Rà soát tính thống nhất của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
Đóng góp ý kiến liên quan đến hoàn thiện Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ThS.Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia bất động sản cho biết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là 3 luật có mối quan hệ qua lại mật thiết, không thể tách rời bởi một luật điều chỉnh về các quan hệ liên quan đến đất đai (Luật Đất đai), một luật điều chỉnh về các quan hệ, giao dịch liên quan đến các bất động sản gắn liền với đất (Luật Kinh doanh bất động sản), một luật điều chỉnh về một loại bất động sản cụ thể, cá biệt nhưng hết sức quan trọng với người dân - là nhà ở (Luật Nhà ở).
Theo chương trình xây dựng luật, cả 3 luật đều được trình ra Quốc hội lấy ý kiến tại kỳ họp tháng 5/2023 (riêng Luật Đất đai lấy ý kiến lần thứ hai) và đồng loạt thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023. Do vậy, cơ quan chủ trì soạn thảo các luật cần phối hợp chặt chẽ trong quá trình soạn thảo để minh định được quan hệ nào điều chỉnh bởi Luật Đất đai, quan hệ nào Luật Đất đai phải dẫn chiếu theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tránh các luật cùng quy định về một nội dung, là nguyên nhân trực tiếp gây ra xung đột, chồng chéo.
ThS.Nguyễn Văn Đỉnh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra rằng, vấn đề quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam chưa được thống nhất trong 3 Dự án Luật này. Cụ thể, Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai chỉ thống kê “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” và “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” là người sử dụng đất, không bao gồm cá nhân nước ngoài. Như vậy, dự thảo vẫn chưa cho phép “cá nhân nước ngoài” là “người sử dụng đất”.
Điều đó dẫn đến pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản vẫn “xung đột” về quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thừa nhận người nước ngoài được sở hữu nhà ở nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 dự thảo Luật Nhà ở (bản trình Chính phủ tháng 3/2023) quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở.
Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 16 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (bản trình Chính phủ tháng 3/2023) cũng quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở.
Tuy nhiên Điều 5 dự thảo Luật Đất đai tiếp tục kế thừa Luật Đất đai năm 2013 khi không thống kê “người nước ngoài” thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở trong dự án thông qua các giao dịch nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất, trái nguyên tắc tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 14 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Theo chuyên gia, sự xung đột này có thể làm nảy sinh những tình huống “tréo ngoe”: Một cá nhân nước ngoài được mua nhà ở thương mại, do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không “gắn với quyền sử dụng đất”. Cá nhân nước ngoài này sau đó bán lại căn nhà cho người Việt Nam thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với quyền sử dụng đất”?
Về mặt logic, người bán (người nước ngoài) không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có quyền sử dụng đất (bởi không được nhận chuyển giao quyền này từ người bán). Vô hình trung người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).
Tạo tính chủ động và tích cực cho những nhà đầu tư nước ngoài
Cũng quan tâm đến nội dung bất động sản đối với người nước ngoài, tuy nhiên TS.Nguyễn Văn Việt, Học viện Khoa học Xã hội đặt ra vấn đề, làm cách nào để thu hút và phát triển nguồn đầu tư nước ngoài phù hợp đối với từng địa phương.
Theo đó, chuyên gia phân tích, Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút được vốn đầu tư nước ngoài như tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng ổn định. Đối với Việt Nam trong đó các địa phương, cần kêu gọi đầu tư của cá nhân và tổ chức là người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế là một nhiệm vụ trọng tâm của nước ta ở giai đoạn phát triển hiện nay.
Nhằm thu hút và phát triển nguồn đầu tư thời gian tới đối với từng địa phương cần chú trọng thực hiện một số giải pháp sau đây:
Một là, đánh giá sự tác động và đổi mới các nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam như kinh tế vĩ mô, xã hội, công nghệ và tình hình chính trị theo hướng tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam. So với các thị trường bất động sản đã phát triển trong cùng khu vực, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh, là một thị trường đầu tư mới và xu hướng lựa chọn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
Quốc hội thảo luận về dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5
Hai là, tạo sự bình đẳng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong nước và nước ngoài, đặc biệt là vấn đề thời gian, chi phí và điều kiện thu thập những thông tin về thị trường bất động sản mà những nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc, xem xét trước khi họ có quyết định đầu tư. Môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng là một yếu tố rất quan trọng đối với những nhà đầu tư nước ngoài.
Ba là, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản, được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất không chỉ đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể kinh doanh bất động sản dưới hình thức nhận chuyển nhượng. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ mới có quy định hình thức kinh doanh bất động sản là thuê và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa có quy định này.
Bốn là, cần đánh giá chính xác tiềm lực tài chính của những dự án đầu tư, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn triển khai các dự án vào thị trường bất động sản Việt Nam, cần có giải pháp tháo gỡ rào cản pháp lý để khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi nhà đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản có hiệu quả tại thị trường Việt Nam. Xây dựng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bảo đảm không ảnh hưởng đến vấn đề quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở. Nhưng để thúc đẩy sự phát triển và tạo sự đột phá trong phát triển thị trường bất động sản trong nước cần thiết phải tạo được không gian, phạm vi pháp lý thông thoáng hơn.
Năm là, để quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản. Nền kinh tế hội nhập quốc tế cung cấp một bối cảnh mới, lớn hơn để áp dụng và định hình lại khuôn khổ pháp lý mà nó chịu sự tác động tới. Sự vận hành và phát triển của bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế sẽ cung cấp những khía cạnh quan trọng nhất, nó sẽ giải thích làm thế nào để có sự phù hợp với pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản.
Sáu là, tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài, chú trọng mở rộng hình thức kinh doanh bất động sản đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tạo sự chuyển biến trong việc bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực sự bình đẳng trước pháp luật đối với doanh nghiệp trong nước.
Bảy là, cần tổ chức hướng dẫn hệ thống các quy định pháp lý kinh doanh bất động sản. Nắm vững các quy định pháp lý sẽ giúp các cá nhân, doanh nghiệp nước ngoài tháo gỡ được rào cản tâm lý khi thực hiện đầu tư kinh doanh. Sự hiểu biết pháp lý và tiếp cận được thông tin sẽ tạo tính chủ động và tích cực cho những nhà đầu tư nước ngoài tìm được các giải pháp đầu tư kinh doanh một cách có hiệu quả.