Sửa đổi Luật Đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh.
Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng…
Những tồn tại, bất cập nêu trên có nguyên nhân do hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, yêu cầu phát triển của đất nước; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ; giá đất chưa phản ánh thực tế thị trường; việc thực hiện pháp luật về đất đai có lúc, có nơi còn chưa nghiêm...
Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 4
Chính vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là một vấn đề cần thiết, cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Vì đây không chỉ là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai mà nó có mối quan hệ và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi các chính sách quy định trong rất nhiều luật khác...
Từ nhiệm kỳ trước của Quốc hội, trong nhiều kỳ họp, yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai đều được nêu trước nghị trường. Đến nay, Luật Đất đai (sửa đổi) được xác định là nhiệm vụ lập pháp quan trọng nhất của nhiệm kỳ này, bởi độ phức tạp, nhạy cảm, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước.
Tháo gỡ bất cập trong vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất
Tham gia ý kiến về dự án Luật này, TS.Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương (PACC) bày tỏ quan tâm tới nội dung quy định về "đấu giá quyền sử dụng đất". Cho rằng đây là vấn đề "nóng" thời gian qua, nhất là sau vụ đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm (TPHCM) trong năm 2022, TS.Trần Minh Sơn nêu rõ, việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm 2 mục đích chủ yếu: Thu về cho ngân sách Nhà nước giá trị quyền sử dụng đất cao nhất của khu đất đấu giá để thực hiện dự án đầu tư; lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực triển khai thực hiện dự án đầu tư.
Tuy nhiên, cho rằng có một số bất cập về đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Trần Minh Sơn kiến nghị cần xây dựng hoàn thiện theo hướng bỏ quy định không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chẳng hạn, một khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc 1/2.000 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, như trường hợp 4 lô đất tại Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hoặc thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp.
TS.Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương
Bên cạnh đó, TS. Trần Minh Sơn đề nghị quy định rõ về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc 1/2.000 của khu đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, cần bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (Điều 40) đã quy định nhưng không quy định lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà qua 4 cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm vừa qua để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đã cho thấy bất cập của việc áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" là không phù hợp.
Trên cơ sở đó, TS. Trần Minh Sơn phân tích có 2 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Một là đấu giá từng nền nhà, căn nhà, căn hộ để chọn người mua có giá cao nhất thì có thể áp dụng hình thức "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" hoặc hình thức "đấu thầu qua mạng"; hai là đấu giá khu đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thì cần quy định phải áp dụng hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá" hoặc hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp" mới phù hợp.