PHÓ CHỦ TỊCH QUỐC HỘI NGUYỄN ĐỨC HẢI DỰ TỌA ĐÀM GÓP Ý VỀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) LIÊN QUAN ĐẾN TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT
Định giá đất sát với thị trường, nâng cao niềm tin của người dân và nhà đầu tư
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án Luật đặc biệt quan trọng, có phạm vi rộng lớn, đối tượng chịu tác động đa dạng, liên quan đến nhiều lĩnh vực quan trọng, ảnh hưởng đến mọi mặt phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Đây được coi là một trọng tâm trong công tác xây dựng pháp luật của cả nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Chó ý kiến về dự án Luật này, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật cần phát huy tối đa nguồn lực từ tài nguyên đất đai cho sự đất nước phát triển, công việc này đòi hỏi cần tổng hợp ý kiến từ thực tiễn với những vụ việc cụ thể, đồng thời cũng cần có nghiên cứu, tổng kết mang tầm chiến lược.
Quốc hội cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 4
Một trong những nội dung đang nhận được nhiều sự quan tâm của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là về quy định liên quan đến bỏ khung giá đất. Khung giá đất được quy định lần đầu tiên tại Nghị định số 80/CP năm 1993 của chính phủ. Đến nay, Khung giá đất tiếp tục được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, được Chính phủ ban hành 5 năm một lần, và là căn cứ để các địa phương xây dựng bảng giá đất.
Trước những bất cập của việc ban hành khung giá đất, Nghị quyết 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định rõ: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Đồng thời, có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...
Cụ thể hóa nội dung này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất và xây dựng nguyên tắc xác định giá đất gần với giá thị trường. Đây là điểm mới, khá nổi bật trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi, nhận được sự quan tâm của các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và đông đảo những người sử dụng đất.
Thạc sĩ, Luật sư Lại Xuân Cường
Chia sẻ quan điểm về nội dung này, Thạc sĩ, Luật sư Lại Xuân Cường cùng một số chuyên gia cho biết, giá đất quy định trong bảng giá đất của Nhà nước luôn thấp hơn giá đất thị trường từ 30 - 50%. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất này người dân sẽ được hưởng lợi khi giá đền bù giải phóng mặt bằng sẽ sát giá thị trường, không còn tình trạng đền bù không thoả đáng, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Trước đây, mức bồi thường thu hồi đất cũng được tính trên bảng giá đất do các tỉnh, thành ban hành dựa trên khung giá đất. Vì thế, tiền bồi thường được cho là chưa tương xứng với giá thị trường dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp kéo dài, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, khiến nhiều dự án kéo dài cả thập kỷ vẫn chưa thực hiện được.
Luật sư Lại Xuân Cường nêu rõ, việc bỏ khung giá đất sẽ làm hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bởi nếu bị thu hồi đất mà được đền bù dựa trên giá thị trường, người dân cũng dễ đồng thuận hơn.
Các nhà nghiên cứu cho rằng việc bãi bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu hay tối đa đối với từng loại đất, thay vào đó, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá đất.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc bãi bỏ khung giá đất khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, vì tất cả khu đất giải tỏa và cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân; tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ, tránh gây thất thu thuế cho Nhà nước như trước đây.
Giảm thiểu đầu cơ, xây dựng thị trường đất đai lành mạnh, minh bạch
Bàn về nội dung này, ThS.Phạm Thị Bảo Thoa, giảng viên Khoa Lý luận cơ sở, Trường Chính trị Tô Hiệu cùng một số chuyên gia, nhà nghiên cứu cho biết, tình trạng hai giá đất, và hai giá đất có sự chênh lệch lớn đã trở nên phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt các địa phương có tốc độ tăng trưởng, phát triển kinh tế nhanh. Thậm chí, đấy chính là nguyên nhân của nhiều mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất và nhà nước trong quá trình thu hồi đất, đền bù sau khi bị nhà nước thu hồi đất. Hai giá đất có nghĩa là trên cùng một thửa đất xuất hiện 2 cơ chế giá: giá theo khung được Chính phủ ban hành, là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất và tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất và giá đất thực tế trên thị trường – thường chênh lệch rất nhiều so với giá theo quy định của Nhà nước.
ThS.Phạm Thị Bảo Thoa, giảng viên Khoa Lý luận cơ sở, Trường Chính trị Tô Hiệu
Theo các chuyên gia, khi các địa phương xây dựng bảng giá đất theo khung giá đất của Nhà nước quy định, các địa phương cũng liên tục phải điều chỉnh bảng giá đất do sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất của Nhà nước tạo ra những mâu thuẫn, thậm chí phản ứng đến vi phạm pháp luật từ người dân. Hơn nữa, nếu địa phương tiếp tục thay đổi bảng giá đất để “theo kịp” thị trường thì sẽ làm các nhà đầu tư, đầu cơ đất đai kỳ vọng vào sự điều chỉnh tiếp theo của nhà nước, từ đó khiến thị trường bất động sản trở nên sốt ảo.
Do đó, khi bỏ khung giá đất, xây dựng giá đất tiệm cận dần với giá thị trường sẽ làm cho các thông tin về giá đất minh bạch, tạo cơ hội cho mọi người đều có thể tiếp cận được đất đai; giảm thiểu tình trạng đầu cơ. Về phía nhà nước, bảng giá đất tại địa phương gần với giá thị trường có thể đặt ra thách thức trong việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, song tiền thuế liên quan đất đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cũng sẽ được nâng lên, giúp tăng nguồn thu từ đất. Bỏ khung giá đất, xây dựng giá đất gần với giá thị trường sẽ dần hình thành một thị trường đất đai hoàn thiện, vừa vận hành theo cơ chế thị trường, vừa đảm bảo sự thống nhất quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để xác định được giá đất gần với giá thị trường cũng là một một vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng.
Nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu nhận định, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, trong đó bỏ khung giá đất là điểm hợp lý, góp phần đảm bảo mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã họi chủ nghĩa theo tinh thần nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".