XÂY DỰNG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI): CẦN GIẢM BỚT PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH, ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CỦA LUẬT
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV
Quy định bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015. Sau gần 10 năm triển khai thực hiện, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn. Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023 và sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 lần này.
Đóng góp ý kiến đối với dự thảo Luật, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho biết, khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật quy định “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”. Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Bên cạnh đó, theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ. Như vậy, với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Chuyên gia chỉ ra rằng, công việc của công chứng viên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật. Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch”. Một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán.
Theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20-80 lần. Do đó, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu).
Ngoài ra, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên là những người được đào tạo chuyên sâu về luật sẽ làm tốt hơn là các chuyên viên sàn giao dịch bất động sản (thường là những nhân viên kinh doanh có chuyên môn về bán hàng, quảng bá, giới thiệu sản phẩm, marketing...). Mặt khác, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng nhấn mạnh, việc quy định bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh (theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013), quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp
Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch
Cũng quan tâm về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, đối với quy trình giao dịch bất động sản, Điều 57 dự thảo Luật quy định “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” trong khi điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Chủ tịch VACC cũng bày tỏ băn khoăn quy định như vậy có cứng quá không khi hiện nay, khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên, trên thực tế, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Chủ tịch VACC nhấn mạnh, đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí.
Từ phân tích trên, VACC kiến nghị sửa lại Điều 57 dự thảo Luật thành ““Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được.” Về tiêu chí, các sàn giao dịch cần cụ thể hơn thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử?
Còn theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Luật Kinh doanh bất động sản 2006 yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.
Hiện tại, dự thảo Luật khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 57. Các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường. Mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Do đó, một số doanh nghiệp đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản./.