Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015. Sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác phát triển và quản lý nhà ở đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực trong quá trình triển khai, pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế và cần được xem xét để sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Do đó, theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 5 (5/2023) và dự kiến xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.
Hiện nay dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 196 Điều so với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật sửa đổi đã tăng hơn 13 Điều; trong đó, bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172); giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bố mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Trong đó, vấn đề sở hữu nhà ở tại Chương II (từ Điều 8 - Điều 26) đề cập đến các quy định chung về sở hữu nhà ở; nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; sở hữu nhà chung cư.
Liên quan đến quy định về sở hữu nhà chung cư, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ban Soạn thảo đưa ra hai phương án gồm: Phương án 1. Bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư; trong đó quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu: các chủ sở hữu được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư; trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định; Phương án 2. Không quy định về sở hữu nhà chung cư tại Mục 4 Chương II.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội
Về nội dung này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, ủng hộ Phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi); bởi lẽ, nếu theo Phương án 2 giữ nguyên như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì việc thực hiện trong thời gian vừa qua cho thấy sự bất hợp lý và không phù hợp với thực tiễn.
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, trên thực tế nhiều tranh chấp về quyền sở hữu diện tích chung của nhà chung cư giữa chủ đầu tư với cư dân sinh sống trong tòa nhà xảy ra ở một số khu nhà chung cư tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng như ở các thành phố khác… đã gây không ít lúng túng cho các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp mà một trong những nguyên nhân là do sự thiếu chi tiết, không đầy đủ hoặc không phù hợp, bất cập của Luật Nhà ở hiện hành quy định về xác định diện tích sở hữu chung; diện tích sở hữu riêng của nhà chung cư; sự không rõ ràng trong quy định về cải tạo nhà chung cư (đặc biệt là vấn đề bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà chung cư cũ nát, xuống cấp khi cải tạo, xây dựng mới) … Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những quy định rõ ràng về vấn đề nêu trên mà Phương án 1 là sự phúc đáp cho đòi hỏi này.
Góp ý về vấn đề này, TS.Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, Thành viên Hội đồng Khoa học của UBTVQH cho rằng, một trong những mục tiêu của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là tạo thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn sở hữu, quyền của chủ sở hữu căn hộ không còn nữa, việc thực hiện sửa chữa, xây dựng lại hoặc di dời sẽ dễ dàng hơn.
Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên, ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.
TS.Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản vì vậy cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng. Trong hai phương án Dự thảo đưa ra, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
TS.Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, Thành viên Hội đồng Khoa học của UBTVQH
Chia sẻ với những lo ngại mà TS. Đậu Anh Tuấn nêu, PGS.TS Đặng Minh Tuấn, Trường Khoa LHP&LHC, Trường ĐH Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, đây là quy định mới so với Luật hiện hành, do đó rất cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, đặc biệt là phải tiến hành đánh giá đầy đủ tác động của quy định...
Trong đó, cần lưu ý đến các vấn đề như: ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư,... Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả.
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, tuy nhiên cũng cần có sự cân nhắc, đánh giá kỹ lưỡng các mặt tác động của chính sách. Từ đó, có cách thức quy định phù hợp, tránh xung đột chính sách và hướng tới bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người dân./.