Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XV
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng…
Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của các chuyên gia là chế định về giá đất. Theo Luật sư Nguyễn Đức Mạnh - Công ty Luật TNHH Bizlink, dự thảo Luật đã có những cập nhật tiến bộ, sát với tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW về việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, trong đó bỏ quy định Luật Đất đai 2013 về hệ thống khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm thay vì 05 năm như trước, quy định về nội hàm của “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh - Công ty Luật TNHH Bizlink
Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng quy định liệt kê các trường hợp áp dụng bảng giá đất và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, trong đó dự thảo Luật quy định 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất, và 05 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể. Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh cho rằng, việc quy định việc áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo hướng liệt kê các trường hợp mà không chỉ rõ dựa trên nguyên tắc/tiêu chí nào sẽ không đảm bảo tính đầy đủ và rõ ràng, minh bạch. Do đó, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh cho rằng cần xem xét, nghiên cứu làm rõ ngay trong dự thảo Luật về nguyên tắc và tiêu chí áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Cùng với đó, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh kiến nghị ban soạn thảo tham khảo cách xác định giá của các quốc gia khác nhằm điều chỉnh, bổ sung những quy định cụ thể liên quan cho phù hợp, đồng thời phải đảm bảo tính hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất và các bên khác. Mặt khác, ban soạn thảo cũng cần làm rõ sự khác biệt giữa bảng giá đất và khung giá đất; xem xét tính hợp lý về việc quy định bảng giá đất 01 năm 01 lần và những bất cập trong sự khác biệt giá giữa những thời điểm khác nhau trong năm.
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh chỉ ra rằng, dự thảo Luật vẫn chưa có sự sửa đổi, tiến bộ hơn so với Luật thiện hành đối với quy định về Hội đồng thẩm định giá đất. Qua quá trình hành nghề, Luật sư nhận thấy Hội đồng thẩm định và các đơn vị tư vấn về giá vẫn còn phụ thuộc nhiều vào ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất. Do đó khuyến nghị Ban soạn thảo cân nhắc kỹ nội dung này để có điều chỉnh cho phù hợp với Hiến pháp 2013 và Nghị quyết 18-NQ/TW; gia tăng vai trò và tiếng nói quyết định của Hội đồng nhân dân. Mặt khác, dự thảo Luật cũng thiếu quy định về tham vấn ý kiến nhân dân không chỉ thông qua hình thức dân chủ đại diện mà còn phải có cơ chế để nhân dân trực tiếp tham gia giám sát, là trách nhiệm tham vấn ý kiến nhân dân, giải trình trước nhân dân của các cơ quan đại diện chủ sở hữu đất đai.
TS.Trương Văn Phước – thành viên Hội đồng khoa học của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia
Cũng quan tâm tới quy định về bảng giá đất, TS.Trương Văn Phước – thành viên Hội đồng khoa học của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng nên bổ sung quy định về trường hợp trong năm xảy ra các sự kiện có tác động căn bản tới giá trị thị trường của đất thì cần phải xây dựng bảng giá đất mới để phản ánh đúng giá trị thị trường của đất. Như vậy, bảng giá đất mới sát với biến động của thị trường và vẫn bảo đảm thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước. Mặt khác, việc ban hành bảng giá đất có tính cập nhật hơn kết hợp với việc thu tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp giải quyết được mâu thuẫn tại các dự án bất động sản hiện đang có sự chênh lệch lớn giữa giá thuê đất trả một lần với giá trị thị trường của đất đai sau khi dự án hoàn thành hoặc có sự đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, quy hoạch đất đai mới của chính quyền địa phương.
TS.Trương Văn Phước cũng cho rằng, quy định đối với trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất hàng năm ổn định trong 05 năm cần được điều chỉnh lại theo hướng cho giá đất được phép biến động hàng năm nhưng trong một phạm vi nhất định. Nếu giá đất biến động trong phạm vi được quy định thì việc trả tiền thuế sẽ căn cứ vào giá đất được ban hành hàng năm; nếu giá đất biến động vượt quá phạm vi quy định thì chỉ áp dụng ở mức trần hoặc sàn của phạm vi. Quy định như vậy nhằm bảo đảm yếu tố thị trường và đúng với mục tiêu của việc ban hành giá đất hàng năm nhưng vẫn đồng thời tạo thuận lợi cho các chủ thể sử dụng đất.
Ngoài ra, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia chỉ ra rằng, dự thảo Luật mới có quy định về lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quy định tương xứng về lấy ý kiến đối với giá đất (bảng giá đất và giá đất cụ thể), chỉ có quy định về Hội đồng thẩm định giá đất (Điều 156). Do đó, TS.Trương Văn Phước cho rằng cần bổ sung thêm quy định về lấy ý kiến đối với giá đất để bảo đảm đúng trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai và quyền tiếp cận thông tin đất đai. Đồng thời bổ sung thêm quyền của người sử dụng đất là được tiếp cận thông tin về đất đai có ảnh hưởng tới quyền lợi và trách nhiệm của người sử dụng đất.
Ở khía cạnh khác, một số chuyên gia cho biết, Điều 132 dự thảo Luật quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký giá đất theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, dự thảo Luật không có giải nghĩa nào về “đăng ký giá đất” và mục đích của thủ tục/nghĩa vụ này. Các chuyên gia cho rằng ban soạn thảo cần thể chế và làm rõ ngay trong dự thảo Luật nội hàm về “đăng ký giá đất”, ai thực hiện, thời điểm thực hiện và thủ tục thực hiện việc trên tinh thần càng rõ ràng, càng minh bạch thì càng giúp tăng tính khả thi mà không làm rườm rà, sách nhiễu, tốn kém cho người sử dụng đất. Các chuyên gia cũng lưu ý, việc đưa ra những quy định mang tính định hướng đúng đắn về giá đất sẽ góp phần thúc đẩy, giúp rất nhiều các hoạt động, chế định khác được áp dụng, triển khai được trơn tru, thông suốt hơn, bao gồm quy định về thu hồi đất, bồi thường về đất cũng như đấu giá, đấu thầu.../.