cho người sử dụng đất được thực hiện hay không? nếu không có quyết định giao đất cơ quan có thẩm quyền có thực hiện hoạt động cấp giấy trong trường hợp được Nhà nước giao đất hay không? Tương tự đối với hoạt động cho thuê đất, trước khi ký hợp đồng thuê có cần quy định rõ là phải có quyết định cho thuê không?
Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không nên mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản
Thứ hai, về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất ( Điều 58 Dự thảo Nghị định - hướng dẫn khoản 8 Điều 125 Luật Đất đai 2024): Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: Đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai; Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên; Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật; Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều thi hành Luật Đất đai là cơ sở quan trọng để có thể thi hành Luật vào thực tiễn cuộc sống nên cần được nghiên cứu kỹ lưỡng (ảnh minh họa: Internet).
Điều kiện cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là phải đảm bảo các quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai; Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Theo quy định tại khoản 7 Điều 125 Luật đất đai 2024 quy định: Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định “Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá”.
Tuy nhiên, Dự thảo lại quy định “c) Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất”. Như vậy, với đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Dự thảo nghị định, người tham gia đấu giá không được quyền thoả thuận và lựa chọn một mức tiền như Luật Đấu giá tài sản 2016. Điều này, theo quan điểm của cá nhân, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng đang mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản cho dù mục đích để đảm bảo việc tham gia và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ thể khi tham gia đấu giá.
Đảm bảo tính toàn diện và đầy đủ cơ sở pháp lý để giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế
Thứ ba về Quy định chuyển tiếp (Điều 114 Dự thảo): Điều 114 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều thi hành Luật Đất đai quy định:
Một là: Trường hợp hết thời hạn sử dụng đất nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi đất thì người sử dụng đất được thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất trong thời gian 06 tháng kể từ ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành. Hết thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà người sử dụng đất không làm thủ tục gia hạn thì Nhà nước thu hồi đất.
Hai là: Đối với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ trước ngày 01/01/2025 hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng vào mục đích khác nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không được quá thời hạn 03 năm và không phải làm lại thủ tục trình Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai nếu tiếp tục thực hiện dự án.
Ba là: Trường hợp đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác từ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng tiêu chí, điều kiện quy định tại các khoản 1 Điều này.
Bốn là: Trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải thực hiện theo quy định của Nghị định này.
Năm là: Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất mà không phải thực hiện theo quy định của Nghị định này.
Sáu là: Trường hợp đã có quyết định chuyển hình thức sử dụng đất hoặc chỉnh lý hình thức sử dụng đất trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định chuyển hình thức sử dụng đất đó hoặc tại thời điểm chỉnh lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà không phải thực hiện theo quy định của Nghị định này.
Bảy là: Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà có diện tích đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để cho Nhà đầu tư thuê theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 01 năm 2015 mà chưa ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị định này.
Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đang thực hiện theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 01 năm 2025 mà chưa hoàn thành việc thoả thuận thì Nhà đầu tư được đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận tiếp tục thực hiện thoả thuận với người sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này.
Tám là: Trường hợp đã tiếp nhận hồ sơ gia hạn sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành. Trường hợp người sử dụng đất đề nghị thực hiện theo quy định của Nghị định này thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Nghị định này.
Về các trường hợp nêu trên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhận thấy, Nghị định chưa đảm bảo tính toàn diện và đầy đủ cơ sở pháp lý để giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực hay nói khác đi, Luật Đất đai 2024 và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về liên quan đến điều khoản chuyển tiếp nêu trên đang khuyết thiếu việc điều chỉnh những trường hợp phát sinh trên thực tế. Cụ thể là bỏ sót quy định đối với trường hợp diện tích được hình thành thêm sau lấn biển. Điều đáng nhấn mạnh ở đây là, cũng về vấn đề này thì trước đó tại khoản 4 Điều 6 Nghị định số 11/2021/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định “Tổ chức, cá nhân được giao khu vực biển để lấn biển thực hiện dự án đầu tư thì được tiếp tục sử dụng diện tích đất hình thành sau khi lấn biển theo quy định của pháp luật về đất đai”.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp hình thành thêm sau dự án cho chính chủ dự án lấn biển là quy định khá hợp lý, hướng tới bảo vệ quyền lợi chính đáng cho nhà đầu tư lấn biển khi họ đã bỏ công sức, nguồn vốn đầu tư và các chi phí để phòng, chống hoặc khắc phục các sự cố khách quan như sạt lở bờ biển trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, diện tích đất hình thành sau lấn biển liền ranh với phần lấn biển thuộc dự án mà chủ đầu tư đang thực hiện. Theo đó, sự ghi nhận phần diện tích đất này cho chủ đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển cũng là đảm bảo cho hoạt động triển khai dự án được thuận lợi, hiệu quả hơn bởi cùng một chủ thể đầu tư.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga nêu quan điểm, sự hợp lý trên cần được tiếp tục kế thừa và quy định trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo căn cứ pháp lý để thực hiện trên thực tế. Cũng cần phải nhấn mạnh thêm rằng, Nghị định số 42/2024/NĐ-CP quy định về hoạt động lấn biển không đề cập tới vấn đề này. Vì vậy, nếu cả hai Nghị định này đều bỏ ngỏ thì quyền lợi của nhà đầu tư sẽ không được đảm bảo, quá trình thực hiện dự án lấn biển cũng gặp nhiều cản trở.
Ở một khía cạnh khác, Dự thảo bổ sung thêm nội dung chuyển tiếp vừa thể hiện tính kế thừa, vừa đảm bảo tính ổn định, tính thống nhất trong xây dựng pháp luật; đồng thời giải quyết được vướng mắc trong thực tiễn. Bổ sung này cũng là cụ thể hóa chính sách khuyến khích lấn biển và chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện lấn biển quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 190 Luật Đất đai năm 2024.
Với các lý do trên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất bổ sung thêm nội dung sau đây trong điều khoản chuyển tiếp tại Điều 114: “Chủ đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư mà việc sạt lở bờ biển có nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cho phép tự bỏ kinh phí đầu tư thực hiện công trình phòng, chống sạt lở bờ biển trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà hình thành thêm diện tích đất liền kề với phần diện tích đất do chủ đầu tư đang sử dụng thì được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai”./.