ĐOÀN ĐBQH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LẤY Ý KIẾN GÓP Ý DỰ ÁN LUẬT CĂN CƯỚC CÔNG DÂN (SỬA ĐỔI)
Quang cảnh hội thảo.
Cần quy định về sở hữu các loại hình bất động sản mới xuất hiện
Tại hội thảo, các đại biểu cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định về sở hữu các loại hình bất động sản mới xuất hiện trong thời gian gần đây bao gồm: bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại (shophouse)... Tuy nhiên, trong dự thảo Luật vẫn còn thiếu những quy định về sở hữu các loại bất động sản nhà ở mới này. Để bảo đảm tính bao quát, toàn diện của dự thảo Luật, các đại biểu đề nghị cần xem xét điều chỉnh quan hệ sở hữu của các loại nhà ở, bổ sung các quy định về sở hữu những loại hình nhà ở mới này.
Góp ý về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp. Hồ Chí Minh Ung Thị Xuân Hương cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động cẩn trọng, khách quan quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản của công dân được Nhà nước bảo vệ và đảm bảo. Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường. Như vậy, Nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng.
“Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại Dự thảo là chưa phù hợp, trong khi Nhà nước có thể có nhiều công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này”- đồng chí Ung Thị Xuân Hương nhấn mạnh và đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn, phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành, phù hợp với Luật Nhà ở quy định và phù hợp tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.
Góp ý về bảo vệ quyền lợi của người mua trong hợp đồng mua bán chung cư, các đại biểu cho rằng, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở và thường được xây dựng theo loại hợp đồng ưng thuận và do chủ đầu tư/người bán soạn thảo theo mẫu có sẵn... Để bảo đảm quyền lợi của người mua khi ký kết các hợp đồng mua bán chung cư, các đại biểu đề nghị dự thảo Luật cần cân nhắc thể hiện rõ các nguyên tắc ký kết, thỏa thuận, các nội dung cơ bản cần phải bảo đảm trong hợp đồng, mẫu hóa một số hợp đồng thông dụng, trong đó thể hiện rõ biện pháp bảo vệ quyền lợi của người mua và các bên có liên quan, các chế tài xử lý đối với vi phạm nghĩa vụ, cam kết, hợp đồng dành cho chủ đầu tư/người bán tại dự thảo Luật.
Cần quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được công chứng
Góp ý về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu cho rằng, khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận”. Qui định này dẫn đến việc hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực. Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản loại trừ hoàn toàn công chứng, chứng thực đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Mặt khác, công chứng viên có chức năng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự; bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch hết sức chặt chẽ. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng được bảo đảm “có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, giá trị tài sản rất lớn, tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, mà rủi ro nếu xảy ra thì người mua nhà thường là người yếu thế hơn so với các doanh nghiệp. Do đó, cần thiết phải có sự bảo đảm về tính pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp cho các bên, nhất là đối với người dân. Không nên biến sàn giao dịch bất động sản làm thay cho công chứng, chứng thực.
Từ các phân tích trên, các đại biểu kiến nghị dự thảo Luật kinh doanh bất động sản xem xét, quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được công chứng. Nếu cho rằng, trường hợp đã giao dịch qua sàn bất động sản mà còn phải công chứng thì phát sinh thủ tục và không cần thiết và giao dịch này đã được sàn bất động sản xác nhận. Việc giao dịch qua sàn bất động sản và việc công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản là hai giai đoạn với chức năng khác nhau. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Về chế độ công khai thông tin bất động sản, các đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét phạm vi nội dung các thông tin công khai về bất động sản đưa vào kinh doanh và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, đề xuất cơ chế xử lý, tăng cường trách nhiệm cho tổ chức, doanh nghiệp trong trường hợp không thực hiện đúng quy định về công khai thông tin hoặc công khai thông tin không chính xác, đầy đủ gây bất lợi, thiệt hại cho khách hàng.
Đối với việc giao dịch qua sàn kinh doanh bất động sản, một số ý kiến cho rằng, cần cân nhắc và đánh giá tác động của qui định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản vì qui định này sẽ hạn chế quyền tự do kinh doanh của chủ đầu tư, “biến” chủ đầu tư thành người làm thuê cho môi giới bất động sản; có thể dẫn đến việc việc độc quyền bán sản phẩm; tăng chi phí bán hàng.
Các đại biểu cho rằng, sàn giao dịch bất động sản không thể áp đặt giá bán làm cơ sở tính thuế. Bởi không thể khẳng định giá bán thông qua sàn là giá mua bán thực tế của các bên vì các chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sàn thấp hơn giá thực tế hoặc cao hơn giá thực tế vì mục đích trốn thuế hoặc rửa tiền.
Những vụ án lớn trong thời gian vừa qua là minh chứng rõ ràng, gây ra không ít lo ngại của dư luận trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Nếu theo dự thảo này, các giao dịch bất động sản bị bắt buộc hoặc khuyến khích thông qua sàn sẽ đặt ra câu hỏi lớn về cơ chế kiểm soát hoạt động của các sàn này.