CHỦ TỊCH QUỐC HỘI VƯƠNG ĐÌNH HUỆ: SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VỪA BẢO ĐẢM QUẢN LÝ CHẶT CHẼ VỪA KIẾN TẠO PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung. Vì vậy, tại Kỳ họp thứ 5 tới, Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Có thể khẳng định, lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này là cơ hội lớn để giải quyết các vướng mắc, do đó cần rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, định hướng của Đảng về thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam.
Đóng góp vào dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nêu quan điểm: Với 92 điều, dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của kinh doanh bất động sản so với Luật năm 2014.
Về quy trình giao dịch bất động sản, Điều 57 quy định trong dự án Luật: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” trong khi điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”. Ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ băn khoăn về quy định như vậy có cứng nhắc quá không khi hiện nay, nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên, từ thực tế, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí.
Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam kiến nghị sửa lại điều 57 thành: “Các giao dịch bất động sản phải được công khai minh bạch qua sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua sàn giao dịch trung gian nếu các chủ đầu tư không tự tổ chức được”. Về tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn như thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu (kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử)?
Đối với các Hợp đồng giao dịch, Điều 18 điểm 14 quy định: “Không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”. Mục đích để ngăn chặn việc mua đi bán lại, Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đồng tình nhưng đề nghị Ban soạn thảo bố sung thêm ý “trừ trường hợp bên tham gia hợp tác, liên doanh cùng có tên được công nhận là đồng chủ đầu tư trong Giấy chứng nhận đầu tư".
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới.
Điều 20 cũng ghi ở điểm n: “áp dụng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này”. Ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị làm rõ là Chủ đầu tư có trách nhiệm tuân thủ và không phải trình thêm các cơ quan khác (thực tế các Sở Thương mại cũng có hợp đồng mẫu riêng và cũng yêu cầu kiểm tra hợp đồng).
Chỉ được nhận tiền đặt cọc giữ chỗ khi nhà ở, công trình xây dựng đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư
Trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có đề cập về phương thức thanh toán được quy định tại Điều 24 điểm 4d: “Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, điểm này thực ra thừa không cần thiết vì Điều 26 đã quy định nếu đủ điều kiện giao dịch (ký hợp đồng) thì lần đầu thanh toán được phép là 30% giá trị. Khi chủ đầu tư đã được cấp giấy phép đầu tư và thông qua quy hoạch 1/500 thì được phép nhận tiền đặt cọc 5% giá trị bất động sản hoàn thành trong tương lai để khẳng định quyền mua của mình chứ không phải khi đã đủ điều kiện giao dịch hợp đồng như Điều 24. Do đó, nên bổ sung điều kiện cho phép đặt cọc 5% nhưng không phải như quy định Điều 24 điểm 4d) và nên sửa lại: “Chỉ được nhận tiền đặt cọc giữ chỗ khi nhà ở, công trình xây dựng đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư và phê duyệt quy hoạch 1/500 và có quyết định giao đất, tiền đặt cọc không quá 5% và thời gian đặt cọc không quá 12 tháng”.
Cũng ở điều 26 điểm 2 quy định: “Bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu”: Đây là một bất cập với Luật Đất đai. Vì theo Luật Đất đai, khi người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sợ làm sổ đỏ. Nên sẽ là “Con gà – Quả trứng” mà thực tế thì một số khách mua nhà khi đã nhận bàn giao nhà cũng trây ì việc nộp 5% cuối cùng. Do đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị sửa lại: “Bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối thì người mua nộp vào tài khoản phong toả của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua”.
Người dân giao dịch mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản (ảnh: Internet).
Điều 27 đề cập việc Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này quy định chủ đầu tư khi bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, quy định này đưa ra rất chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Tuy nhiên, nếu thực hiện đúng như quy định tại điều 27 của dự thảo, phí bảo lãnh ngân hàng thông thường mất khoảng 2% trị giá hợp đồng là một khoản thu lớn cho các ngân hàng thương mại và lại không phải chiụ rủi ro gì và chi phí này người mua phải gánh chịu. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, nên điều chỉnh điều khoản 27 này theo hướng: Bảo đảm ngân hàng tuỳ theo yêu cầu của người mua nếu người mua có yêu cầu chủ đầu tư sẽ phải cung cấp bảo đảm ngân hàng. Trong trường hợp người mua đã biết rõ Chủ đầu tư và hoàn toàn tin tưởng thì sao lại phải mất thêm chi phí 2% để làm một điều mà người ta không cần.
Đối với Chương 5 đề cập về chuyển nhượng dự án bất động sản, Điều 41 quy định: “Dự án chuyển nhượng phải có các điều kiện: (7 điểm, từ a đến g, trong đó có điểm b): dự án, phần dự án chuyển nhượng đã phải xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ…”. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, trong 7 điều kiện dự thảo đưa ra, Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam kiến nghị xem lại điều kiện b vì các chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án thường là do khó khăn tài chính hoặc không đủ năng lực để theo trong đó có vấn đề giải phóng mặt bằng nên mới phải nhượng lại. Nếu theo điểm b thì các dự án bị ách tắc sẽ không chuyển nhượng được. Mà nên coi việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của thị trường vì vậy nên mở điều kiện này. Bởi nhiều khi chặt chẽ như quy định này thì các doanh nghiệp lại tìm cách bán công ty chứ không phải mua bán dự án và như vậy Nhà nước không thu được thuế. Theo đó, nên bỏ điểm b.
Ở điểm 41.4: “Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ở Điều 29a lại quy định phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch (theo quy định của Luật đất đai)”. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, giữ điểm 41.4 là cần thiết nhưng cần tránh những câu chữ trái ngược, mâu thuẫn nhau trong cùng một luật, khó cho cả cơ quan điều hành, thực hiện và doanh nghiệp khi áp dụng.
Về câu chữ, một số câu chữ cần chú ý để tránh hiểu nhầm. Ví dụ: Điều 22.2: Bên mua “nhận nhà ở, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…” Hoặc điều 10.2 quy định hợp đồng mua bán nhà phải công chứng nhưng ở Điều 45.3 lại ghi rõ “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận”.
Trong một luật có 2 điểm quy định khác nhau thì áp dụng như thế nào? Tuy nhiên, ở đây có thể là câu chữ thiếu chính xác: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, dịch vụ kinh doanh bất động sản như điều 45.3 là quy định cho các công ty đầu tư còn điều 10.2 là dùng cho nhà ở tư nhân nhưng nếu đúng là như vậy thì cần chính xác về câu chữ. Ngay khái niệm Chủ đầu tư và Nhà đầu tư có cũng cần làm rõ có ý nghĩa gì khác nhau không./.