NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT, THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

HỘI THẢO KHOA HỌC GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi cử tri cả nước, nhằm huy động trí tuệ, tâm huyết của Nhân dân hoàn thiện dự án Luật bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.

Nhiều nội dung trọng tâm trong dự án Luật đang được các chuyên gia, nhà nghiên cứu, đại diện doanh nghiệp và cử tri cả nước quan tâm, bàn luận, cho ý kiến, đặc biệt về các vấn đề quan trọng như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát triển quỹ đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; chế độ quản lý, sử dụng các loại đất; phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực; hộ gia đình sử dụng đất.

Tham gia ý kiến về dự án Luật này, nhiều Luật sư, chuyên gia pháp lý cho rằng, quy định về thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong dự thảo luật cần bổ sung nội dung về thời hạn phải ban hành Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tính từ thời điểm có Thông báo thu hồi đất.

Chủ tịch Hội Luật gia Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến

Theo Chủ tịch Hội Luật gia Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến, Dự thảo Luật đã quy định cụ thể, chi tiết những trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất. Tuy nhiên còn một số quy định chưa rõ ràng, khó thực hiện, đặc biệt, cần làm rõ tiêu chí thế nào là “Điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” quy định tại khoản 2 Điều 89 để cho quy định này được thực hiện trong thực tiễn, đồng thời, bổ sung câu “đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất” vào sau cụm từ “của pháp luật” tại khoản 5 Điều 89.

Các chuyên gia nêu thực tế, hiện nay có các trường hợp thu hồi hết đất ở nhưng khi bố trí tái định cư người dân phải nộp thêm tiền do chênh lệch đơn giá bồi thường về đất với tiền sử dụng đất phải nộp để được giao đất (hoặc nhà) tái định cư, tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ thấp hơn số tiền phải nộp để được giao đất. Vì vậy, cần làm rõ cách xác định giá đất cụ thể, công thức tính là căn cứ áp dụng chung cho tất cả các địa phương trên cả nước.

Liên quan đến quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ThS.LS Lê Lâm và nhiều chuyên gia cho rằng , cần giải thích rõ từ “đất ở” nêu trong các khái niệm “Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở, Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở, Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” là đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất ở hay đất có nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt. Đồng thời, các chuyên gia cũng kiến nghị bổ sung quy định Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để xác định thời điểm khảo sát tình trạng sử dụng đất và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tránh trường hợp một số hộ gia đình, cá nhân có sự thay đổi tình hình sử dụng đất, tài sản trên đất trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ.

ThS.LS Lê Lâm

Quan tâm đến nội dung liên quan đến việc thúc đẩy dự phát triển của các dự án bất động sản cũng như thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, cần hoàn thiện quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án để điều tiết, cân bằng lợi ích của các bên trong dự án bất động sản. Cụ thể, cần xác định nguyên tắc tính giá đất thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhằm thực hiện dự án cho chủ đầu tư có cân đối với giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cùng với đó, để việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng, cần ghi nhận cụ thể hơn quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước phải xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu tỷ lệ người dân không thống nhất với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định là trên 50% (hoặc một tỷ lệ hợp lý khác). Ghii nhận việc khuyến khích các chủ đầu tư dự án “chi ngoài”/“hỗ trợ bổ sung” cho người có đất bị thu hồi ngoài phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Theo đó, có thể xem xét đối trừ phần chi phí này với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp và/hoặc ghi nhận các khoản chi phí này thành chi phí đầu tư dự án hợp pháp, hợp lệ. Có ý kiến cho rằng cần bổ sung quy định về việc xử lý/điều tiết phần giá trị tăng thêm (phần địa tô chênh lệch) phát sinh của đất tại khu vực xung quanh hàng rào dự án. Trong đó, xem xét để người có đất bị thu hồi được hưởng lợi thỏa đáng từ phần địa tô chênh lệch mới phát sinh này.

Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy phát triển dự án bất động sản

Tham gia ý kiến vào dự án Luật này, TS. Luật sư Vũ Đặng Hải Yến cho rằng, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản cũng như thị trường bất động sản, cần hoàn thiện quy định về trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp. Cụ thể, cần sửa đổi, bổ sung quy định về các chi phí được đối trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định về mức được đối trừ cần được tính toán trên cơ sở có sự cân đối với tiền sử dụng đất nhà nước thu khi chuyển mục đích sử dụng đất và/hoặc bổ sung nguyên tắc bù đắp một phần kinh phí tổ chức giải phóng mặt bằng cho các chủ đầu tư dự án.

Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng, cần xem xét, sửa đổi bổ sung quy định tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản liên quan về quy trình thực hiện thủ tục thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp để đảm bảo thống nhất giữa các văn bản. Trong đó, cân nhắc việc bỏ qua thủ tục “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.

Cần hoàn thiện luật Đất đai để nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản (Ảnh minh họa)

Theo đó, về nguyên tắc, việc kiểm soát dự án triển khai trên đất đã được quy định tại thủ tục phê duyệt/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Thay vào đó, có thể quy định nguyên tắc, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện thỏa thuận nguyên tắc với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp về việc chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sau khi dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, ghi nhận trường hợp chủ đầu tư dự án đạt được thỏa thuận nguyên tắc với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được chỉ định làm chủ đầu tư dự án trên khu đất này.

Nhiều ý kiến đề nghị hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Các chuyên gia cho rằng cần quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản trong trường hợp khu đất thực hiện dự án không có giá trị lợi thế thương mại cao.

Ngoài ra, cần quy định rõ ràng về thủ tục áp dụng trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp/đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu dự án đã được phê duyệt thành dự án nhà ở và điều chỉnh mục đích sử dụng đất thành đất ở.