Nghiên cứu sâu về vấn đề này, PGS. TS Phạm Hữu Nghị, nguyên Tổng biên tập Tạp chí Nhà nước và Pháp luật cho rằng cần thiết có những đổi mới kịp thời, toàn diện hơn về công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền của các chủ thể, tạo cơ chế kiểm soát quyền lực nhằm phòng, chống tham nhũng trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất.
PGS. TS Phạm Hữu Nghị và một số chuyên gia đề xuất một số giải pháp sau:
Một là, trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì đại diện quyền định đoạt đất đai không nên phân tán cho quá nhiều cơ quan. Quyền định đoạt quyền sử dụng đất (QSDĐ) nên được trao cho một cơ quan quản lý nhà nước. Theo quan điểm của tác giả, nên thống nhất việc trao quyền định đoạt QSDĐ cho một cấp là chính quyền cấp tỉnh theo cơ chế phân quyền là cấp độ phân cấp hành chính cao nhất, theo đó, toàn bộ chức năng ra quyết định, quản lý và tài chính được chuyển giao cho chính quyền địa phương.
PGS. TS Phạm Hữu Nghị
Trong các trường hợp cụ thể, chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm giải trình trước các quan chức dân cử. Đồng thời, các đại biểu dân cử sẽ chịu trách nhiệm giải trình trước cử tri chứ không chỉ là trước chính quyển các cấp cao hơn. Trong phạm vi được phân quyền cơ quan có thẩm quyền có quyển ủy quyền cho cơ quan chuyên môn thực hiện các công việc được ủy quyền.
Hai là, hoàn thiện các quy định về phần bổ đất đai tại Việt Nam. Các cơ quan quản lý nhà nước không tham gia trực tiếp vào hoạt động phân bổ QSDĐ nữa mà chỉ tổ chức, kiến tạo ra cách thức và tổ chức các chủ thể phân bổ QSDĐ, tách hoạt động quản lý hành chính ra khỏi hoạt động điểu phối tài sản công. Nhà nước thành lập những doanh nghiệp để quản lý kinh doanh quỹ đất theo cơ chế thị trường dưới dạng những giao dịch dân sự để tránh được các thủ tục hành chính rườm rà như các quy định về giao đất, cho thuê đất hiện hành.
Việc thiết lập ra các chủ thể thị trường cần làm theo cách: Thành lập những chủ thể mới hoặc trao thêm quyền cho các chủ thể đang tồn tại như tổ chức phát triển quỹ đất, đi kèm xác định lại tư cách chủ thể trong quan hệ giữa các chủ thể này với chính quyền địa phương với danh nghĩa là pháp nhân hoạt động theo ủy quyển của chính quyền địa phương nhằm bảo đảm sự tham gia bình đẳng của các thành phần kinh tế trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Ba là, cần có quy định hạn chế và kiểm soát hoạt động chuyển QSDĐ bằng hình thức chỉ định chủ đầu tư, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và đổi đất lấy cơ sở hạ tầng. Các hình thức trao QSDĐ được điều chỉnh theo hướng hoàn thiện thể chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất.
Các đại biểu Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5
Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Kiểm tra chặt chẽ việc sắp xếp, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước và việc thực hiện đấu giá QSDĐ khi sắp xếp lại trụ sở, cơ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước để chuyển sang mục đích phát triển kinh tế. Tăng cường kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phù hợp với nhiệm vụ cụ thể của từng đơn vị. Kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; quy định và tổ chức thực hiện nghiêm túc các điều kiện, tiêu chí để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Tập trung kiểm tra, rà soát, xử lý dứt điểm những trường hợp đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng, không sử dụng, sử dụng lãng phí, đầu cơ đất hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật.
Hạn chế, tiến tới chấm dứt hình thức trao QSDĐ thông qua hình thức chỉ định chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản chuyển sang hình thức thỏa thuận theo hợp đồng. Điều này giúp Nhà nước thu được nguồn địa tô theo giá thị trường. Xem xét chấm dứt hình thức trao QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nhằm tạo ra sự công bằng cho các thành phần kinh tế trong việc tiếp cận QSDĐ, đồng thời chính quyển địa phương quản lý được QSDĐ từ các doanh nghiệp này nhằm sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế của địa phương.
Đồng thời, cũng cần hạn chế, tiến tới chấm dứt trao QSDĐ thông qua hình thức đổi đất lấy cơ sở hạ tầng để chuyển đất này sang hoạt động đấu giá nhằm thu về cho ngân sách nhà nước giá trị địa tô tương ứng với giá thị trường. Chuyển từ hình thức trao QSDĐ dưới hình thức quyết định hành chính chuyển sang mô hình hợp đồng, khi đó hợp đồng là công cụ để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản.
Bốn là, cần bổ sung các quy định về vốn hóa đất công và tài sản công gắn liền với đất Như mọi quốc gia chuyển đổi, ở nước ta cũng diễn ra quá trình chuyển một phần lớn đất công, tài sản công từ khu vực Nhà nước sang khu vực tư nhân. Đây là một quá trình tất yếu. Quá trình chuyển đất công và tài sản công đó còn được gọi là quá trình vốn hóa đất công và tàisản công. Các hình thức cụ thể của quá trình này ở Việt Nam bao gồm: “Đổi đất lấy hạ tầng” (sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng nay ẩn dưới tên mới “Dự án BT”), “giao đất để thực hiện các dự án đầu tư”, “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng, “cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước”, trong đó tài sản của doanh nghiệp bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu quá trình vốn hóa này không được kiểm soát tốt thì tham nhũng sẽ phát sinh liên quan đến phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá thị trường.
Năm là, trong bối cảnh hội nhập, việt Nam đã là thành viên của WTO, các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới thì những cam kết của Việt Nam trong hoạt động trao QSDĐ cần phải được thực hiện đúng với cam kết theo tinh thần hội nhập bằng cách cải cách hoạt động trao QSDĐ từ cơ chế hành chính quan liêu sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Giao đất, cho thuê đất trong thời gian vừa qua ở nước ta nhìn từ góc độ phòng, chống tham nhũng đang còn nhiều bất cập, hạn chế. Cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa bảo đảm tính công khai, minh bạch và kiểm soát quyền lực. Từ đây, nhiều vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đã diễn ra khá phổ biến ở nhiều tỉnh, thành ở nước ta. Những giải pháp này nếu được thực hiện, có thể sẽ góp phần vào việc tạo ra cơ chế pháp lý kiểm soát quyền lực, ngăn ngừa tham nhũng trong hoạt động giao đất, cho thuê đất nói riêng và trong quản lý, sử dụng đất nói chung./.