TS.CHÂU HOÀNG THÂN: LẤY Ý KIẾN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - ĐẢM BẢO CÔNG KHAI, MINH BẠCH, ĐỘC LẬP, KHÁCH QUAN TRONG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): ĐỀ XUẤT BỔ SUNG ĐIỀU KHOẢN QUY ĐỊNH VỀ CÁC KHOẢN CHI NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ ĐẤT ĐAI
Chưa quy định cụ thể phương thức thiết lập dữ liệu giá đất thị trường làm cơ sở quản lý và định giá đất.
Đánh giá cao ban soạn thảo đã kế thừa, sửa đổi, bổ sung nhiều quy định trong luật hiện hành trong bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS.Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội cho biết, tại Điều 153 của Dự thảo Luật đã kế thừa một số khoản quan trọng tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, trong đó có một số điểm cần lưu ý, như: Dự thảo đã định nghĩa thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 153 của Dự thảo.
Theo đó, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
TS Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội.
So với trước đây, điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 không có bất cứ định nghĩa nào để xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường gây nhiều khó khăn cho các cơ quan nhà nước trong việc xác định giá đất. Do vậy, việc làm rõ thuật ngữ mà thời gian qua không có hướng dẫn cụ thể về mặt khoa học và tính pháp lý của nó là một bước tiến so với quy định về nguyên tắc định giá đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đưa thêm nguyên tắc thứ 4 là tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định pháp luật. Đồng thời, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá đất, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Điều luật này sẽ có mối liên hệ trực tiếp với Điều 155, Điều 156, Điều 157 và Điều 158 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Quan tâm đến nội dung này, TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ cho rằng, mặc dù đã có định nghĩa về giá đất phổ biến trên thị trường tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung khái niệm mới về “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” nhưng các quy định về giá đất và giao dịch đất đai, thị trường liên quan đến đất đai trong Dự thảo không quy định cụ thể về phương thức thiết lập dữ liệu giá đất thị trường làm cơ sở để quản lý và định giá đất. Kết hợp với những thay đổi trong quy định về tài chính đất đai, phương thức giao dịch bất động sản, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung quy định cụ thể về phương thức xây dựng, quản lý và khai thác dữ liệu giá đất thị trường phục vụ cho công tác quản lý và quyết định giá đất.
HĐND thông qua bảng giá đất trước khi UNND quyết định ban hành.
Cho ý kiến về bảng giá đất, TS.Trần Quang Huy cho biết, theo Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khác với Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.
TS.Trần Quang Huy đánh giá, đây là vấn đề rất quan trọng, bởi vì nguyên tắc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, nghĩa là giá đất phải linh hoạt, có tính cập nhật cao, sát giá thị trường, độ ảnh hưởng trong một thời gian ngắn.
TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ.
Nếu bảng giá đất kéo dài 5 năm theo một nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thì giá đất dù có điều chỉnh khi tăng giá thêm 20% hay giảm 20% thì vẫn là giá đất rất khiên cưỡng, thiếu định hướng thị trường, không cập nhật, lạc hậu với thị trường. Vì vậy, quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ 01 tháng 01 của năm là thể hiện sự linh hoạt, cập nhật theo cơ chế thị trường.
Nhưng để quy định này có tính khả thi trên thực tế, TS.Châu Hoàng Thân, Đại học Cần Thơ lưu ý, cơ quan soạn thảo cần tính toán đến việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ phát sinh chi phí và nhân lực thực hiện rất lớn. Để giải quyết vấn đề này cần nhanh chóng hoàn thành xây dựng bản đồ địa chính số, bản đồ giá đất, thiết lập dữ liệu giá giao dịch thực tế trên thị trường tích hợp vào bản đồ địa chính số và trang bị kỹ thuật hiện đại trong định giá đất. Đồng thời, khi giá đất phổ biến trên thị trường biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Thạc sỹ Bùi Hồng Nhung, Đại học Luật Hà Nội cho biết, trước đây theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định Bảng giá đất được lập hàng năm (Điều 56), sau đó chuyển sang quy định 05 năm theo Luật Đất đai năm 2013. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này lại quy định được lập hàng năm có thể sẽ phản ánh được sự biến động của giá đất của thị trường nhưng cũng cần xét tới cơ chế, trình tự, thủ tục ban hành đối với loại giá đất này vì thực tế đây là một quy trình không đơn giản. Chính bởi vậy để quy định đảm bảo tính khả thi cần sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan có thẩm quyền, cũng như có chế tài cụ thể trong trường hợp các cơ quan không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định.
Thạc sỹ Bùi Hồng Nhung, Đại học Luật Hà Nội.
Một điểm mới khác được TS. Trần Quang Huy nêu lên, đó là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tách thành 2 Điều ( Điều 154. Bảng giá đất và Điều 155. Giá đất cụ thể) là hợp lý, vì đây là 2 loại giá khác nhau, áp dụng cho các trường hợp khác nhau, cơ chế xây dựng, trình và quyết định khác nhau. Việc nhập thành 1 Điều như Luật Đất đai hiện hành không làm rõ giá trị pháp lý của việc xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Hơn nữa, dự thảo cũng đưa thêm các trường hợp áp dụng bảng giá đất cụ thể như: điểm b tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm; điểm c tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng; điểm d tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân…. Đây là các trường hợp bổ sung rất quan trọng mà Điều 114 Luật đất đai hiện hành vẫn thiếu quy định.
Đối với cơ chế xây dựng bảng giá đất phải thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi UNND cấp tỉnh quyết định, về quy định này, TS Trần Quang Huy gợi ý, bảng giá đất có giá trị pháp lý trong 01 năm dương lịch, do đó, Hội đồng nhân dân tỉnh của kỳ họp cuối năm sẽ phải thông qua bảng giá đất, làm cơ sở cho việc quyết định giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Các vấn đề về trình tự, thủ tục xây dựng, kết quả của Hội đồng thẩm định, UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh trước khi ra quyết định sẽ là một quy trình chặt chẽ, chuẩn bị khẩn trương của cơ quan chức năng, của đơn vị tư vấn xác định giá đất.
Về giá đất cụ thể, Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất. TS. Trần Quang Huy nhấn mạnh, đây là vấn đề rất mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Luật Đất đai hiện hành, mọi trường hợp quyết định giá đất cụ thể đều phụ thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh và rất vướng về cơ chế. Vì vậy, quy định phân quyền trong triển khai giá đất cụ thể được quy định tại khoản 2 Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là phù hợp với thực tiễn.