THẢO LUẬN TỔ 04 VỀ DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI): BẢO ĐẢM VAI TRÒ ĐIỀU TIẾT TỪ SỚM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
Phát biểu tại phiên thảo luận tổ, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, đây là lần trình đầu tiên của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do đó bên cạnh việc cho ý kiến vào các điều khoản cụ thể thì điều quan trọng là việc bảo đảm các nguyên tắc, quan điểm chính sách thiết kế của Luật để làm cơ sở, khung định hình cho việc quy định các nội dung cụ thể.
Toàn cảnh phiên thảo luận tại Tổ 04 gồm các Đoàn ĐBQH các tỉnh Cà Mau, Lai Châu, Thừa Thiên - Huế và Thành phố Hải Phòng
Cho ý kiến về một số vấn đề lớn cần được quan tâm đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần rà soát kỹ lưỡng toàn bộ Luật để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng về thị trường bất động sản. Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, đó là Nghị quyết 11-NQ/TW về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó có nội dung hoàn thiện pháp luật, cơ chế chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản.
Nghị quyết Đại hội lần thứ 13 của Đảng có nêu phải cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao. Chủ tịch Quốc hội phân tích, Nghị quyết yêu cầu cơ cấu lại có nghĩa là hiện nay cơ cấu thị trường bất động sản chưa thực sự hợp lý, còn bất cập. Do đó, vấn đề đặt ra đối với dự án Luật này phải quán triệt để thể chế hóa nội dung Nghị quyết của Đảng, thực hiện cơ cấu lại thị trường. Bên cạnh đó, Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ 13 còn đề ra yêu cầu vừa phải tạo điều kiện thuận lợi nhất, thông thoáng nhất để phát triển thị trường bất động sản, vừa phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản xuất phát từ tính chất quan trọng của thị trường bởi đây là lĩnh vực đóng góp lớn vào GDP, tăng trưởng, việc làm, thu nhập cho người dân, thu ngân sách nhà nước, phát triển doanh nghiệp, nền kinh tế… Đồng thời lĩnh vực này cũng có những rủi ro, với những biến động như “thị trường bất động sản đóng băng”, có khi thị trường bất động sản có dấu hiệu “bong bóng”, có lúc lại là phát triển nóng.
Chủ tịch Quốc hội cho biết thêm, Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao cũng quy định rất kỹ và rất rõ về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên thảo luận tổ
Chủ tịch Quốc hội gợi nhắc Luật Kinh doanh bất động sản ban hành cách đây 10 năm khi đất nước chịu tác động trễ của khủng hoảng tài chính tiền tệ thế giới 1997 -1998. Đến năm 2011-2012, Chính phủ đã phải ban hành nghị quyết để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đến nay có những nội dung còn nguyên giá trị. Do đó, trong lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, trong bối cảnh thị trường trong nước cũng gặp nhiều khó khăn thì luật mới có phát huy được những kết quả đã đạt được và góp phần để tháo gỡ được những vướng mắc, đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh, lâu dài. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh quan điểm sửa đổi luật phải được xác định rõ ràng, phải tính toán kĩ lưỡng, bởi đây không phải chỉ là xem lại một số điều chưa thấy hợp lý thì sửa.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị trên cơ sở đánh giá tổng kết 10 năm thi hành luật để nhận diện những gì đạt được, những gì chưa thực hiện được, nội dung bất cập để có tính toán quy định lâu dài.
Vừa thống nhất vừa phân định rõ ràng phạm vi điều chỉnh với các luật liên quan
Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, dự án Luật Kinh doanh bất động sản gắn bó với nhiều dự án luật khác trong đó có những luật đang được Quốc hội thảo luận như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, ngoài ra còn có Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Bộ luật Dân sự…Do đó cần rà soát kỹ để tránh xung đột trong hệ thống pháp luật. Việc sửa đổi hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản phải trên cơ sở hệ thống pháp luật hiện có, đang được vận hành cơ bản thông suốt và phân định rạch ròi nội dung nào quy định trong luật nào, nội dung nào của Luật Đất đai, nội dung nào của của Luật Nhà ở, nội dung nào của luật này.
Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh nội dung cần phải được quán triệt trong luật này bảo đảm gắn kết với quá trình phát triển đô thị và xây dựng nông thôn mới. Chủ tịch Quốc hội cho biết đất nước ta thực hiện xây dựng nông thôn mới và phát triển đô thị, đô thị hóa. Trong khi nước ta làm các chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới rất tốt nhưng lại chưa có nội dung nào về phát triển đô thị. Do đó nội hàm Nghị quyết Đại hội lần thứ 13 của Đảng đã đề cập một cách đậm nét về phát triển đô thị song hành với xây dựng nông thôn mới, để sau đó Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết về phát triển đô thị Việt Nam.
Bất động sản cũng nằm trong tổng thể đô thị hóa mà quá trình đô thị hóa gắn liền với công nghiệp hóa. Nếu công nghiệp hóa mà nhanh và không khớp với đô thị hóa thì sẽ dẫn dẫn đến tình trạng thiếu trầm trọng các thiết chế về xã hội, trong đó có vấn đề nhà ở, về bất động sản, ảnh hưởng đến ổn định trật tự an toàn xã hội. Ngược lại nếu quá trình đô thị hóa, phát triển nhà ở với bất động sản lại nhanh hơn thì sẽ có tình trạng như ở nước khác có những dãy nhà xây lên không có ai ở, khu đô thị không có người, “thành phố ma”, “thị trấn ma”… Đây cũng là vấn đề cần được xem xét đề cập trong Luật này mà công cụ điều tiết chính là quy hoạch và kế hoạch. Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng trong quy hoạch của các khu công nghiệp VSIP bao gồm cả khu đô thị để giải quyết bài toán giữa đô thị và công nghiệp hóa. VSIP quy quy hoạch khu đô thị ở trong ngay trong khu công nghiệp với việc bố trí khu nhà ở cho chuyên gia, nhà cho công nhân, nhà trẻ, khu vực tài chính ngân hàng…
Chỉ rõ kinh doanh bất động sản liên quan đến đô thị hóa, xây dựng nông thôn mới, quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quản lý địa tô…là những vấn đề Luật này không thể điều chỉnh hết được mà phải nằm trong luật gốc, Chủ tịch Quốc hội đề nghị có rà soát từng chương điều để bảo đảm đầy đủ, thống nhất.
Nhà nước là người kiến tạo thị trường, Luật được ban hành ra để kiến tạo thị trường
Về nội dung cụ thể, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ luật quy định về kinh doanh bất động sản mà nói đến ngành nghề kinh doanh là nói đến thị trường và trong thị trường yếu tố cung cầu đóng vai trò quan trọng.
Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, thực tế hiện nay cơ cấu, phân khúc thị trường không hợp lý trong phạm vi toàn quốc cũng như địa phương khi mà phân khúc cao cấp quá nhiều còn phân khúc trung cấp hoặc bình dân lại rất thiếu. Nhà ở xã hội thì bây giờ mới coi trọng, chưa có nhiều chính sách đột phá. Do đó, cần phải xem xét lại việc Nhà nước điều tiết thị trường, tính toán về các phân khúc thị trường trong luật.
Chủ tịch Quốc hội cũng cho rằng cần tính toán đến sự phù hợp với trục thời gian trong các quy hoạch bởi nếu trong cùng một thời gian mà tung ra quá nhiều dự án sẽ gây ra thừa cung, sẽ gây ra “đóng băng”. Hay việc đưa ra dự án, cấp phép dự án quá ít thì giá sẽ bị đẩy cao lên. Do đó trong quy hoạch, vai trò điều phối của Nhà nước là rất quan trọng, ở cả trung ương và địa phương mà nhạc trưởng là Bộ Xây dựng. Nếu không có điều tiết chung của Nhà nước thì cung cầu lệch pha nhau.
Liên quan đến quy hoạch, kế hoạch để cập phép các dự án, trên cơ sở hệ thống thông tin dữ liệu để ra quyết định là điều tiết lớn nhất của thị trường. Điều tiết ngay từ khi quy hoạch, lập kế hoạch, cấp phép, còn nếu khi thị trường vận hành rồi mới điều tiết giá thì rất khó.
Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, Nhà nước là người kiến tạo thị trường. Luật được ban hành ra để kiến tạo thị trường. Nói đến quản lý thị trường thì trước hết phải nói đến người bán rồi đến người mua và các quy tắc về mua bán, việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh quản lý thị trường thì điều đầu tiên và gốc của vấn đề là quản lý hàng hóa và người bán. Do đó, phải rà soát kỹ, điều chỉnh ai được tham gia kinh doanh bất động sản với quy định điều kiện kinh doanh bất động sản để phù hợp với thực tiễn. Bởi nếu quy định chặt chẽ quá là ít người tham gia. Nếu buông lỏng thì ai ai cũng tham gia được sẽ có tình trạng dự án không triển khai do năng lực tài chính, năng lực nghề nghiệp không đáp ứng.
Ngoài ra còn có các yếu tố liên quan để bảo đảm phát triển lành mạnh thị trường. Theo đó, về bên mua, điều cần quan tâm là ai mua, mua với mục đích gì, mua để ở sẽ khác với mua để đầu tư. Vấn đề mua như thế nào liên quan đến quy tắc mua bán thì cần phải bảo đảm phù hợp với thông lệ quốc tế, các điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia. Đồng thời gắn với mua bán là có môi giới bất động sản, phải phát triển theo hướng là ngành nghề chuyên nghiệp. Sàn giao dịch cũng cần phải được tính toán quy định theo hướng là một trong những phương thức giao dịch mà không phải duy nhất.
Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý đến vấn đề bảo lãnh hợp đồng tương lai, hay như việc lách luật để giao dịch…ngoài ra còn có những vấn đề về quản lý dữ liệu, quản lý thị trường, quản lý nhà nước, công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, Chủ tịch Quốc hội đề nghị khi sửa đổi Luật phải tìm hiểu những “điểm hở” để “bịt những sơ hở”, khắc phục tình trạng “lách luật” và tháo gỡ để bảo đảm vận hành cho đúng luật, để cho thị trường vận hành lành mạnh, thông suốt, an toàn./.