LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) CẦN CÓ QUY ĐỊNH CỤ THỂ ĐỂ QUẢN LÝ, KHAI THÁC SỬ DỤNG ĐẤT HIỆU QUẢ
.jpg)
Quang cảnh hội thảo
Nghiên cứu bổ sung đất xây dựng chợ do Nhà nước quản lý
Tại hội thảo, đa số các đại biểu cho rằng, trong thời gian vừa qua, khi xác định giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ truyền thống do Nhà nước quản lý gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, vì đất xây dựng chợ thuộc loại đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh nên phải nộp tiền thuê đất, gây rất nhiều khó khăn, bức xúc của tiểu thương. Do đó, kiến nghị cơ quan soạn thảo, nghiên cứu bổ sung đất xây dựng chợ do Nhà nước quản lý.
Về giá đất, đa số ý kiến cho rằng, giá đất theo Bảng giá đất được quy định để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất hàng năm theo điểm b Khoản 3 Điều 154. Tuy nhiên, tại điểm c Khoản 1 Điều 155 có quy định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là chưa thống nhất. Do đó, kiến nghị điều chỉnh nội dung điểm c Khoản 1 Điều 155 theo hướng không quy định nội dung sử dụng giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Để đảm bảo chặt chẽ trong quá trình thực hiện công tác xác định, thẩm định, quyết định giá đất, đại biểu Đỗ Đông Hướng, đại diện Sở Tài chính Tp.HCM cho rằng, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ phục vụ cho công tác tố tụng theo yêu của pháp luật chuyên ngành thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
Đồng thời, UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ phục vụ cho công tác tố tung theo yêu của pháp luật chuyên ngành, quyết định giá đất và công trình xây dựng trên đất làm cơ sở bản đấu giá, bán chỉ định đối với các trường hợp nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Một số ý kiến cũng cho rằng, việc xác định giá đất trong bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường là cần thiết, nhưng để tránh gánh nặng tài chính cho người dân ở nông thôn trong việc tạo chỗ ở. Do vậy, đề nghị dự thảo luật cần bổ sung về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp được miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lần đầu đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở quy định tại địa phương cho người dân cư trú tại nông thôn chưa có đất ở.
Cần giải quyết những bất cập của Luật Đất đai hiện hành
Tại hội thảo, các đại biểu cũng cho rằng, tiền thuê đất là số tiền người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước hoặc người sử dụng đất hợp pháp khi được Nhà nước hoặc người sử dụng đất hợp pháp cho thuê, cho thuê lại. Vì người sử dụng đất hợp pháp có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nguyên Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH Tp.HCM Trần Du Lịch cho rằng, dự thảo Luật cần giải quyết những bất cập của Luật Đất đai hiện hành phải đặt trong mối quan hệ hệ thống pháp luật chung. Cụ thể như tình trạng đầu cơ nâng giá đất thoát ly sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của đại bộ phận nhân dân; “bong bóng” bất động sản; các khu đô thị bỏ hoang; quy hoạch treo; hiệu quả sử dụng đất khiếu nại của người dân bị thu hồi đất hay tình trạng tham nhũng về đất đai... không hoàn toàn từ nguyên nhân bất cập của Luật đất đai hiện hành, mà liên quan đến cả hệ thống pháp luật.
.jpg)
TS. Trần Du Lịch phát biểu tại hội thảo
Tuy nhiên, trên thực tế sự bất cập giữa Luật và thực tiễn không giảm bớt, mà trong nhiều trường hợp còn phức tạp hơn và có nhiều “điểm nghẽn” hơn. Dĩ nhiên, những “điểm nghẽn” trong việc hấp thụ vốn đầu tư liên quan đến đất đai, nhưng không hoàn toàn do Luật Đất đai, mà liên quan đến các luật chuyên ngành khác như Luật quy hoạch; Luật xây dựng; Luật nhà ở; Luật đầu tư; Luật Tài sản công, Luật Đấu giá tài sản; Luật đấu thầu... Theo các nghiên cứu đánh giá, có đến 22 luật, bộ luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật Đất đai, nếu không xử lý mang tính hệ thống sẽ không tránh khỏi vướng mắc khi thực thi.
Về tính đồng bộ của hệ thống các quy định liên quan đến nội dung của Luật Đất đai, TS. Trần Du Lịch đề nghị lấy nội dung của Bộ luật dân sự làm chuẩn mực để chế định các vấn đề có liên quan; nhất thiết các luật chuyên ngành không bổ sung hoặc quy định khác Bộ luật dân sự. Những nội dung nào đã quy định trong các luật khác, thì không quy định trong Luật Đất đai, mà theo luật chuyên ngành có liên quan. Nếu Luật chuyên ngành quy định không phù hợp thì sửa luật chuyên ngành.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cần tiếp cận các quy định theo hướng rạch ròi nhà nước với tư cách Nhà nước và Nhà nước với tư cách người đại điện chủ sở hữu toàn dân. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, Nhà nước có 2 chức năng song hành: Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai và Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân. Do đó, phải quy định minh bạch giữa quyền của người “đại diện chủ sở hữu” và chủ thể có quyền sử dụng đất.
Mâu thuẫn giữa “đại diện sở hữu” và các quyền của người được giao đất, cho thuê đất được hưởng “ quyền sử dụng đất“ - là loại “quyền tài sản” theo Điều 115, Bộ Luật dân sự. Trên thực tế mối quan hệ này phát sinh nhiều vướng mắc và cũng là cơ sở để xử lý vấn đề Nhà nước thu hồi đất. Tại Điều 14 quy định Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, trong đó có những quyền mà mọi Nhà nước đều có quyền và nghĩa vụ dù ai sở hữu như: quy hoạch sử dụng đất, quyền trưng mua, trưng thu, ưu tiên mua, thu thuế, phí...
Theo TS. Trần Du Lịch, vấn đề đại diện quyền sở hữu toàn dân. Theo Hiến pháp và Luật Đất đai, Nhà nước đại diện cho “sở hữu toàn dân”, chứ không phải “chủ sở hữu”. Trên thực tế, Nhà nước đại diện toàn dân lại giao cho cả hệ thống nhà nước từ Trung ương đến địa phương thực hiện, nên khi hành sự có sự lẫn lộn giữa người đại diện quyền sở hữu và người chủ sở hữu.
Trên thực tế khái niệm “đất công” tức là đất Nhà nước đang trực tiếp quản lý, sử dụng, với tư cách người “có quyền sử dụng đất”, ngoài tư cách là người “đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, vai trò của Nhà nước rất khác nhau đối với đất đã giao “quyền sử dụng” cho pháp nhân hoặc thể nhân với đất mà Nhà nước còn có quyền sử dụng (thường gọi là đất công). Do đó, cần dựa trên nền tảng của Bộ Luật Dân sự để tách biệt 2 chức năng của Nhà nước nêu trên khi chế định các nội dung của Luật Đất đai.