PHÓ CHỦ TỊCH QUỐC HỘI NGUYỄN ĐỨC HẢI DỰ HỘI THẢO LẤY Ý KIẾN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Sơ lược về thẩm quyền giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai của Tòa án, TS.Nguyễn Hồng Nam, Phó Chánh án TAND cấp cao tại Hà Nội cho biết, đối với các vụ án dân sự, tranh chấp về quyền sử dụng đất thông thường có các dạng tranh chấp cơ bản sau: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ…, tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất khi ly hôn (tài sản có trước khi kết hôn, sau khi kết hôn, được tặng cho, thừa kế riêng), tranh chấp về lối đi, quyền thoát nước…
Việc xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ). Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Điều 203 của luật này thì tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự có thể lựa chọn cơ quan giải quyết là UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân(TAND). Như vậy thẩm quyền của TAND được mở rộng.
TS.Nguyễn Hồng Nam đóng góp ý kiến
Đối với các vụ án hình sự thì Tòa án xét xử liên quan đến vi phạm chế độ quản lý đất đai, xâm phạm trật tự quản lý kinh tế, thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng, lợi dụng chức vụ, quyền hạn khi thi hành công vụ... Đối với các vụ án hành chính chủ yếu là các khiếu kiện Quyết định hành chính, hành vi hành chính về thu hồi, đền bù, tái định cư...liên quan đến đất đai.
TS.Nguyễn Hồng Nam cho biết, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã ban hành 13 án lệ liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai để đảm bảo hiệu quả trong thực tiễn giải quyết, xét xử. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xét xử các vụ án về đất đai cũng đang có những vướng mắc trong việc áp dụng Luật Đất đai hiện hành.
Cụ thể, về thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 62 Luật Đất đai. Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong 03 trường hợp là: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất.
Trong thực tiễn, đa số các khiếu kiện về đất đai là khiếu kiện về thu hồi đất đối với các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, khiếu kiện tập trung ở các dự án xây dựng công trình phục vụ công cộng 204 (điểm c khoản 3 Điều 62) và các dự án xây dựng khu đô thị mới (điểm d khoản 3 Điều 62). Theo quy định của Luật Đất đai thì khi thực hiện các dự án quy định tại điểm c và điểm d khoản 3 Điều 62 nêu trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sau đó tiến hành các thủ tục thu hồi đất, giải quyết việc bồi thường, hỗ trợ theo quy định.
Sau khi thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư; nếu người sử dụng đất không bàn giao đất sẽ bị cưỡng chế. Giá để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là giá do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định không sát với giá thị trường, người dân có đất bị thu hồi cho rằng: Nhà nước thu hồi đất và bồi thường với mức giá quá thấp. Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư kinh doanh không phải vì phục vụ lợi ích công cộng mà vì lợi ích nhà đầu tư. Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường theo khung giá Nhà nước là quá thấp so với giá thị trường, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Cũng quan tâm đến những vướng mắc trong xét xử các vụ án về đất đai, ThS.Nguyễn Hoàng Long. TAND quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội chỉ ra rằng, liên quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất còn chưa chặt chẽ, chưa điều tra xác minh rõ về nguồn gốc đất, quá trình quản lý sử dụng và gắn với hồ sơ cấp đất ban đầu.
Theo quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất...”. Được hiểu là trong trường hợp nêu trên ngoài điều kiện phù hợp với quy hoạch thì chỉ cần UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp là được cấp GCNQSDĐ.
Trong thực tế có nhiều vụ án quyền sử dụng đất có nguồn gốc của A cho B mượn sử dụng hoặc ở nhờ, trong quá trình sử dụng B tự ý kê khai và được cấp GCNQSDĐ nên phát sinh tranh chấp, sau đó Tòa án tuyên xử quyền sử dụng đất là của A, buộc phải hủy GCQNSDĐ đã cấp cho B; có vụ án quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, nhưng người đang quản lý sử dụng tự kê khai, đăng ký xin cấp 205 GCNQSDĐ... Đồng thời, tại Điều 236 của Bộ luật Dân sự (BLDS) về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật cho người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu.
Do đó, để phù hợp với quy định của BLDS và thực tiễn cần có quy định chặt chẽ về việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp người sử dụng đất không có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì ngoài điều kiện phù hợp với quy hoạch và xác nhận không tranh chấp của UBND xã phường, người yêu cầu cấp giấy phải quản lý, sử dụng ổn định lâu dài từ 30 năm trở lên mới đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ
.jpg)
Nhiều vấn đề trong thực tiễn xét xử đất đai cần được khắc phục (ảnh minh họa)
Từ thực tiễn trên, nhiều chuyên gia, cán bộ ngành Tòa án đưa ra một số kiến nghị về xây dựng pháp luật. Theo đó, sau khi Luật Đất đai ban hành và có hiệu lực thì Quốc hội thông qua nhiều đạo luật có nội dung liên quan đến đất đai như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Tín ngưỡng, tôn giáo, Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp. Do đó cần rà soát những quy định còn chồng chéo giữa các Luật và Luật Đất đai, các văn bản quy định chi tiết Luật để kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai hiện hành.
Một số chuyên gia đề nghị sửa đổi quy định tại Điều 62 và Điều 63 của Luật Đất đai theo hướng tách riêng thành 03 trường hợp thu hồi đất bao gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia và thu hồi đất để phát triển kinh tế; trong đó, thu hồi đất để phát triển kinh kế vì lợi ích quốc gia chỉ bao gồm các trường hợp thực hiện dự án quan trọng do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư và thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư.
Đồng thời, sửa khoản 3 Điều 63 theo hướng: Tách một số loại dự án có tính chất đặc thù như dự án đầu tư kinh doanh chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, kinh doanh nhà ở tại khu đô thị mới thành một nhóm để xác định cơ chế thu hồi, bồi thường phù hợp. Cần làm rõ các dự án này có phục vụ lợi ích công cộng hay không? Nếu đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước và bồi thường theo giá nhà nước thì sử dụng cho mục đích công cộng, không vì lợi nhuận; Nếu huy động nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và chủ đầu tư kinh doanh thu lợi nhuận thì Nhà nước xây dựng khung giá riêng để bồi thường khi thu hồi đất, giá này phải sát với giá thị trường hoặc chuyển sang cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó cần sửa đổi Điều 188 Luật Đất đai cho thống nhất với Luật Nhà ở; sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai về hậu quả pháp lý của việc UBND cấp xã không tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định, có thể theo hướng: Nếu quá thời hạn nhất định (có thể là 30 ngày) kể từ ngày nhận đơn mà UBND cấp xã không tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai thì người yêu cầu có thể khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án.
Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 202 của Luật Đất đai như sau: “Việc hòa giải phải lập được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Trường hợp một bên hoặc các bên đương sự không có mặt tham gia hòa giải được coi là hòa giải không thành”. - Đề nghị sửa đổi Điều 203 của Luật Đất đai theo hướng không giao cho Tòa án giải quyết tranh chấp loại đất chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng kiến nghị công tác phối hợp giữa các cơ quan nhà nước cần tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền các cấp với Tòa án. Đây là việc làm hết sức thiết thực đảm bảo cho việc giải quyết vụ án chính xác, nhanh chóng, tạo niềm tin của nhân dân đối với cơ quan Nhà nước.
Ngoài ra, nên có Quy chế liên tịch quy định cụ thể trách nhiệm của UBND các cấp và cơ quan chuyên môn ở địa phương trong việc cung cấp thông tin, tài liệu về quản lý đất đai đối với đất tranh chấp khi có yêu cầu của Tòa án. Cần quy định chi tiết văn bản hướng dẫn cơ chế để thực hiện các quy định xử lý hành chính để xử lý đối với những trường hợp không cung cấp, chậm cung cấp hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không đầy đủ cho Tòa án.