ĐBQH Lê Thị Công - Bà Rịa - Vũng Tàu: Cần có chính sách đất đai để tạo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp và đối tượng hưởng chính sách

ĐBQH Lê Thị Công - Bà Rịa - Vũng Tàu phát biểu ý kiến

Thứ nhất, về quy hoạch đất để phát triển nhà ở hiện nay trên cả nước có khoảng hơn 4 ngàn dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, với tổng diện tích quy hoạch là 102.228 ha, tổng diện tích xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 36.076 ha. Trong thời gian qua, việc quy hoạch cấp phép dự án xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại quá nhiều nên cung và cầu dẫn đến tồn kho bất động sản, gây nợ xấu và lãng phí nguồn lực đất đai. Tổng gia trị tồn kho bất động sản khoảng 83.519 tỷ đồng, tồn kho căn hộ là 31.307 căn, tồn kho đất nền là 10.578.534 m2.

Nguyên nhân của tình trạng nêu trên là do việc chấp hành chủ trương phê duyệt dự án không đúng quy định. Việc quy hoạch đất để phát triển nhà ở chưa dự báo được nhu cầu nhà ở của xã hội về diện tích, vị trí, quy mô loại nhà ở, dẫn đến tồn kho nhà ở thương mại rất lớn, nhưng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp thì rất ít so với nhu cầu. Để đảm bảo phát triển quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu của xã hội, phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện sinh sống của người dân, tránh bị lãng phí nguồn lực đất đai, tài chính và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, tôi đề nghị thêm một khoản tại Điều 6 các hành vi bị nghiêm cấm, để nghiêm cấm việc chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở không theo quy hoạch. Đồng thời quy định trách nhiệm bồi thường đối với dự án bị Bộ Xây dựng đình chỉ.

Hai, chính sách phát triển nhà ở, theo kết quả điều tra, khảo sát cho thấy cả nước có khoảng 15% hộ gia đình đang ở nhà thiếu kiên cố và có diện tích nhà ở dưới 5m2 trên một người là 5.650 ngàn hộ, trong khi quỹ đất công để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không còn hoặc nếu có quy mô và vị trí không phù hợp, trong khi ngân sách Nhà nước không đảm bảo theo kế hoạch và tiến độ đầu tư để đảm bảo cho người dân. Đặc biệt những hộ nghèo, người có thu nhập thấp, những hộ sống chen chúc ven biển có nguy cơ thiếu an toàn do thiên tai và ảnh hưởng của biến đổi khí hậu, tôi đề nghị cần có chính sách đất đai để tạo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp và đối tượng hưởng chính sách, Nhà nước nên tổ chức thực hiện việc đền bù, giải tỏa và xác định đây là dự án không sinh lời, để vận động, thuyết phục người dân trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó kêu gọi đầu tư. Nhà đầu tư được hưởng các chính sách về tín dụng, đất đai và giá bán theo quy định của pháp luật sẽ thuận lợi hơn.

Theo Khoản 2, Điều 16 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại một, loại hai và loại ba thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải giành một phần đất trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Tôi đề nghị xem xét lại quy định này, vì theo quy định tại Khoản 2, Điều 22 và Khoản 1, Khoản 4, Điều 23 của dự thảo luật thì đối với đất phát triển nhà ở thương mại thì chủ dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phải đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của chủ đất, trong khi đó giá nhà ở xã hội là giá do nhà nước quy định. Điều này là bất cập, đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư trúng giá hoặc nhận chuyển nhượng đất theo giá thị trường, tôi đề nghị xem xét lại quy định này, đất xây nhà ở xã hội không nên nằm trong dự án xây dựng nhà ở thương mại. Nguồn vốn phục vụ phát triển nhà ở thì theo báo cáo của 47 địa phương thì có 287 dự án phải tạm dừng có diện tích đất là 14.819ha chiếm 14,5% tổng số dự án. Các dự án tạm dừng do chủ đầu tư không huy động thêm nguồn vốn để triển khai tiếp. Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở được quy định tại Điều 67 dự thảo luật.

Trên thực tế, chủ đầu tư huy động vốn, nhưng sử dụng vốn không đúng mục đích, nên trong quá trình triển khai bị thiếu vốn hoặc do bị đình chỉ của Bộ Xây dựng do Ủy ban nhân dân tỉnh cho chủ trương không đúng quy hoạch hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết làm thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng. Để đảm bảo niềm tin và an toàn cho việc huy động vốn đầu tư, đề nghị Khoản 4, Điều 67 cần điều chỉnh như sau: Vốn góp thông qua hình thức góp vốn hoặc hợp tác đầu tư liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân phải do một tổ chức độc lập quản lý nguồn vốn trong quá trình đầu tư dự án.

Thứ tư, công nhận sở hữu nhà ở. Theo quy định tại Khoản 4, Điều 9 dự thảo luật thì đối với nhà ở đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê, để bán thì không cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán là không hợp lý. Trong trường hợp người mua nhà chưa thanh toán đủ tiền cho nhà đầu tư, nếu được cấp giấy là chủ sở hữu thì họ có các quyền theo quy định của pháp luật sẽ làm phát sinh mâu thuẫn trong quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Nếu không cấp giấy cho chủ đầu tư thì không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản. Tôi đề nghị cân nhắc thêm quy định này và để đảm bảo an toàn quyền lợi cho người sở hữu nhà ở sau khi nhận chuyển nhượng.

Đề nghị bổ sung thêm một khoản tại Điều 9 như sau: Nhà đầu tư phải cam kết chất lượng và thời hạn sử dụng công trình và có trách nhiệm bồi thường khi công trình đưa vào sử dụng không đảm bảo yêu cầu trước khi cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Thứ năm, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Nhà chung cư là nơi tập trung nhiều hộ dân sinh sống, do đó để đảm bảo an toàn, luật nên quy định có tính nguyên tắc về thời hạn sử dụng nhà chung cư, xây cất nhà chung cư và thời hạn sử dụng sẽ khác nhau. Nội dung này được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tôi đề nghị điều chỉnh Khoản 1 Điều 99 như sau: Nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo các công trình xây dựng quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, tôi đề nghị điều chỉnh Khoản 2 Điều 99 như sau: Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm làm các thủ tục di dời và phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc phải bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng các công trình khác theo quy định tại Khoản 3 điều này.