Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư... Trong các luật này có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014 như: thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở... đã được sửa đổi, bổ sung dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành với các luật này. Do đó, việc rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các quy định có liên quan đến các quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật là rất cần thiết.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 232 điều, quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Dự thảo bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, các biện pháp xử lý khi nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu; sửa đổi quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại;
Đồng thời, sửa đổi các quy định về nhà ở xã hội, gồm: đối tượng, điều kiện, hình thức hưởng hỗ trợ về nhà ở xã hội; lựa chọn nhà đầu tư, ưu đãi với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; cơ chế xác định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; bổ sung quy định về nhà lưu trú công nhân như bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư...
Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư: một là, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư; hai là, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư như pháp luật hiện hành.
Việc đề xuất thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng đã và đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận với nhiều lo ngại về những tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản cũng như các tác động đến quyền lợi của người mua căn hộ chung cư. Quan tâm đến nội dung này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, việc quy định về niên hạn sử dụng chung cư phải dựa vào yếu tố chất lượng công trình chứ không can thiệp vào quyền sở hữu tuyệt đối của người sử dụng đất và người sở hữu căn hộ.
PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Đại học Quốc gia Hà Nội
Phóng viên: Thưa PGS.TS, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Quan điểm của PGS.TS về đề xuất này của Bộ Xây dựng?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Đại học Quốc gia Hà Nội: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 5 và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV. Dự thảo Luật cơ bản vẫn giữ nguyên và kế thừa các chính sách của Luật Nhà ở hiện hành, như một số quy định về giao dịch nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng và quản lý. Một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như: sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam... Việc đề xuất thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng gây nhiều lo ngại về những tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản cũng như các tác động đến quyền lợi của người mua căn hộ chung cư.
Việc quy định về niên hạn sử dụng chung cư phải dựa vào yếu tố chất lượng công trình chứ không can thiệp vào quyền sở hữu tuyệt đối của người sử dụng đất và người sở hữu căn hộ. Dù sở hữu đất là tuyệt đối và vĩnh viễn thuộc về toàn dân của dân tộc Việt Nam nhưng nhà ở là sở hữu tư nên chúng ta cần làm tốt được mục đích “sở hữu kép”.
Sở hữu đối với tài sản là thiêng liêng đối với nhà ở là quyền sở hữu vĩnh viễn và tuyệt đối chứ không chỉ có chung cư. Do đặc thù cấu trúc của chung cư là xếp chồng lên nhau, nhưng không phải là sở hữu đa cấp nên nó chịu sự tác động của tự nhiên như nắng gió, phụ thuộc vào chất liệu xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, sức chịu tải của vật liệu là bê tông hay gạch lỗ, gạch sỉ đóng tay,… nên trong quá trình sử dụng, khai thác những lợi ích của chung cư nó có thể bị ảnh hưởng như: Nứt, gãy, nghiêng, sụt lún,… gây mất an toàn cho người sử dụng chung cư đó. Việc quy định niên hạn sử dụng chung cư cũng rất cần thiết cho hoạt động quản lý khi xử lý và cải tạo chung cư cũ.
Phóng viên: Để hoàn thiện quy định này tại dự luật, PGS.TS có đưa ra kiến nghị gì nhằm đảm vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của người đang chiếm hữu và sử dụng căn hộ chung cư?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Đại học Quốc gia Hà Nội: Nhà nước cần phải ban hành các quy định pháp luật về quản lý chung cư để bảo đảm an toàn cho cư dân và người sở hữu tài sản. Các quy định pháp luật ban hành nhằm mục đích để làm sao bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bảo vệ quyền sở hữu của người đang chiếm hữu và sử dụng căn hộ chung cư.
Mặt khác, cần phải đưa ra các quy định pháp luật và chế tài đủ mạnh để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng tòa chung cư, nhà cao tầng nếu việc thi công, thiết kế đã gây ra những lỗi ảnh hưởng đến uy tín của nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân, ảnh hưởng đến những người sử dụng những tiện ích, sử dụng chung cư. Đây là vấn đề sẽ giải quyết khi niên hạn nhà bị ảnh hưởng, sự lo lắng của người dân về khối tài sản mà họ đã tích cóp cả đời lại có nguy cơ phải rời xa nơi sinh sống, nơi tích trữ của cải và nơi lưu giữ một thời kỷ niệm của cuộc đời của mỗi con người.
Nên chăng vấn đề này cần có những quy định đối với giá trị đất phần chung cư thì chủ sở hữu có thể bán lại cho chủ đầu tư vì quy định đối với căn hộ thì chỉ được sử dụng theo niên hạn 50, 70 và 90 năm tùy theo chất lượng công trình trong từng giai đoạn, và phải khẳng định được là quy định này không hồi tố. Nếu thực hiện như vậy sẽ có tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay và tạo tâm lý ổn định cho người dân.
Phóng viên: Dự thảo sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) song song với việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm đảm bảo đồng bộ trong quá trình triển khai. Vậy, PGS. TS có kỳ vọng gì, khi các dự luật được xem xét thông qua?
PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Đại học Quốc gia Hà Nội: Trong quản lý Nhà nước, vấn đề quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với quy hoạch quốc gia, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch làng nghề...Do đó, vấn đề quy hoạch xây dựng condotel, officetel cần được quy định chặt chẽ trong Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…
Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có tính cấp thiết, tính thời sự và ý nghĩa khoa học. Bởi các vấn đề tồn đọng đang gây khó khăn và rủi ro cho doanh nghiệp để thu hút đầu tư. Nhiều lĩnh vực còn bỏ trống, thiếu rất nhiều quy định pháp luật để thực hiện. Các dự án xây dựng hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, trong nhiều trường hợp chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng, tính khả thi chưa cao.
Chính vì vậy, muốn xây dựng xã hội dân sự, thượng tôn pháp luật, Nhà nước ta cần thiết phải sửa đổi, bổ sung phù hợp thực tiễn đòi hỏi và đồng bộ với các pháp luật liên quan.
Tôi hy vọng những sửa đổi hệ thống từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… sẽ trở thành khung khổ pháp lý thuận lợi để tất cả “dòng sông đều chảy”, tạo sự thuận lợi về đầu tư trong thời gian tới.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn PGS.TS Doãn Hồng Nhung